導(dǎo)讀魔鬼代言人TheDevil'sAdvocate(1997)序世上本沒有城，相聚的人多了，才筑起了城。本文是36氪「未來可棲」公眾號「城中人」欄目的第二篇人物....

魔鬼代言人 The Devils Advocate (1997)

序

世上本沒有城，相聚的人多了，才筑起了城。

本文是36氪「未來可棲」公眾號「城中人」欄目的第二篇人物特寫。

文中所有用@標(biāo)記的人物都能在對應(yīng)的社交網(wǎng)絡(luò)平臺上搜索到。

「酒店試睡員」、「螺螄粉聞臭師」、「小三勸退師」……這些小眾職業(yè)已不夠新鮮。抖音@鵬哥說房產(chǎn)的主理人劉朋鵬目前是一名「職業(yè)退房師」，致力于提供購房糾紛解決方案。

過去十年，中國大城市房價節(jié)節(jié)攀升，購房不僅僅是居住型消費，也被作為普通家庭最重要的資產(chǎn)配置及財富積累方式。互聯(lián)網(wǎng)上也涌現(xiàn)出一批購房咨詢師、置業(yè)規(guī)劃師。

2021年8月之前，劉朋鵬在深圳的主要工作是指導(dǎo)客戶買房升值。那個時候，其自媒體賬號@鵬哥說房產(chǎn)的個性簽名是「房產(chǎn)置業(yè)咨詢專家，指導(dǎo)學(xué)員買房普遍漲幅50-200萬」。

隨著2021年下半年樓市進(jìn)入下行周期，劉朋鵬把賬號簡介改為「團(tuán)隊退房成功率為70%」。他對36氪作者表示，「近期購房咨詢比較少了，但房產(chǎn)維權(quán)市場大有可為。」

購房咨詢師、退房師的日常都和樓盤密切相關(guān)，但是接觸的客戶、處理的業(yè)務(wù)恰相反。一紙購房合同書可能是一些人邁上人生新臺階的第一步，一張退房申請背后則是夢想幻滅甚至被欺騙的心路歷程。

無論最終以什么理由解決糾紛，相當(dāng)一部分申請退房的業(yè)主，根源上是因為房價表現(xiàn)不及預(yù)期。找退房師提供專業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，可能是炒房客們在房價信仰坍塌前最后的「倔強(qiáng)」。

退房申請

專注做退房業(yè)務(wù)之后，劉朋鵬遇到過因為退不成房患上抑郁癥的客戶——短短不到半年，一個25歲的年輕人先是經(jīng)歷買上第一套房的喜悅，然后是母親罹患重病、急需交涉退房取現(xiàn)的窘迫；也遇到過因為看不見購房合同被中介欺騙的盲人；還曾成功地在恒大債務(wù)危機(jī)之前幫普通工薪族退了房。

劉朋鵬團(tuán)隊的退房業(yè)務(wù)聚焦房地產(chǎn)定金以及預(yù)售糾紛的非訴領(lǐng)域，即不通過司法途徑解決糾紛。接觸的客戶里，退房的核心原因大致可以歸結(jié)為兩類：

一類是買方的不理性消費。有的客戶在售樓處「激情下單」，交了定金、冷靜思考之后，評估收入難以承擔(dān)月供，決定放棄買房；

一類賣方的違規(guī)或違約甚至欺詐。比如上了中介、開發(fā)商的當(dāng)，交了喝茶費、團(tuán)購費但沒有實際享受到優(yōu)惠或優(yōu)先選房，或是房子逾期交付、質(zhì)量沒達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)等。

房產(chǎn)交易的各個流程都有可能催生違規(guī)行為，劉朋鵬對作者表示，從交定金或首付，到萌生退房的想法，中間的時間越長，處理的難度就越高。

劉朋鵬的合伙人阿耀（化名）對36氪作者表示，「近期接觸的退房人群，比較多是因為高估了自己的還款能力， 由于疫情等種種原因，當(dāng)事業(yè)或生意受打擊的時候，擔(dān)負(fù)不起房貸支出，只能放棄房子。 」

該團(tuán)隊最近幫助了一個在廣州工作的IT行業(yè)工程師退房，因為交了首付后幾個月，這位客戶突然遭遇部門戰(zhàn)略調(diào)整而被降薪，年薪被砍了三分之一，想到2萬多的月供高于收入，壓力太大，疊加項目開發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，就找到劉朋鵬，提出退掉200萬元首付的想法。

巧合的是，這位IT工程師正是通過劉朋鵬的買房咨詢課程決定買房，「我們在做購房咨詢的時候肯定無法預(yù)知企業(yè)的爆雷，就算是他仍舊信任我，找到我們，我依然不建議退房，因為項目未發(fā)生實質(zhì)停工，最后還是經(jīng)濟(jì)壓力堅定了他退房想法。」劉朋鵬對36氪表示。

「做購房咨詢師是指導(dǎo)他人購買資產(chǎn)實現(xiàn)增值，還是有主動營銷的成分，需要銷售我的個人課程；而幫助他人處理房產(chǎn)糾紛、退房，一種被需要的感覺更強(qiáng)烈了，需要一直在線。」劉朋鵬對36氪作者表達(dá)了轉(zhuǎn)型之后不同的個人體會，他的日常是用4部手機(jī)，輪流用于直播和與客戶溝通，其他團(tuán)隊成員也會被分配一部工作手機(jī)，專門用于和客戶溝通。

愛恨糾葛

劉朋鵬團(tuán)隊自從批量接觸退房客戶后，遇到不少由房子引發(fā)起的愛恨糾葛，劇情比電視劇更豐滿。合伙人阿耀曾做過「小三勸退師」，可以敏銳地洞察男女關(guān)系里的矛盾，專注房產(chǎn)糾紛業(yè)務(wù)之后，之前的工作經(jīng)驗也有用武之地。

最令他們印象深刻的委托人是一位在東南亞生活的中國籍父親，獨自帶著剛出生3個月的女兒。 「他告訴我們，遭遇了婚騙，幾乎身無分文，甚至連市價30萬元的手表，都被老婆拿走賣掉了」。

據(jù)這位委托人描述，其妻子生下孩子后，稱單獨回中國探親，在男方不知情下，在上海購置了一套總價380萬元的公寓，掌握了男方各個金融平臺的支付密碼，連續(xù)幾夜轉(zhuǎn)走了接近2千萬的積蓄。

同期，這位委托人在東南亞雇傭的律師調(diào)查出，女方在當(dāng)?shù)貐⒓舆^「PUA培訓(xùn)」，之前也不止生下一個孩子，和兩位前任分手的時候，同樣也轉(zhuǎn)走了對方的大部分財產(chǎn)。委托劉朋鵬團(tuán)隊退掉的房子，是男人能追回的為數(shù)不多的資產(chǎn)。

在阿耀看來，委托退房案例里的愛恨糾葛，潛藏著感情、人性，大都經(jīng)不起金錢的考驗。

阿耀的另一位委托人在和未婚妻分手后通過視頻平臺找過來，訴求是退掉自己出資大部分首付、但購房合同只寫著女方名字的期房。阿耀表示，難度在于需要先勸退前他的女友放棄這套房，再和開發(fā)商談判。在和委托人了解雙方情況后，阿耀抓住了女方未來需要獨自還款的壓力與糾結(jié)，成功說服女方同意退房。處理過程中，阿耀不僅僅是一位退房師，還承擔(dān)了破裂情感糾紛調(diào)解的責(zé)任，雙方最終和平分手、一別兩寬。

商業(yè)模式

在抖音、小紅書、知乎等各大社交平臺，有些成功退房的人把每一步流程分享出來，失敗的人在評論區(qū)尋求幫助，抱團(tuán)式地交流各種經(jīng)驗。大家普遍都會感嘆一句，「買房是大爺，退房是孫子」，與經(jīng)驗豐富的開發(fā)商交涉讓他們心力交瘁，這些需求也逐漸催生了退房生意。

去年8月，劉朋鵬一條主題為「如何4招成功實現(xiàn)退房退定金」的視頻發(fā)出來后，評論和私信一天內(nèi)就征集到超過100條咨詢退房的線索，劉朋鵬仿佛發(fā)現(xiàn)了「新大陸」。

與業(yè)內(nèi)普遍理解的「拉橫幅式」退房不同，劉朋鵬幫助客戶退房的方法不是「一哭二鬧三上吊」。他經(jīng)常在視頻節(jié)目里提到，退房需要的是贏家思維，是一個博弈的過程。前提是購房者得有充分的退房需求和理由，需要對抗申請退房時的畏懼情緒，核心邏輯是找到開發(fā)商和相關(guān)責(zé)任人的漏洞。

根據(jù)住建部規(guī)定 ，開發(fā)商出現(xiàn)比較嚴(yán)重的違規(guī)問題是發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、挪用交易監(jiān)管資金，協(xié)助套取經(jīng)營貸、消費貸等非個人住房貸款用于購房；其次，收取「茶水費」、團(tuán)購費，捆綁車位與精裝修變相抬高房價也屬于違規(guī)。 劉朋鵬提出，這些都屬于老生常談的問題，但只要是官方明令禁止的行為還存在，維權(quán)就不會停止。

根據(jù)既有經(jīng)驗，劉朋鵬認(rèn)為，央企、國企開發(fā)商項目的退房需求很難處理，理由是銷售環(huán)節(jié)、合同條款做得都比較規(guī)范，但這并不代表購房者滿意交付質(zhì)量。

劉朋鵬團(tuán)隊也曾有過失敗案例。由央企保利發(fā)展開發(fā)的成都愛尚里公寓項目銷售過程中，除了預(yù)售商品房買賣合同，購房者還簽署了一份《委托改造裝修協(xié)議》。交房時，約定的3.9米層高變成了3.7米，躍層的空間只有1.3米，人無法直立站立。但就是因為簽署了具備合法效力的改造協(xié)議，購房者的維權(quán)訴求基本無望。

圍繞買房，不論是窮人還是富人，都有可能因為各種認(rèn)知偏差被收割。劉朋鵬團(tuán)隊成功退房的案例中，總價最高的房產(chǎn)是一套價值8000萬、位于福田區(qū)的公寓，讓他比較意外的是，委托人是做芯片的高凈值資產(chǎn)人群，但在買房時也會踩坑。客戶是久居海外的華裔，不太懂中文，在看房過程中，銷售并沒有講明房子的產(chǎn)權(quán)是50年公寓。在劉朋鵬協(xié)助客戶進(jìn)行實地探訪售樓處并調(diào)查取證后，開發(fā)商同意退定金。

他對36氪作者透露，團(tuán)隊評估案例處理難度之后，如果是退定金訴求，會依據(jù)定金額度收取30%-50%不等的服務(wù)費，定金越高，服務(wù)費點數(shù)越低；如果是退首付訴求，會根據(jù)難易程度收取2%-10%的服務(wù)費，公寓類住房項目的傭金點數(shù)會高一些。如果已經(jīng)入住并開始還貸，一般不會受理，理由是作為資產(chǎn)房子已經(jīng)抵押，作為商品業(yè)主已經(jīng)有了實質(zhì)性消費。

現(xiàn)實中也存在買家獨立申請退房的成功案例。因為延期交房，阿強(qiáng)（化名）在協(xié)商退房未果后決定起訴開發(fā)商，他在知乎上分享憑一己之力省下4萬元的律師訴訟費的過程。阿強(qiáng)先讓女朋友成為自己的訴訟代理人，隨后開始搜集證據(jù)、撰寫庭上答辯狀，最終歷時10個月時間，成功拿到退房款。

與自己起訴、寫答辯狀退房的阿強(qiáng)不同，劉朋鵬這一類「專業(yè)退房人士」主做非訴業(yè)務(wù)，可以縮短拿到房款的時間。他對36氪作者表示，從介入到客戶拿到錢的整個周期大約是3個月左右。

房價信仰

不論最終以什么理由申請退房，根源上，有相當(dāng)一部分業(yè)主是對房子作為資產(chǎn)的保值增值表現(xiàn)不滿意，即房價表現(xiàn)不及預(yù)期。

多位退房師對36氪作者表示，「惠州是退房案例多發(fā)城市，原因是部分人的購房動機(jī)是炒房，而房價正在下跌」。據(jù)克而瑞深圳分部數(shù)據(jù)，今年2月，惠州商品住宅共成交2140套，同環(huán)比均大幅下跌超50％；單月成交均價為12219元/㎡，同比下跌約7%。

惠州本地需求弱、人口少，樓市需求嚴(yán)重依賴于深圳的外溢，如今伴隨著深圳樓市下行，惠州房價也失去支撐。據(jù)時代周刊在2021年8月在惠州實地調(diào)研，有投資客2018年142萬購入的樓盤，不包含首付月供利息等，賬面已直接虧損近50萬。伴隨市場下行壓力不斷加劇，購房者的信心也逐漸下降。

有退房師也承認(rèn)，房價漲跌純屬是市場風(fēng)險，從簽署購房合同的那一天起，如果房價上漲，購房者不需要與開發(fā)商分成上漲的收益；反之，承擔(dān)市場降價的風(fēng)險也是理所應(yīng)當(dāng)。

一位不愿具名的民事訴訟律師對36氪作者表示，購房者支付定金，簽了認(rèn)購書或預(yù)售合同以后再提出退房，在法律上基本很難走得通。全國各地對于解除預(yù)售合同備案，有嚴(yán)格的流程限制。

如果一個樓盤出現(xiàn)大面積的解除網(wǎng)簽情況，主管部門大概率會介入監(jiān)管，凍結(jié)退房人的網(wǎng)簽資格，這是為了避免隨意錄入網(wǎng)簽，騙取銀行貸款，或避免做「ABC單」，轉(zhuǎn)賣預(yù)售房產(chǎn)牟利，這種轉(zhuǎn)賣行為損害了國家的稅收利益；此外，一手房業(yè)務(wù)經(jīng)過多年發(fā)展，前期開發(fā)商會有專門法務(wù)團(tuán)隊梳理購房流程。

另外一位知名律所合伙人告訴36氪作者，當(dāng)開發(fā)商銷售存在違規(guī)宣傳行為，比如口頭提出項目周邊的學(xué)區(qū)和學(xué)校，但正式劃批的文件還沒有發(fā)布。如果被錄音取證，并交給市教委、建委等直管的職能機(jī)構(gòu)投訴該違規(guī)行為，開發(fā)商就會面臨暫停營業(yè)整改的風(fēng)險，購房者或其他機(jī)構(gòu)可以此為據(jù)，與開發(fā)商談判協(xié)商退房。根據(jù)不同的違規(guī)行為，行政機(jī)關(guān)處罰的力度也不相同。「退幾套房的負(fù)面影響遠(yuǎn)小于暫停營業(yè)整改，在這樣的權(quán)衡下，開發(fā)商可能會同意退房。」

某業(yè)內(nèi)人士對作者表示，「從事退房業(yè)務(wù)的公司可能會面臨被監(jiān)管的風(fēng)險，但只要違規(guī)的行為存在，維權(quán)業(yè)務(wù)也會一直有市場， 退房服務(wù)確有規(guī)模化發(fā)展的市場空間。」

「職業(yè)退房師」仍是一個小眾職業(yè)，但背后的需求可能已經(jīng)足夠龐大。劉朋鵬與合伙人堅信，退房是門生意，小眾細(xì)分且賺錢，「2021年商品房銷售額突破了18萬億元，假設(shè)100個人買房，有1個人后悔，1%的市場份額保守估計就是1800億元，全國各地專門從事退房業(yè)務(wù)的公司或機(jī)構(gòu)不足10家」。

2021年年初，有江蘇房產(chǎn)大V在微博爆料稱：「聽說已經(jīng)有開發(fā)商被裁的員工著手成立專業(yè)幫業(yè)主維權(quán)的公司了，未來兩年，這門生意應(yīng)該很紅火。」

作者｜宋虹姍

編輯｜岳嘉

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作者|宋虹姍

編輯|岳嘉

未來可棲

本文來自微信公眾號“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姍，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。