導(dǎo)讀北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。隨筆而已，既....

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。隨筆而已，既不映射現(xiàn)實(shí)，也不預(yù)測(cè)未來(lái)。樓市的歷史有點(diǎn)兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。

但這就對(duì)了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯(cuò)失機(jī)會(huì)嘛。后悔也好，慶幸也罷，往事就在這里。

一、

春節(jié)忙著發(fā)微信拜年，發(fā)現(xiàn)又是很多人一年沒(méi)聯(lián)系了。年紀(jì)大了就愛回憶，翻看不多的照片，越來(lái)越知道什么叫歲月無(wú)情；翻看分類龐雜的通訊錄，一年年的感受到什么叫人情冷暖；再想起很多人的興衰寵辱，真的理解了什么叫滄海桑田。

不知從什么時(shí)候起，曾經(jīng)天天把酒言歡的朋友成了通訊錄中普通的名字，甚至有很多人干脆隱藏在了記憶中。終于找到李老板的名字，發(fā)消息拜年，每年的例行動(dòng)作而已。而且我還知道他的反應(yīng)，一定是很快就打回電話，上來(lái)準(zhǔn)是濃重的西北口音：“兄弟，有空了來(lái)喝酒，生猛海鮮，陽(yáng)光美女，包你樂(lè)不思蜀！”然后就再說(shuō)兩句房子：“兄弟，你說(shuō)咱這破房子咋辦嘞？又一年，煩死個(gè)球了，要不你找人給賣了算了，省心！”

至少近三五年都是這幾句話，說(shuō)完了誰(shuí)也不當(dāng)回事兒。他這幾年在沿海城市，據(jù)說(shuō)賺的盆滿缽滿，對(duì)房子也就根本不在乎了。前些年還都出租來(lái)著，但人家看不上這每年百十萬(wàn)的租金，嫌麻煩，索性都空了下來(lái)。有一陣子他想讓我?guī)椭蚶懋?dāng)二房東，但我一算賬似乎也賺不了多少，要少了不合適，要多了更不合適。畢竟不是專業(yè)干這個(gè)的，還是別自己找麻煩吧。

二、

其實(shí)我都好幾年沒(méi)見到李老板了，主要是他不來(lái)北京，我也懶得去南方，覺得受刺激。上次去還是五六年前，李老板已經(jīng)快被他的港口拖垮了，到處找人去給出主意。我也去了，但實(shí)在沒(méi)有好辦法，隱隱然還有一種幸災(zāi)樂(lè)禍的感覺。但誰(shuí)也沒(méi)想到，政策扶持 疫情，他的港口突然成了重要的貨運(yùn)基地，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在的估值已經(jīng)是十倍于投資了，天文數(shù)字。

從那之后我還真的想了想什么是“命運(yùn)”，從李老板身上就能總結(jié)出一些東西。當(dāng)然，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，可能更重要的還是“勢(shì)”。

李老板是教師子弟，但他的學(xué)習(xí)卻不怎么樣。因?yàn)楦赣H只是民辦教師，收入低孩子又多，一直到80年代還吃不飽飯呢，天天想的就是找吃的，根本沒(méi)心思學(xué)習(xí)。但按他的說(shuō)法，從父親那里學(xué)到了最重要的精神：尊重知識(shí)，尊重有文化的人。

所以自從他開廠子做生意，盡管本錢不多，但永遠(yuǎn)尋找高人請(qǐng)教，幾乎沒(méi)賠過(guò)錢。到了90年代末承包煤礦的時(shí)候，行業(yè)并不景氣。別的老板都湊合活著，但他通過(guò)改良設(shè)備，在最低迷的時(shí)候也能保證有利潤(rùn)。

我覺得這就是命，也就是原生出身。人最不可能改變的就是命，那是血緣背景，在出生時(shí)就已經(jīng)確定，無(wú)可更改。富二代就是富二代，窮八代就是窮八代，只能認(rèn)命，不服也沒(méi)辦法。

命還包括了父母的原生教誨。龍生龍鳳生鳳是天生的，但耗子生兒會(huì)打洞則或許是家族家風(fēng)的傳承。絕大多數(shù)父母都是不會(huì)教育的，只能是本能的養(yǎng)活子女罷了，所遺傳的都是自己的習(xí)慣與作風(fēng)。之所以說(shuō)看看父母就能知道孩子的未來(lái)，就因?yàn)楦改甘呛⒆拥牡谝蝗卫蠋煟瑑和诘慕?jīng)歷決定了孩子一生的大部分發(fā)展。

也就是說(shuō)，一個(gè)人的命真的是天生的，父母不僅決定了孩子的財(cái)富起點(diǎn)，也決定了教育起點(diǎn)，甚至是性格與生活習(xí)慣。

像李老板，父母沒(méi)給他遺傳任何的物質(zhì)財(cái)富，文化也沒(méi)什么。但是卻教給了他尊重知識(shí)的習(xí)慣，這也是一種家風(fēng)，至少是在部分上影響了他一生的財(cái)富發(fā)展。

三、

李老板經(jīng)常說(shuō)自己運(yùn)氣好。也確實(shí)是，如果他不是西北人，就不可能接觸到煤炭行業(yè)，更沒(méi)機(jī)會(huì)趕上能源大潮。之后的跌宕起伏，可以說(shuō)主要靠的都是運(yùn)氣，否則無(wú)法解釋為什么那么多牛人都隕落了，而李老板卻平安至今，還能繼續(xù)發(fā)大財(cái)。

其實(shí)所謂的“運(yùn)”，就是生存時(shí)代與大環(huán)境。時(shí)勢(shì)造英雄，就算是再有能力天生神勇，如果出生在索馬里那也就是當(dāng)個(gè)海盜，而如果生在日本英法等國(guó)，享受福利沒(méi)問(wèn)題，卻不可能創(chuàng)造什么個(gè)人財(cái)富，英雄無(wú)用武之地。

李老板很謙虛，經(jīng)常說(shuō)自己除了送禮啥也不會(huì)。呵呵，可能還真是這樣兒，但也是煤老板們的通病，那個(gè)時(shí)代那個(gè)環(huán)境都這樣兒。在沒(méi)接觸煤老板之前，我遇到的絕大多數(shù)買房人都是趾高氣昂的，畢竟是買方市場(chǎng)，人家有錢，自然就有牛逼的資格。

但煤老板們不同，極少有媒體報(bào)道中那種頤指氣使的。用后備箱裝現(xiàn)金是真的，但絕大多數(shù)都很謙和，客客氣氣的對(duì)待所有人，真的體現(xiàn)了山西商幫的和氣生財(cái)。像李老板更是如此，第一次見面就送了我兩條中華兩瓶五糧液（那會(huì)兒不流行茅臺(tái)），弄的我還挺不好意思。就算我們是個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，選位置挺重要的，但也犯不上送禮啊。畢竟你是掏錢的上帝，我們供著客戶才是應(yīng)該的。

但李老板就這樣兒，每次來(lái)都送東西，有一次甚至請(qǐng)售樓處所有人吃飯，不知道的還以為團(tuán)建呢。但他這么做自然也得到了回報(bào)，不虧。鋪王的位置留給了他，我還給他申請(qǐng)了最大的折扣。你尊重別人，換來(lái)的自然也是尊重，甭管目的是什么，人類社會(huì)都是交換而已。

不過(guò)無(wú)論怎么情商高會(huì)辦事兒，都沒(méi)有運(yùn)氣重要。李老板趕上了商鋪?zhàn)钆d盛的年代，撤出的時(shí)候也恰到好處。這沒(méi)人指點(diǎn)他，他也沒(méi)意識(shí)到什么趨勢(shì)，就是因?yàn)榕笥岩I下開店，他就挺仗義的轉(zhuǎn)讓了。結(jié)果朋友接手之后就成功的做到了“雙輸”，生意賠錢，商鋪跌價(jià)，只能怨運(yùn)氣不好了，點(diǎn)兒背總不能怨社會(huì)吧。

李老板最大的運(yùn)氣是趕上了“國(guó)進(jìn)民退”，國(guó)企兼并小煤礦，達(dá)不到規(guī)模的全部被收購(gòu)。他開始還想掙扎一下，誰(shuí)也不愿意眼睜睜的丟掉這聚寶盆。但眼看著胳膊擰不過(guò)大腿去，索性痛快的放棄了，拿了一大筆錢，全身心的投入到炒房的行列。

而那些規(guī)模大的煤老板呢，都通過(guò)各種整改保留了下來(lái)。他們很努力很敬業(yè)，也都很有能力。但是緊跟著趕上的就是連續(xù)這么多年的煤炭?jī)r(jià)格走低，比如7000萬(wàn)嫁女的那個(gè)邢老板，這就是通過(guò)努力留下的，結(jié)果賠的傾家蕩產(chǎn)身陷囹圄。反倒是李老板這些規(guī)模小沒(méi)實(shí)力的倒躲過(guò)了一劫，選擇比努力重要，有時(shí)候被迫的選擇也比努力重要。

四、

李老板在這幾年據(jù)說(shuō)還拜了個(gè)《易經(jīng)》的老師，真假不知道，但確實(shí)是經(jīng)常蹦出幾句我聽不懂的玄幻道理。他也認(rèn)為自己運(yùn)氣好，而且每次都借到了城市的勢(shì)能。

剛開始的賣衣服開飯館什么的無(wú)所謂，在哪座城市都能賺到錢，都能借到勢(shì)。但從做煤炭開始那就是真的是靠城市的力量了。如果不是在西北，他根本不可能賺到煤炭的錢；如果不是到北京買商鋪，賺不到商業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)的錢；如果不是煤礦被收購(gòu)，他也落不下這最后的投資款；之后是到北京買房子賺了幾倍的錢，到南方買地填海投資港口，更是賺到了十幾倍的錢。這期間他感覺自己沒(méi)干什么，稀里糊涂的就都踩對(duì)了風(fēng)口。

李老板是越來(lái)越迷信，之所以不住在星河灣了，并不是說(shuō)房子不好，而是據(jù)說(shuō)有大師說(shuō)那套房子跟他不合財(cái)。他想在墻上打幾個(gè)窗戶，但肯定是物業(yè)跟監(jiān)管部門什么的都不同意，索性空了下來(lái)，寧可不住也怕影響自己的財(cái)運(yùn)。

這玩意兒也真說(shuō)不清楚。他剛在南方投資港口的時(shí)候我就去過(guò)，怎么都瞅不出來(lái)有前途的樣子。吹沙填海的造價(jià)也不對(duì)，明擺著就是讓當(dāng)?shù)毓賳T給忽悠了，純粹是拿自己的賣礦錢給人家創(chuàng)造了政績(jī)。

但李老板也不聽這些，他認(rèn)準(zhǔn)了當(dāng)時(shí)某位高參的話，就說(shuō)十年后一定能有大發(fā)展。于是為了堅(jiān)定自己的信心，李老板甚至把兒子送出國(guó)去學(xué)物流，就等著美好明天的到來(lái)。結(jié)果是他不斷的往里砸錢，官員換了好幾任，承諾的各項(xiàng)政策卻什么都沒(méi)等到。我去他港口的時(shí)候他已經(jīng)快灰心了，咬著牙在往里填錢。

但也真的是在十年后，疫情來(lái)了，新領(lǐng)導(dǎo)公布了新的規(guī)劃，李老板的春天也來(lái)了。這兩年的外貿(mào)行情誰(shuí)都知道，運(yùn)氣來(lái)了什么都擋不住，按他的說(shuō)法是又回到了暈暈乎乎賺錢的年代。

五、

現(xiàn)在李老板在北京的房子主要就是星河灣和幾個(gè)Soho，如果出租的話租金還行，就是升值都一般。當(dāng)然對(duì)人家業(yè)主來(lái)說(shuō)也不在乎了，反正絕不可能跌回當(dāng)年的價(jià)格，怎么都是幾倍的利潤(rùn)。

要說(shuō)星河灣的黃老板和Soho潘老板也都和煤老板有著解不開的關(guān)系。人們都知道Soho的業(yè)主中有大量的山西富豪，當(dāng)年售樓員們到晉蒙陜西掃樓也都成了行業(yè)經(jīng)典案例。但很多人不知道的是，星河灣也是靠煤老板賺了大錢，最后黃老板也是折戟在“羊煤土氣”的鄂爾多斯和煤礦之都太原，成也煤老板，敗也煤老板，堪稱榮辱與共。

黃老板最早好像是做建材的，或者是木材吧，反正和房地產(chǎn)有點(diǎn)兒關(guān)系，但關(guān)系不大。傳說(shuō)他是廣州第一批百萬(wàn)富翁，80年代就開上了奔馳，那會(huì)兒的一輛車能換至少十套房，相當(dāng)于天天開著十套房出門。

到底是什么建材生意能賺這么多錢誰(shuí)也不知道，反正人家就是有錢。之后之所以干房地產(chǎn)據(jù)說(shuō)就是錢多了燒的，實(shí)在不知道投資什么好了，所以蓋房子試試手氣，反正錢多，賠了都不怕。

之后就是經(jīng)典的故事發(fā)生了，黃老板請(qǐng)到了大名鼎鼎的策劃大師王志綱。據(jù)說(shuō)是王大師看地段的風(fēng)景不錯(cuò)，于是指著黃老板的車說(shuō)，要開發(fā)成房子里的奔馳。黃老板于是茅塞頓開，而且進(jìn)行了升級(jí)，把第一個(gè)星河灣就定為“房子里的勞斯萊斯”。

也就是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目，黃老板被尊為“豪宅教父”。傳說(shuō)開盤之后看盤的太多，連鞋套都用掉了幾十萬(wàn)個(gè)。那可是2001年，北京土的掉渣兒，還沒(méi)有套鞋套的習(xí)慣呢。而且誰(shuí)也算想不明白，一個(gè)小小的番禺，怎么可能有這么多有錢人，均價(jià)1萬(wàn)4，在北京金融街都未必好賣，在人家廣州小城就能一搶而空，這種購(gòu)買力簡(jiǎn)直讓北方人覺得恐怖。

六、

再之后就是北京星河灣了唄，2005年開盤價(jià)15000，是周邊華紡易城什么的幾乎三倍，高出小1萬(wàn)的價(jià)格，震驚全北京。當(dāng)然，這次銷售也讓黃老板震驚了，煤老板的消費(fèi)能力太驚人了，雖然比廣東人有點(diǎn)兒土，但絕對(duì)比他們更豪。

星河灣的具體利潤(rùn)不知道，但參考周邊項(xiàng)目就能知道。都甭看潤(rùn)楓水尚什么的，就看天鵝灣吧，本來(lái)賣8000就已經(jīng)是高價(jià)，很有利潤(rùn)了。但既然星河灣賣1.5萬(wàn)，這邊兒便宜太多了也不合適，讓買房人沒(méi)面子。于是出于平衡業(yè)主心理的考慮漲價(jià)2000，這一筆就多賺了好幾個(gè)億，業(yè)主們歡欣鼓舞的爭(zhēng)到了面子。

2009年，在四萬(wàn)億計(jì)劃的支持下，黃老板的上海星河灣開盤了。好像是均價(jià)奔5萬(wàn)，再一次賺的盆滿缽滿，一個(gè)盤竟然拿走了當(dāng)時(shí)十多個(gè)盤的利潤(rùn)，黃老板也坐實(shí)了豪宅教父的稱號(hào)。

據(jù)說(shuō)上海星河灣也是山西煤老板們給捧起來(lái)的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)已經(jīng)開始了國(guó)進(jìn)民退的行動(dòng)，有的煤老板提前行動(dòng)，趁著房?jī)r(jià)上漲趕緊囤房，準(zhǔn)備后半輩子就靠房子生活了。事情真假我不知道，沒(méi)過(guò)去上海星河灣。但有可能是真的，在那幾年的炒房客中，溫州和晉蒙炒房團(tuán)其實(shí)可以說(shuō)是一家，因?yàn)楹芏嗝旱V也有溫州人的投資，分不清誰(shuí)是誰(shuí)，反正都是錢。

甭管怎么說(shuō)吧。之后的兩個(gè)星河灣就是鄂爾多斯和太原了，直接殺到了煤老板們的老巢。但是這就是運(yùn)氣不好了，借勢(shì)也不再能借到。

怎么說(shuō)呢，可以說(shuō)黃老板是趕上了好時(shí)候，也踩對(duì)了時(shí)代的風(fēng)口。如果他繼續(xù)在杭州深圳等地投資星河灣，那或許會(huì)繼續(xù)發(fā)大財(cái)，豪宅教父的稱號(hào)也必將更加穩(wěn)固。但就是把寶都?jí)涸诹嗣豪习宓纳砩希粯s俱榮一損俱損，煤炭產(chǎn)業(yè)的整體下滑，讓兩座城市都陷入了困境，身處其中的豪宅自然不能幸免。

之后的事情就甭提了，我也不清楚。反正都賣的不怎么樣，太原項(xiàng)目還爆出眾多質(zhì)量問(wèn)題，折騰了至少一年左右。黃老板也因此掉出了一線開發(fā)商的行列，之后很少有什么新聞了。

當(dāng)然，瘦死的駱駝比馬大，勞斯萊斯再滯銷也不會(huì)按五菱宏光的價(jià)格賣。豪宅就是豪宅，只不過(guò)是賣的慢點(diǎn)兒罷了。黃老板也并沒(méi)有因此垮下，直接仍然是福布斯富豪之一。

七、

時(shí)也運(yùn)也命也，富豪們到底為什么發(fā)財(cái)，其實(shí)絕大多數(shù)是連自己都說(shuō)不清楚的，更沒(méi)幾個(gè)能復(fù)制的。別看一個(gè)個(gè)的在臺(tái)上演講都說(shuō)的多英明神武似的，其實(shí)絕大多數(shù)時(shí)候都是運(yùn)氣。這其實(shí)就是幸運(yùn)者偏差，被時(shí)代淘汰的未必是犯了什么錯(cuò)，只不過(guò)是差了一點(diǎn)兒運(yùn)氣而已。

當(dāng)年賣房的時(shí)候我至少認(rèn)識(shí)了幾十位煤老板，到今天還能保住財(cái)產(chǎn)的可能也就一半了吧。有幾個(gè)真的不是犯了什么錯(cuò)，只是運(yùn)氣。就像這李老板，如果不是熬到了疫情，或許同樣被拖垮了。

現(xiàn)在他可以對(duì)外宣傳說(shuō)十年的辛苦，終于從風(fēng)雨見到了彩虹，但這十年中在南方投資港口的，指不定垮掉的有多少了。這世上本來(lái)沒(méi)什么所謂的經(jīng)驗(yàn)，也未必是適者生存，而是幸運(yùn)者生存！

僅供參考。

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