導讀某地花樣年地產(chǎn)Morse姐攝作者|Morse姐來源|摩斯地產(chǎn)（ID：MorseHouse)10月12日，花樣年控股（01777.HK）承認：花樣年集團（中國....

某地花樣年地產(chǎn) Morse姐攝

作者 | Morse姐

來源 | 摩斯地產(chǎn)（ID：MorseHouse)

10月12日，花樣年控股（01777.HK）承認：花樣年集團（中國）有限公司與其全資子公司深圳市花樣年地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“地產(chǎn)集團”）組織架構(gòu)合并，并成立專門的債務與資產(chǎn)重組小組。

此舉正是為了化解其面臨的流動性風險。

近日，多家房企密集對外披露回購美元債。而大手筆回購，也是為了挽回資本市場信心，為了化解流動性風險，否則一旦違約，借新還舊這條路就徹底斷了。

花樣年控股8只美元債跌幅曾位居TOP10，今年以來也一直在不停地回購，但還是違約了。

花樣年控股的遭遇是房企債務危機的一個典型案例。行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化后，近年來大舉債高速發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)紛紛付出代價。

承認危機絕不躺平

10月8日，花樣年控股實控人曾寶寶發(fā)了一份題為《寶爺家書》的文件。

整個文件寫得詩情畫意，儼然少了公告生硬、嚴肅的特質(zhì)，字里行間透露出其創(chuàng)始人曾寶寶的不同于其他商人的浪漫氣質(zhì)。

該文件寫道，9月29日凌晨公司遭遇“黑天鵝”事件，標普突然大幅下調(diào)公司評級，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴重受限，流動性出現(xiàn)階段性緊張。

曾寶寶在文件中稱，其與公司管理層就此問題第一時間成立專項小組，試圖以最大努力走出困境。然而問題仍未得到及時解決，致使公司未能在10月4日如期支付到期美元債。

根據(jù)花樣年控股10月4日公告，該票據(jù)的剩余未償還本金額為2.05656億美元。

據(jù)了解，該只債券于2016年10月4日發(fā)行、2021年10月4日到期，期限五年，利率為7.375%、發(fā)行規(guī)模為5億美元。

與之形成鮮明對比的是，9月20日，花樣年控股回應，其發(fā)行的已到期離岸優(yōu)先票據(jù)概無逾期還款，公司經(jīng)營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。

10月4日，碧桂園服務（6098.HK）亦發(fā)布公告稱，獲彩生活告知，其控股股東花樣年有較大機會出現(xiàn)對外債務違約，彩生活亦未能償還由碧桂園服務借出的7億元人民幣貸款……根據(jù)相關條款，若彩生活及花樣年有較大的機會出現(xiàn)債務違約時，碧桂園物業(yè)香港有權(quán)沒收質(zhì)押品鄰里樂控股100%股權(quán)，現(xiàn)正在將鄰里樂控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓至該公司旗下。

這筆交易涉及彩生活旗下萬象美物業(yè)、開元國際以及長白山旅游度假區(qū)物業(yè)等核心資產(chǎn)，對價不超過33億元，其中碧桂園物業(yè)香港與彩生活服務正在商討是否將貸款金額視作碧桂園物業(yè)香港支付的第二期代價。

而這里值得注意的是，碧桂園已經(jīng)將先期的23億元交易款和7億元貸款打給花樣年控股了。此外，2021年上半年，花樣年控股銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額為315.83億元。趴著大量現(xiàn)金，怎么還是違約了？

標普、惠譽、穆迪三大國際評級機構(gòu)相繼將花樣年控股的評級展望下調(diào)至負面。

曾寶寶在文件中就此表示，“沒有為各位守好抵御嚴寒的屏障，對不住！但花樣年絕不躺平……”

兩位數(shù)的融資利率

花樣年控股的問題根源或在于高成本融資。

今年上半年，花樣年控股借款余額168.50億元，優(yōu)先票據(jù)及債券余額為343.70億元、資產(chǎn)抵押證券2.68億元，累計金額約515億元。

其中，優(yōu)先票據(jù)及債券余額占比高達66.75%，借款占比僅為32.7%。

這其中一年內(nèi)需要償還的債務為194.77億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)及債券余額為109.86億元（占全部優(yōu)先票據(jù)及債券余額的32%左右）。

那么這些債券對花樣年控股的威脅有多大？

目前花樣年控股尚有11只存量美元債，總規(guī)模合計為30.70億美元（約合人民幣200億元）。這表明花樣年控股融資渠道過于依賴美元債。

這11只美元債中，有2只將于2021年12月到期，合計金額4.50億美元；3只將于2022年內(nèi)到期，合計金額8.98億美元；4只將于2023年內(nèi)到期，合計金額12.90億美元；2只將于2024年內(nèi)到期，合計金額4.32億美元。

如此看來，算上10月4日逾期的，花樣年控股今年內(nèi)要急于償還的美元債約有6.5億美元。

11只美元債中，僅有2只的利率是低于8%，9只美元債利率高于10%。其中最新的1只美元債在2021年6月25日發(fā)行，其利率達到了15%，在所有債券中利率最高。

再比如，2018年發(fā)行的3只美元債利率分別高達15%、12%、12%；2019年發(fā)行的3只美元債利率分別高達12.25%、11.75%、11.875%；2020年發(fā)行的兩只美元債利率分別高達10.875%和11.875%。

相比中海、龍湖、華潤等不到5%的融資利率，花樣年控股這幾年發(fā)行的美元債成本高出一倍多。而2018年起，花樣年控股就在為規(guī)模以高息美元債拼命廝殺，相反其吸引投資者的收益率卻很高。據(jù)一份內(nèi)地房企違約排行榜顯示，到期收益排名靠前的就有花樣年的1只債券。

上半年該公司融資成本為11.09億元，同比上升19.6%，主要因為帶息負債平均余額增加所致。

花樣年控股也不是坐以待斃的，早就有所動作。根據(jù)公告，今年以來花樣年控股在頻頻回購其未到期票據(jù)。

截至2021年6月30日，花樣年控股于市場上購回本金總額為5010萬美元的部分優(yōu)先票據(jù)。其中，2021年10月到期的5億美元債券進行兩次要約回購，合共提前償還2.88億美元。

此外，9月24日，花樣年控股執(zhí)行董事兼控股股東曾寶寶旗下公司于二手市場購買本金額為120萬美元10月到期優(yōu)先票據(jù)。

花樣年控股大手筆的回購并非個案，是整個行業(yè)環(huán)境遇冷下的一個表象。

近日，中梁控股(02772.HK)、建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK)、禹洲集團(01628.HK)、德信中國(02019.HK)、金輝控股(09993.HK)、弘陽地產(chǎn)(01996.HK)、融信中國(03301.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)等房企密集對外披露回購美元債。

房企出現(xiàn)這種舉動主要因為美元債的暴跌，實為挽回資本市場好感之舉。這其中，花樣年控股8只美元債跌幅曾位居TOP10。

回購之際，花樣年控股還發(fā)行于2024年到期的2億美元、利率14.5%的優(yōu)先票據(jù)。

以高息債務還低息債務，你說花樣年控股虧不虧？當然若不借新還舊，逾期了連借新還舊都行不通了。比如像華夏幸福、泰禾集團、藍光發(fā)展等在遭遇流動性危機后，違約發(fā)生時就沒有資格再做回購這檔子事了。

今年上半年花樣年控股一方面通過回購票據(jù)、加大借款等方式，調(diào)整了其債務結(jié)構(gòu)，優(yōu)先票據(jù)及債券余額減少。

另一方面，花樣年控股的股價跌跌不休，跌破1元/股，52周最低股價為0.5元/股。

花樣年控股有“棄股保債”之態(tài)勢。

踏錯節(jié)奏起落沉浮

花樣年控股集團起步于1998年，其背后股東除了知名企業(yè)TCL系人外，它的實際控制人曾寶寶更是重磅人物。

如今遭遇違約事件，她傲嬌地回應自己的父親，高低起落沉浮，都是我經(jīng)歷與應得的。

那么，花樣年控股究竟呈現(xiàn)出什么樣的起落跌宕的“人生”呢？

在戰(zhàn)略上，花樣年控股前期過于保守，在該重倉搏一搏的高紅利時代，過早的選擇剎車。

2012年，花樣年控股開啟“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型，走上了為期5年輕資產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型之路。而這之后很長一段時間恰恰是地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期。2016年花樣年控股的銷售規(guī)模剛過100億元。

可見其規(guī)模發(fā)展很緩慢。花樣年控股或也察覺“去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化”路線不對，決定作出改變，但在今年看來為時已晚。

2017年，花樣年控股進行第二次轉(zhuǎn)型，重新加碼房地產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)輕重并舉。

彼時，花樣年控股開始提速。2017年、2018年，花樣年控股銷售額分別突破200億元、300億元，分別猛增約65%和50%左右。但和其他頭部房企相比，其發(fā)展速度和規(guī)模擴張還是不值得一提。

2012年—2018年間，花樣年控股幾乎沒有公布過當年度的新增土地儲備面積。

在同一年，花樣年控股提出了2020年沖刺“千億目標”。

2019年，曾寶寶為該宏偉目標回歸執(zhí)行董事之列，也開始大刀闊斧對管理架構(gòu)進行調(diào)整，并在拿地、戰(zhàn)略、運營等方面作出系列改變。

2019年和2020年，花樣年控股新增土地儲備總建筑面積分別為136萬平方米和335萬平方米。

實際上，“改革”也沒有改變花樣年控股土地儲備不足問題。2019年、2020年，其銷售面積分別為320.84萬平方米、334.7萬平方米。2019年的銷售面積大于當年新增土地面積，而2020年兩項指標相當。

今年上半年，花樣年控股銷售面積173.6萬平方米，拿地面積僅107萬平方米，土地儲備仍處在凈消耗狀態(tài)。而銷售減少也會導致債務償還受到影響。

到2021年6月30日，花樣年控股的土地儲備為總建筑面積1186.4萬平方米（未含城市更新的協(xié)議面積），與頭部房企相比不足一提。

雖然花樣年控股物業(yè)開發(fā)貢獻90%以上的銷售額，而城市綜合體的貢獻不足10%，但花樣年控股的千億目標也沒有完成。

2020年全年花樣年控股銷售金額達到492.07億元，營收達217.59億元，凈利潤僅17.51億元。

曾寶寶表示，“花樣年經(jīng)歷23年發(fā)展，見證行業(yè)幾度起伏，更大的風雨都咬牙度過，靠的就是把巨浪當弄潮的勇氣，見山劈山的定力以及風浪沖刷后更加閃光的產(chǎn)品。”

很明顯，現(xiàn)實情況是，“歷經(jīng)千險”所得的成績是小規(guī)模小利潤。

2021年上半年，花樣年控股實現(xiàn)營收109.52億元，同比增加18.5%；期內(nèi)凈利潤為約人民幣3.03億元，同比增長9.5%；期內(nèi)歸屬于本公司擁有人的凈利潤約為人民幣1.53億元，同比增長58.7%。

今年上半年，花樣年控股毛利率從上年同期的33.6%下降至20.8%。而毛利率下降的原因還是本期結(jié)轉(zhuǎn)項目的土地成本及資本化利息的增加。

截至6月末，花樣年控股的凈負債率為74.8%，現(xiàn)金短債比超過1，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為72.7%。對照“三道紅線”的標準，花樣年控股處于“黃檔”。

曾寶寶表示，“花樣年是梅花，數(shù)九寒冬也能支棱，旺盛。花樣年是蝴蝶蘭，大風大雨里也淡定，常新。花樣年是野草，寒冬過后，春風吹又生。”

2021年上半年，花樣年控股以二次創(chuàng)業(yè)的心態(tài)，按照聚焦“地產(chǎn) 社區(qū)”的整體戰(zhàn)略布局，持續(xù)深化“地產(chǎn)開發(fā)”和“社區(qū)服務”雙頭部業(yè)務。但在地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模受限情況下，物業(yè)也被賣掉，早已寒冬的花樣年控股還會迎來春風嗎？

END