財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā)財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)，明確：延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人退稅優(yōu)惠。

文件主要是繼續(xù)支持居民改善住房條件，置換住房，重點(diǎn)內(nèi)容包括：

一、實(shí)施時(shí)間：2024年1月1日至2025年12月31日。

其實(shí)這是一個(gè)延續(xù)性的優(yōu)惠政策，先前財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號(hào)規(guī)定的該優(yōu)惠政策執(zhí)行時(shí)間為：2022年10月1日至2023年12月31日。

新文件等于是將原有優(yōu)惠延期兩年。兩個(gè)文件疊加后，置換住房退稅優(yōu)惠政策執(zhí)行時(shí)間為2022年10月1日至2025年12月31日。

比如，小明在2023年8月出售了一套現(xiàn)有住房，然后在2024年2月在同一城市新購(gòu)買了一套住房，就符合政策規(guī)定的時(shí)間條件。

其中幾個(gè)比較重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)認(rèn)定參考如下：

1、出售現(xiàn)有住房的時(shí)間=納稅人出售住房時(shí)個(gè)稅完稅時(shí)間。

2、購(gòu)買住房時(shí)間分為兩種情況：

（1）新購(gòu)住房是新房的，購(gòu)買住房時(shí)間=納稅人辦理合同備案時(shí)間。

（2）新購(gòu)住房是二手房的，購(gòu)房住房時(shí)間=契稅的完稅時(shí)間，或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間。

二、具體政策內(nèi)容：

納稅人出售自有住房，并在現(xiàn)有住房出售后一年內(nèi)，在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的，先前出售現(xiàn)有住房已繳納的個(gè)稅，可以申請(qǐng)退稅。實(shí)際中，會(huì)有兩種情況：

1、新購(gòu)住房金額≥現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅，全部可以退還。

2、新購(gòu)住房金額＜現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額比例計(jì)算退稅。

比如，小白在2023年1月賣了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額200萬（不含增值稅，下同），繳納個(gè)稅3萬。2023年8月，小白在同一城市新購(gòu)買一套住房，金額220萬。

在小白符合換購(gòu)住房所有要求的條件下，小白新購(gòu)住房花的錢，大于賣掉舊房子的錢，所以可以全額申請(qǐng)退還已繳納的3萬元個(gè)稅。

但是倘若小白新購(gòu)住房的價(jià)格是100萬，那么小白可以申請(qǐng)的個(gè)稅則需要按比例計(jì)算了，即：（100÷200）*3=1.5萬元。

三、對(duì)于住房轉(zhuǎn)讓金額的確定標(biāo)準(zhǔn)

一般是房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)成交價(jià)格，具體而言：

1、新購(gòu)住房是新房，購(gòu)房金額=網(wǎng)簽購(gòu)房合同中注明的成交價(jià)格。

2、新購(gòu)住房是二手房，購(gòu)房金額=成交價(jià)格。

如果是出售多人共同持有住房的，或者新購(gòu)住房是多人共同持有的，則應(yīng)按納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定住房轉(zhuǎn)讓金額或新購(gòu)住房金額。

比如，小明和小白，共同擁有一套住房，產(chǎn)權(quán)各占50%。2023年5月，有人200萬買走了這套房子，小明和小白各繳納了2萬元的個(gè)稅。

2023年8月，小明在同一城市花150萬買了一套住房，因?yàn)?50萬＞100萬（小明原有住房占50%產(chǎn)權(quán)，200*50%），所以小明的退稅金額是2萬。

而小白則是在2023年9月，跟小黑在同一城市一起花200萬購(gòu)買了一套住房，小白新住房產(chǎn)權(quán)占比40%。

那么小白的賣房子的金額=200×50%=100元，買房子的金額=200×40%=80萬元。小白可以申請(qǐng)退稅的金額=80/100×2=1.6萬元。

四、享受該優(yōu)惠政策，必須同時(shí)滿足的條件

并不是只要你在政策規(guī)定時(shí)間內(nèi)換購(gòu)房子了，就能享受這個(gè)優(yōu)惠政策了。想要享受這個(gè)退稅優(yōu)惠，你還需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

1、出售和重新購(gòu)買的住房，在同一城市范圍。

2、出售自有住房的人，應(yīng)該是新購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

當(dāng)然，前提是：納稅人在2022年10月1日至2025年12月31日期間進(jìn)行置換住房，且出售住房后一年內(nèi)新購(gòu)住房的。

五、申請(qǐng)退還個(gè)稅，納稅人需要提供的資料

一般來說，除了特殊規(guī)定外，對(duì)于符合條件可以申請(qǐng)退稅的納稅人，賣房的時(shí)候在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)交的個(gè)稅，就需要去哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。

申請(qǐng)退稅需要提供的資料或包括：退稅申請(qǐng)表、身份證件、現(xiàn)住房銷售合同、新購(gòu)住房交易（購(gòu)房）合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（二手房）等。

實(shí)務(wù)中，納稅人提供了相關(guān)材料，填報(bào)并確認(rèn)了相關(guān)信息后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)退稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后，納稅人就可以拿到退稅。

需要注意的是，納稅人對(duì)于所提供的資料真實(shí)性、可靠性、完整性負(fù)責(zé)，如果提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)依照征管法進(jìn)行處理。

六、其他事項(xiàng)

如果申請(qǐng)了退稅之后，又解除了房屋交易合同，導(dǎo)致不符合申請(qǐng)退稅的條件了，那么納稅人已獲得的退稅需要主要繳回。具體繳回已退稅款的時(shí)間為，合同解除等情形發(fā)生后的次月15日內(nèi)。

最后，以上內(nèi)容僅供一般參考，不作為實(shí)際操作依據(jù)。