住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個地級及以上城市。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。本次通知印發(fā)后，這項政策將加速落地。

一、城中村改造的含義

（一）概念解析

城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，那些被城市建成區(qū)包圍或半包圍的農(nóng)村聚落。這些區(qū)域在土地利用、居住環(huán)境、社會結(jié)構(gòu)等方面呈現(xiàn)出獨(dú)特的復(fù)雜性。城中村改造則是對這些區(qū)域進(jìn)行重新規(guī)劃、建設(shè)和整治的一系列行動，旨在使其與城市的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，提升其功能和價值。

（二）改造的主要內(nèi)容

1. 土地利用調(diào)整

城中村的土地性質(zhì)往往較為復(fù)雜，既有農(nóng)村集體土地，也可能存在一些未經(jīng)規(guī)范的建設(shè)用地。改造過程中，需要對土地進(jìn)行重新規(guī)劃。例如，將一些雜亂的居住用地、工業(yè)用地等進(jìn)行整合，合理規(guī)劃為居住、商業(yè)、公共服務(wù)、綠化等不同功能的用地。對于集體土地，可能會通過征收等方式轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，以滿足城市建設(shè)的需要。

2. 房屋改造與重建

城中村的房屋大多建設(shè)年代久遠(yuǎn)，建筑質(zhì)量參差不齊，而且存在大量的違法建筑。改造涉及對這些房屋的拆除、翻新或重建。新建的房屋會按照城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，提高建筑質(zhì)量和安全性，同時改善居住空間布局，保障居民有更好的居住條件。例如，增加房屋的采光、通風(fēng)設(shè)計，合理規(guī)劃房間功能等。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施升級

基礎(chǔ)設(shè)施薄弱是城中村的一個突出問題。改造會完善道路系統(tǒng)，拓寬狹窄的街巷，使其滿足消防、急救等車輛的通行要求。同時，更新給排水系統(tǒng)，解決污水排放不暢、供水不足等問題；改造電力、通信等線路，使其不再雜亂無章地架空鋪設(shè)，而是采用地下埋設(shè)等更安全、美觀的方式。此外，還會增加公共衛(wèi)生設(shè)施，如建設(shè)更多的公共廁所、垃圾收集點(diǎn)等。

4. 公共服務(wù)設(shè)施完善

為了提高城中村居民的生活質(zhì)量，改造會配套建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施。包括建設(shè)幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施，滿足居民子女的教育需求；建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便居民就醫(yī)；設(shè)置文化活動中心、體育健身設(shè)施等，豐富居民的精神文化生活。同時，還會增加商業(yè)設(shè)施，如超市、菜市場等，方便居民日常購物。

二、城中村改造惠及的人群

（一）城中村原居民

1. 居住條件改善

對于城中村原居民來說，最直接的受益就是居住條件的大幅提升。過去，他們可能居住在擁擠、簡陋、缺乏安全保障的房屋中。改造后，他們將搬入新的現(xiàn)代化住宅，房屋質(zhì)量可靠，居住空間寬敞舒適，配套設(shè)施齊全。比如，新的住宅可能配備了獨(dú)立的衛(wèi)生間、廚房，有良好的采光和通風(fēng)，居住環(huán)境更加衛(wèi)生、健康。

2. 財產(chǎn)增值

城中村改造通常會帶來原居民財產(chǎn)的增值。如果原居民擁有房屋產(chǎn)權(quán)，在改造過程中，通過合理的補(bǔ)償安置或者房屋產(chǎn)權(quán)置換等方式，他們的資產(chǎn)價值會顯著提高。例如，在一些城市的城中村改造案例中，原居民原本價值較低的自建房，經(jīng)過改造置換后，得到了位于城市優(yōu)質(zhì)地段的商品房，其房產(chǎn)價值成倍增長。而且，隨著周邊環(huán)境的改善和配套設(shè)施的完善，這些房產(chǎn)無論是用于自住還是出租，都能帶來更高的價值。

3. 生活品質(zhì)提升

新的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為原居民的生活帶來極大便利。子女可以在新建的優(yōu)質(zhì)學(xué)校接受教育，老人就醫(yī)有了更便捷的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。休閑娛樂方面，文化活動中心和體育健身設(shè)施讓居民有了更多的選擇。例如，居民可以在文化活動中心參加各種興趣班、文藝活動，在體育健身設(shè)施處鍛煉身體，豐富了日常生活，提升了生活品質(zhì)。

（二）外來租戶

1. 居住環(huán)境優(yōu)化

城中村往往是大量外來人口的聚居地，這些外來租戶長期忍受著較差的居住環(huán)境。城中村改造后，新的租賃住房將按照更高的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和管理。例如，房屋的安全性和衛(wèi)生條件將得到極大改善，可能會有專門的物業(yè)管理，保障居住環(huán)境的整潔和安全。新的租賃住房可能會配備更完善的生活設(shè)施，如集中的熱水供應(yīng)、更好的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等，讓租戶的生活更加舒適。

2. 租賃關(guān)系規(guī)范化

改造后的城中村租賃市場將更加規(guī)范。政府可能會出臺相關(guān)政策對租賃行為進(jìn)行監(jiān)管，規(guī)范租金價格的制定和調(diào)整機(jī)制，避免房東隨意漲租。同時，租賃合同也會更加規(guī)范，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，保障租戶的合法權(quán)益。例如，在一些改造后的城中村，建立了統(tǒng)一的租賃信息平臺，租戶可以通過平臺了解房屋信息、簽訂正規(guī)合同，減少了租賃糾紛。

3. 就業(yè)機(jī)會增加

城中村改造過程中及改造完成后，會創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，這對外來租戶是一大利好。在改造過程中，需要大量的勞動力參與建筑施工、裝修等工作。改造完成后，新的商業(yè)設(shè)施、服務(wù)業(yè)設(shè)施的運(yùn)營需要招聘員工。例如，新的超市、餐廳、社區(qū)服務(wù)中心等都需要招聘收銀員、服務(wù)員、保安等各類工作人員，為外來租戶提供了更多的就業(yè)選擇。

（三）城市發(fā)展相關(guān)人群

1. 房地產(chǎn)開發(fā)商

城中村改造為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的發(fā)展機(jī)遇。政府的政策支持，如納入地方政府專項債券支持范圍、開發(fā)性和政策性金融機(jī)構(gòu)提供專項借款等，降低了開發(fā)商的資金壓力和開發(fā)風(fēng)險。開發(fā)商可以通過參與城中村改造項目，獲得土地資源，開發(fā)新的房地產(chǎn)項目。而且，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整期，城中村改造項目可以為開發(fā)商拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，尤其是在一些城市核心地段的城中村改造項目，具有較高的商業(yè)價值。

2. 城市建設(shè)相關(guān)企業(yè)

對于建筑企業(yè)、建材企業(yè)、設(shè)計企業(yè)等城市建設(shè)相關(guān)企業(yè)來說，城中村改造意味著大量的業(yè)務(wù)訂單。建筑企業(yè)可以參與房屋的拆除、重建等工程施工；建材企業(yè)的產(chǎn)品，如水泥、鋼材、門窗等在改造過程中有廣泛的市場需求；設(shè)計企業(yè)則可以為城中村改造項目提供規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計等服務(wù)。這些企業(yè)在城中村改造項目中能夠獲得經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)自身的發(fā)展。

3. 城市居民

整個城市的居民也會從城中村改造中受益。首先，城市的形象和環(huán)境得到改善，消除了城中村這個城市發(fā)展中的“短板”，提升了城市的美觀度和吸引力。其次，城中村改造完善了城市功能，緩解了城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的壓力。例如，新的交通設(shè)施改善了周邊的交通狀況，新的商業(yè)設(shè)施滿足了更多居民的購物需求，新的公共綠地為居民提供了休閑空間，讓城市居民的生活更加便捷和舒適。

（四）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面

1. 拉動內(nèi)需

城中村改造是一個大規(guī)模的建設(shè)項目，涉及大量的資金投入。從建筑材料的采購、施工設(shè)備的租賃到勞動力的雇傭等，都能直接刺激消費(fèi)，拉動內(nèi)需。同時，改造完成后，新的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)業(yè)的發(fā)展會進(jìn)一步帶動消費(fèi)增長。例如，新的購物中心開業(yè)會吸引大量消費(fèi)者，促進(jìn)商品銷售和服務(wù)業(yè)繁榮。

2. 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級

城中村改造為城市產(chǎn)業(yè)升級提供了空間和機(jī)遇。在改造過程中，可以合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)一些低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級或外遷，同時引入一些高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)。例如，將一些原本位于城中村的小作坊式的加工企業(yè)進(jìn)行整合或遷移，在改造后的區(qū)域引入科技創(chuàng)新企業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高城市的經(jīng)濟(jì)競爭力。

3. 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，城中村改造通過貨幣化安置等方式，有利于消化存量商品房。這有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，避免房價大幅波動。同時，城中村改造增加了城市的住房供應(yīng)，緩解了住房緊張的局面，對于滿足居民的住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要意義。

綜上所述，城中村改造是一項具有深遠(yuǎn)意義的城市建設(shè)行動，它惠及了城中村原居民、外來租戶、城市發(fā)展相關(guān)人群以及整個城市經(jīng)濟(jì)和居民，對于推動城市的高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程有著不可估量的作用。在實施過程中，需要充分考慮各方利益，確保政策的有效落實和改造工作的順利推進(jìn)。