導(dǎo)讀昔日在鄭州京廣路鞋城商圈首屈一指的京莎廣場，歷經(jīng)16個月，搖身一變轉(zhuǎn)型為社區(qū)零售商業(yè)，備受關(guān)注。當(dāng)京廣鞋城商圈風(fēng)光不在，曾經(jīng)的時代落幕，京莎廣場即便使出渾身....

昔日在鄭州京廣路鞋城商圈首屈一指的京莎廣場，歷經(jīng)16個月，搖身一變轉(zhuǎn)型為社區(qū)零售商業(yè)，備受關(guān)注。

當(dāng)京廣鞋城商圈風(fēng)光不在，曾經(jīng)的時代落幕，京莎廣場即便使出渾身解數(shù)也未能扭轉(zhuǎn)頹勢，而后與佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)結(jié)為“秦晉之好”轉(zhuǎn)型購物中心能否轉(zhuǎn)危為安？

升級改造項目本身就具有很大挑戰(zhàn)，項目的定位、商業(yè)現(xiàn)狀與在地優(yōu)勢、后期運營與前期設(shè)計等各環(huán)節(jié)都十分考驗背后的操盤團(tuán)隊。

那么，開局便遇鄭州7.20暴雨的佳兆業(yè)佳紛天地，開業(yè)5個月后，現(xiàn)在怎么樣了？

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定位“國潮 直播”

2021年，國潮熱可以說是年度流行詞匯。不管是此前河南衛(wèi)視出圈，還是直播間里的鴻星爾克與蜜雪冰城，都詮釋著國潮熱。

作為舊改升級的佳紛天地在項目定位設(shè)計及前期營銷中也融入了“國潮”、“直播”，欲打造圍繞年輕人的鄭州首個國潮主題商業(yè)綜合體，再結(jié)合火熱的直播，建立雙線營銷渠道。

2021 年12月17日，邦君滿懷期待地走訪了佳紛天地，欲將其打造的國潮與直播項目一探究竟。

結(jié)果怎樣？早有預(yù)知，餐飲類、兒童體驗類占據(jù)商場業(yè)態(tài)的半壁江山。

一層主要有彩妝、運動、潮鞋、設(shè)計師首飾、商務(wù)咖啡，以星巴克、小米之家、屈臣氏、伶俐、名創(chuàng)優(yōu)品等體驗店為主；

二層是生活超市與跨界集合店，有世紀(jì)華聯(lián)、大玩家等（據(jù)傳前期欲引入盒馬鮮生或超級物種）；

三層以兒童零售、沉浸學(xué)習(xí)體驗為主，包括寶貝孩子王、大黃蜂、瑁恩瑁愛、樂高世界、巧手丫、拳擊、輪滑、街舞等店鋪；

四層定位于餐飲、娛樂，代表品牌有奧斯卡、虎牙炒雞、農(nóng)小鍋、瑞幸咖啡等；

五層還是以海底撈、楊掌柜辣椒炒肉、 書亦燒仙草等為代表的餐飲業(yè)態(tài)。

這些品牌店在鄭州其他社區(qū)型商場大多可以找到，而此前所說的國潮街區(qū)、網(wǎng)紅直播地等特色并不明顯。

除了在二、三、四層的空間動線交匯處、轉(zhuǎn)角點等位置發(fā)現(xiàn)有關(guān)于卷軸、豫劇、漢服、少林等陳列的裝飾之外，并未見到與國潮、直播相關(guān)的店鋪產(chǎn)品或直播場景的打造布置。

場景化的改造升級只是表面工程，若沒有國潮的實質(zhì)性、差異化的品牌或聚集性業(yè)態(tài)來吸引、深度綁定消費者，很難實現(xiàn)定位對客群的吸納和匹配。

三層兒童游樂體驗區(qū)

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虎口奪食存隱憂

在疫情持續(xù)籠罩的背景下，人氣、客流是目前大多數(shù)零售商場所焦慮的問題。

作為社區(qū)型商業(yè)，5萬方體量的佳紛天地雖在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面可一定程度滿足周邊2公里人群消費需求，但輻射力有限。

沿著航海路，在佳紛天地西側(cè)1.2公里處便是二七萬達(dá)，作為雄踞鄭州西南近十年之久的“扛把子”，早已成為周邊社區(qū)居民“吃喝玩樂購逛”的首選地，形成了商圈影響力及顧客粘性，而佳紛天地想要虎口奪食，難度可想而知！

原本佳紛天地的“國潮 直播”定位是要避開二七萬達(dá)商業(yè)同質(zhì)化，形成錯位化發(fā)展，共享片區(qū)流量，可現(xiàn)在呢？

據(jù)佳紛天地內(nèi)部人員透露，此前佳兆業(yè)入駐之前進(jìn)行過前期市調(diào)，在項目2公里范圍內(nèi)有新老小區(qū)201個，人口43萬人，大中小學(xué)校9所，片區(qū)存在很大的消費潛力。

而面對17萬方商業(yè)體量的“巨無霸”，缺乏特色業(yè)態(tài)或品牌的佳紛天地也只能眼睜睜地看著消費者流失萬達(dá)，畢竟兩者只有一站地鐵之隔，交通十分便捷。

反觀同在航海路的福都廣場、盛華里等社區(qū)型商場，單從客流量角度看要強(qiáng)于佳紛天地，其中原因之一即是前兩個項目均處在區(qū)域購物商場空白區(qū)，市場競爭壓力很小。

實地走訪發(fā)現(xiàn)，在佳紛天地各樓層還有待租鋪位，尤其在四層餐飲區(qū)，根據(jù)店鋪狀況，應(yīng)該是開業(yè)之后又撤離。這樣的現(xiàn)象不難理解，門店若長期得不到現(xiàn)有消費者的認(rèn)可，再加上商場自然客流難以為繼，便也只能關(guān)門大吉。

而如何提升商場客流，保持可觀人氣，又非常考驗背后操盤團(tuán)隊對商場業(yè)態(tài)的規(guī)劃招商和運營！

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背后推手實力如何？

據(jù)了解，佳紛天地是佳兆業(yè)在鄭州的首個輕資產(chǎn)項目，目前佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)全國在建商業(yè)項目64個，總面積超370萬平方米，有一定的的商業(yè)運營經(jīng)驗。

在2020年3月份，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)成為京莎鞋廣場的第二股東，占股30%，雙方各派團(tuán)隊融合運營鄭州佳紛天地。

歷時16個月，耗資1.5億元，佳兆業(yè)將原來的京莎廣場改頭換面，升級蛻變?yōu)樯鐓^(qū)商業(yè)購物中心。

在佳紛天地開業(yè)前期，佳兆業(yè)與京莎合唱雙簧，拋售商業(yè)（約5萬m2）、停車場（約4萬m2）、寫字樓（約5.2萬m2）、公寓（約1.8萬m2）等物業(yè)，以最快方式回籠資金。截至目前，商場內(nèi)還有些許待售商鋪。

圖片來源鄭州佳紛天地官方微信公眾號

佳兆業(yè)在輕資產(chǎn)運營方面輕車熟路，對商鋪實行只售不租的模式，進(jìn)行統(tǒng)一代運營。舉個例子，商戶花140萬拿下一間商鋪，需要先與京莎方簽訂房產(chǎn)買賣合同，再與佳兆業(yè)簽訂托管運營15年合約，業(yè)主需將商鋪交于佳兆業(yè)統(tǒng)一招商運管，商戶只需坐等每年兩次的返祖收益。通過計算，至少也要13年才能回本。

另外，在商場內(nèi)部空間動線設(shè)計改造上，佳兆業(yè)運營團(tuán)隊將傳統(tǒng)百貨的空間狹長的雙動線布局調(diào)整為單通道環(huán)流式布局，使所有店鋪均處于主動線上，增加商鋪可見性，擴(kuò)大公區(qū)面積，延長消費者停留時間，提高消費者體驗感。

內(nèi)部的改造固然可圈可點，但如何將外部更多流量引進(jìn)來是運營團(tuán)隊迫切關(guān)注思考的問題。

在7.20暴雨、疫情的沖擊下，鄭州商業(yè)降至冰點，佳紛天地經(jīng)受住了暫時的考驗，而未來將會如何呢？

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撰文/編輯：木易