導讀文|《財經(jīng)國家周刊》記者丹華今年以來，全國多個城市熱點樓盤出現(xiàn)亂象，小區(qū)業(yè)主“抱團”漲價、中介炒家結(jié)成“攻守同盟”、抵制打折等事件層出不窮。以深圳為例，一些....

文 | 《財經(jīng)國家周刊》記者 丹華

今年以來，全國多個城市熱點樓盤出現(xiàn)亂象，小區(qū)業(yè)主“抱團”漲價、中介炒家結(jié)成“攻守同盟”、抵制打折等事件層出不窮。

以深圳為例，一些小區(qū)業(yè)主甚至祭出“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的大旗，倡議小區(qū)上下“擰成一股繩”，把房價硬生生“拉”上去，還有人寫出“漲價檄文”，對降價業(yè)主進行聲討，勒令其提高價格，保護集體權(quán)益等等。

部分業(yè)主在微信微博上倡議集體漲價。微信群、微博截圖

種種行為引起了地方政府管理機構(gòu)的高度重視，有關(guān)部門第一時間發(fā)布了風險提示，對情節(jié)嚴重的小區(qū)一度停止二手房網(wǎng)簽，部分鬧事業(yè)主也被警告，情節(jié)嚴重者不乏移交公安、市監(jiān)、司法等部門處理等。

以上現(xiàn)象并非偶然。多年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控多在新房市場發(fā)力，限貸、限售、限價等政策頻頻出臺，而受到種種因素的影響，對存量房市場、中介環(huán)節(jié)的管控較少，導致一二手房政策環(huán)境殊為不同，價格差異較大，讓投機者鉆了空子。

“也因此，如深圳、上海、西安、成都等多個城市，當前都在出臺二手房參考價制度，打擊虛高掛牌，控制中介、業(yè)主、媒體合伙控盤，侵害購房者的合法權(quán)益。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

已經(jīng)出售的二手房，為何仍要納入政府嚴格監(jiān)管？既然只是“參考”價，政府調(diào)控機制要如何發(fā)揮實效？而作為一名業(yè)主，是否就擁有了隨意報價，甚至抱團漲價的權(quán)利？

遏制小范圍壟斷，二手房必須嚴加管控

“不把二手房控制住，新房價格也很難管控。”李宇嘉告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，目前一二手房價格的倒掛，倒逼了新房搶購和集體漲價等行為，也助長了社會打新和投機炒作風氣。

更為關(guān)鍵的是，許多二手房漲價都不完全是市場行為，尤其深圳、杭州、寧波、上海等地的重點樓盤，受人為操控的影響較大，且有不斷強化的趨勢。

以深圳為例，去年深圳的二手房價格暴漲，其信號就非完全“中性”，而是可以形成“自循環(huán)”的，其機制是怎樣的呢？

首先，深圳絕大多數(shù)片區(qū)均是存量房市場，二手房供應占絕對主導，拋開自住的和限售的房子不談，實際掛牌銷售的房源非常有限，只要中介與業(yè)主聯(lián)合起來，就可以輕松掌控小區(qū)的掛牌價。

同時，互聯(lián)網(wǎng)時代的溝通成本較低，一個簡單的微信群就能達成聯(lián)盟，為實現(xiàn)小范圍的二手房壟斷提供了便利。在這種情況下，A小區(qū)掛牌價上漲，B小區(qū)也這么干，互相攀比、不甘落后，最終帶動整個片區(qū)一起漲價，再向其他片區(qū)傳導，成為二手房螺旋式漲價的起點。

不難理解，房產(chǎn)升值對于業(yè)主、中介和投資客來說，都是“多贏”的好事，大家互相配合、舉雙手贊成，但是硬幣還有另一面，“抱團漲價”對于剛需買房人、對于整個地產(chǎn)市場和社會生態(tài)，并不是一件有利和公平的事情。

二手房市場的信息是高度不對稱的，正是這個“不對稱”，讓中介、投資客、業(yè)主與買家之間構(gòu)建了“攻守聯(lián)盟”，無論在真實信息的掌握，還是在談判地位上，買家的地位都是極其弱勢的，分散四處的他們也無法通過結(jié)盟迅速增加自己的話語權(quán)。

更不用說，一些中介公司、投資者和業(yè)主還通過虛構(gòu)交易，增加看房批次、做軟文，或者干脆“對敲”即內(nèi)部人群相互接盤，憑空令小區(qū)價格“拔地而起”。

種種操作之下，終于爆出了深房理的“殺豬盤”事件，中介公司、小貸公司、網(wǎng)紅專家、銀行“內(nèi)鬼”等諸多機構(gòu)個人促成了這一欺詐商業(yè)鏈，導致部分小區(qū)房價泡沫不斷膨脹，部分投機客提前獲利離場，如監(jiān)管不出手，就會走向破裂，最終留給社會一地雞毛。

“管不住二手房市場，那么（政府）剛剛布好的資金防控線，可能就會變成馬其諾了。”李宇嘉告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，畢竟房價上漲的誘惑實在太大了，“如果有50%的利潤，資本就會鋌而走險，如果有100%的利潤，就有人敢踐踏一切人間法律。”

深圳率先下猛藥，成交銳減一半

2021年2月8日，為了打擊樓市投機炒作，深圳率先推出二手房參考價制度，被市場簡稱為“208”新政，正式打響了地方政府二手房價格管控的發(fā)令槍。

“深圳以往的限價只是針對新房，對二手房的調(diào)控政策主要是打擊投機、約束交易行為等，這次以‘參考’的名義推行二手房限價，實現(xiàn)了限價政策在深圳樓市的全覆蓋。”中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示。

為何二手房參考價對市場影響那么大？畢竟買賣雙方可以自行決定真實交易價格？政府的參考價，是否能真正起到作用？

其中關(guān)鍵在于，當政府的參考價低于市場成交價，銀行貸款要以政府參考價為評估標準，這就意味著，買房者的實際首付比例會大大提高，社會杠桿比例也會有所下降，這對于融資炒房的投機客來說打擊巨大。

例如，2020年10月初，深圳南山區(qū)紅樹西岸小區(qū)的成交單價達到16.2萬元，而政府給出的參考價為11.1萬元，折扣高達三分之一，銀行的二手房貸款額度自然會大幅下降。

深圳部分小區(qū)的價格變化。圖/中達證券

北上廣深等大城市、特大城市的核心樓盤價格，已經(jīng)不能簡單從“居住”的角度判斷，它在某些程度上類似一種金融產(chǎn)品，代表著的是一類社會資金避險或者保值增值的需要，而二手房參考政策制定的初衷，也是大力打擊投機炒作，降低系統(tǒng)性金融風險，同時盡可能保護真實的居住需求。

目前來看，深圳市場的“打新潮”正在退去，量產(chǎn)“日光盤”的神話不再，多個“網(wǎng)紅盤”認籌遇冷，例如6月20日，萬科都會四季的856套住宅開啟線上選房，直至結(jié)束還剩300套未認購，棄購率達到35%。

與新房市場相比，二手房市場更為冷清。今年6月，深圳的二手房住宅成交僅2575套，創(chuàng)了十年新低，2021年上半年深圳合計成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。“目前來看，二手房新政對此前燥熱的樓市開始修正，效應已經(jīng)發(fā)揮。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部華洪表示。

同時，業(yè)績掛零已成部分深圳房產(chǎn)經(jīng)紀人的常態(tài)，在今年5、6月之間，深圳僅貝殼系就有近百家門店關(guān)閉。

“水退去之后，裸泳者就要出局。”深圳寶安區(qū)一名中介店主對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，之前市場火熱之際，許多經(jīng)紀人出來自立門戶，行業(yè)迅速飽和，現(xiàn)在有些人已改行。

“上政府官網(wǎng)，做二手房交易”

在深圳的系列二手房政策包中，近期有一項舉措格外值得關(guān)注，堪稱開創(chuàng)了歷史先河。

6月24日，細心群眾在深圳市房地產(chǎn)信息平臺的“便民服務”一欄，發(fā)現(xiàn)上架了“二手房交易系統(tǒng)”模塊，其功能主要有三項：找中介買房、找中介賣房以及自助賣房。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺官網(wǎng)

在買房選項里，買方可填寫購房需求、發(fā)起委托選擇中介機構(gòu)，可選的中介機構(gòu)有近2000家，而在賣房選項里，賣方可以選擇找中介或自助賣房，通過填寫房屋產(chǎn)權(quán)校驗、房屋狀況說明書、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。

“這個系統(tǒng)應該稱為新版的網(wǎng)簽系統(tǒng)，目前僅在測試階段。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)人士表示，系統(tǒng)的目標在嚴控業(yè)主的掛牌價，讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場亂象。

“這將徹底打掉二手房市場的信息不對稱。”李宇嘉說，全維度房源信息要在該平臺備案，中介和買賣雙方等交易主體信息也要備案，以后再想利用或制造“信息差”賺取不義之財，“行不通了。”

也有業(yè)內(nèi)專家表示，該系統(tǒng)的面世意味著政府信用背書正在取代中介背書。

過去，我國的二手房交易完全由中介代理完成，在真房源、贖樓、資金監(jiān)管、按揭等各個方面，品牌中介同時也發(fā)揮信用背書的作用，包括網(wǎng)簽和過戶都在中介的指導下進行，未來所有交易有望在政府交易平臺上完成。

“這可能對中介公司來說有點難以接受。”一位業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，比如，從2003年開始就籌劃樓盤字典、自建真房源系統(tǒng)的鏈家集團（以及后來的貝殼），這套數(shù)據(jù)幾乎算是貝殼的核心資產(chǎn)。“但是二手房市場交易具有公共屬性，算得上行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品，現(xiàn)在二手房交易成本高、權(quán)益保護不得當，交易效率確實有待提升。”

“當市場有空子可鉆，而且獲益非常誘人，就怪不得大中介也參與其中，問題在于行業(yè)缺乏健康運行的基礎(chǔ)設(shè)施。”李宇嘉說，既然市場解決不了，或者說市場已經(jīng)失靈，而老百姓又迫切需要公平合理的交易平臺，政府就應該發(fā)揮“補位”的作用。

但同時也要注意，在該系統(tǒng)啟用的過程中，也需要“求同存異、謀劃長遠、因勢利導”，應該將龍頭中介的合理訴求和基本利益反映進來，更好地整合現(xiàn)有資源，讓市場認識到，建立新的系統(tǒng)，有利于規(guī)避行業(yè)亂象，提高行業(yè)的集中度，讓規(guī)范運營、追求長期價值的大公司脫穎而出。

未來，隨著深圳居住用地供應的加大，以及調(diào)控政策的強化，預計今年將一直處于“橫盤”的狀態(tài)，“從深圳開始，樓市調(diào)控重點將轉(zhuǎn)向二手房市場，大家要適應這種變化。”李宇嘉說。

多個熱點城市跟進，全國二手房齊降溫

7月15日，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月全國70個城市的二手住宅價格指數(shù)環(huán)比僅上漲了0.3%，同比僅上漲3.5%，調(diào)控效果顯著。

“二手房市場出現(xiàn)了一個積極的信號，那就是漲幅明顯停滯，和5月份相比沒有擴大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，深圳之后，全國已經(jīng)有十幾個城市出臺了二手房指導價制度，監(jiān)管措施空前嚴厲，這促進了價格數(shù)據(jù)的降溫。

全國十多個城市效仿深圳，出臺二手房指導價。圖/中達證券

公開消息顯示，今年2月深圳出臺了二手房指導價參考制度后，全國多個熱點城市陸續(xù)學習跟進。比如3月2日，無錫建立了二手住房價格信息發(fā)布機制，加強對中介機構(gòu)及時、準確報送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)的指導，要求及時公開合理成交價格區(qū)間，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，前后分兩批陸續(xù)公布了近500個住宅小區(qū)的成交參考價。

7月8日，西安市住建局也發(fā)布通知，要求不得以“學區(qū)房”等名義炒作房價，并且下架了價格虛高的二手住房房源。“指導價基本比掛牌價降30%左右。”當?shù)刂薪槿藛T告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。

上海的跟進力度更大。7月9日上午，上海市房管局剛剛召開了全市規(guī)范二手住房管理會議，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，再次增加價格信息核驗的步驟。

“開會時整個會場非常嚴肅，上海頭部幾家大中介經(jīng)紀機構(gòu)負責人全部在場，包括鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、易居房友、太平洋房屋等。”一名參會人士透露說，11家上海頭部經(jīng)紀機構(gòu)已經(jīng)接到通知，接下來要對全市數(shù)十萬套二手房掛牌房源集中清網(wǎng)，價格虛高的房源立即下架，不管是線下還是線上渠道，都不能再展示。

嚴躍進判斷，從后續(xù)市場的表現(xiàn)看，二手房指導價制度將呈現(xiàn)三個特點。第一是全面鋪開，預計后續(xù)各類一二線城市和重點三四線城市將有各類管控。第二是多方位監(jiān)管，包括房源的掛牌、房價的審核、貸款的審批等都會有所收緊。第三是重點嚴打?qū)W區(qū)房炒作，二手房領(lǐng)域的學區(qū)房將面臨嚴監(jiān)管，盲目炒作學區(qū)房將面臨風險。

“二手房的監(jiān)管很重要，但政府沒抓手、沒工具，連價格信息也不掌握，市場主體也難以監(jiān)管。”李宇嘉表示，當下包括上海在內(nèi)各大城市正在補短板、建立市場監(jiān)測平臺和參考價機制等等，“這個工作量很大，首先要做的就是規(guī)范掛牌價。”

他認為，政府的關(guān)鍵是要真正把基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善起來，包括劃片區(qū)，制定片區(qū)指導價，進行實時調(diào)整和建立投訴反饋機制等等。“開弓沒有回頭箭，（穩(wěn)住市場）是早晚的事情，政府信心很足。”

來源： 新華社