導(dǎo)讀作者：子非魚(yú)01|重慶：新房跌幅第一，二手房掛牌量第一在昨天的文章中已經(jīng)說(shuō)了，過(guò)去的9個(gè)月里，各種救市動(dòng)作輪番上演，沒(méi)有給樓市帶來(lái)什么起色，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍....作者：子非魚(yú)01 | 重慶：新房跌幅第一，二手房掛牌量第一

在昨天的文章中已經(jīng)說(shuō)了，過(guò)去的9個(gè)月里，各種救市動(dòng)作輪番上演，沒(méi)有給樓市帶來(lái)什么起色，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在持續(xù)探底、跌跌不休。

以城市來(lái)看，過(guò)去9個(gè)月里新房成交最大的是中國(guó)人口第一城重慶。

克而瑞披露的最新30個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月累計(jì)新房成交量較去年同期，均在下跌，其中9個(gè)城市跌幅超50%，包括重慶、常州、杭州、徐州、寧波、廈門(mén)、無(wú)錫、武漢、福州。

重慶以73%的跌幅位居第一。

此外，長(zhǎng)春、?？?、東莞、長(zhǎng)沙、南寧、濟(jì)南、天津、合肥、昆明、南京、沈陽(yáng)、佛山跌幅超三分之一。

這意味著，幾乎所有城市的新房成交量都在下跌，重慶在熱點(diǎn)城市中跌幅第一。

重慶的第一，還不止一個(gè)。在二手房掛牌量激增的背景下，重慶最新的二手房掛牌量第一，同時(shí)過(guò)去半年的二手房掛牌增量也是第一。

9月初本號(hào)根據(jù)多個(gè)平臺(tái)的掛牌量進(jìn)行了梳理，重慶當(dāng)時(shí)的二手房掛牌量高達(dá)25萬(wàn)套，與武漢一起組成了全國(guó)兩個(gè)僅有的掛牌量超20萬(wàn)套的城市。

從絕對(duì)量來(lái)看，目下二手房掛牌量超10萬(wàn)套的城市有13個(gè)。

從增量來(lái)看，3月至9月半年時(shí)間里，重慶增長(zhǎng)最快，增加了8.82萬(wàn)套，武漢增量第二，增加了7.56萬(wàn)套。

其他城市大多都增加了幾萬(wàn)套。這意味著，中心城市的炒房客橫在扎堆離場(chǎng)。

數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、透明網(wǎng)、銳理數(shù)據(jù)、諸葛找房等

02 | 重慶為何失速這么快

重慶樓市成交量失速這么快，的確有點(diǎn)詫異。

重慶是全國(guó)最大的新房成交市場(chǎng)之一。盡管以主城區(qū)來(lái)論，武漢過(guò)去幾年超越了重慶，上半年成都又奪得了第一，但論全市的成交量，重慶始終位居第一。

論房?jī)r(jià)泡沫度，重慶和長(zhǎng)沙算是中心城市中最小的兩個(gè)。兩座城市在上一輪牛市期間，憑借著出色的供需平衡和對(duì)炒房客的壓制，房?jī)r(jià)上漲幅度并不算大。

理論上來(lái)說(shuō)，在樓市轉(zhuǎn)向的背景下，泡沫最大的城市，才會(huì)跌得更兇悍，然而風(fēng)頭卻被重慶搶走。

此外，和重慶一樣泡沫最小的長(zhǎng)沙，目前雖然也在跌，但相比于重慶還是好很多。

重慶何以失速如此？本號(hào)以為，原因主要有二：

第一，與重慶特殊的城市結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

作為直轄市的重慶，版圖面積非常大，8.24萬(wàn)平方公里的土地，接近2.3個(gè)臺(tái)灣省的面積，比寧夏都要大，比兩個(gè)海南省還要大不少。

所以，每當(dāng)重慶各項(xiàng)指標(biāo)排名出現(xiàn)在城市榜單上時(shí)，很多人都嗤之以鼻，表示重慶不應(yīng)該與城市相比，而應(yīng)該和其他省自治區(qū)相比。

8.24萬(wàn)平方公里的重慶被劃分成了三個(gè)板塊，中心9區(qū)，新加入的主城12區(qū)，以及外圍縣市區(qū)。其中中心9區(qū)的面積才841.88平方公里，約重慶總面積的100分之一。

也就是說(shuō)，重慶百分之99的面積是外圍區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。從人口來(lái)論，重慶三千多萬(wàn)人口，中心9區(qū)1000多萬(wàn)，主城12區(qū)1000多萬(wàn)，外圍區(qū)縣1000多萬(wàn)。

三分之二的人口分布在外圍區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。

數(shù)據(jù)：重慶市統(tǒng)計(jì)局

我們知道，當(dāng)樓市轉(zhuǎn)向的時(shí)候，最不抗跌的便是外圍區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)橥鈬鷧^(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)人口密度小，供應(yīng)量大，經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱、

深圳、廣州概莫能外。深圳當(dāng)下的坪山、龍崗、大鵬、光明等外圍區(qū)跌幅最大，廣州的南沙、從化、增城、花都跌幅最大。

重慶中心9區(qū)非常小，遠(yuǎn)郊區(qū)非常大，樓市轉(zhuǎn)向之下，不抗跌的遠(yuǎn)郊區(qū)會(huì)大規(guī)模拖累整個(gè)城市的成交量。

換句話說(shuō)，重慶特殊的面積版圖，是重慶新房成交量跌幅第一的最重要因素。

第二，重慶人口增量乏力。

除了上面的因素外，重慶人口增量乏力，也是因素之一。

重慶的供應(yīng)量大，如果能有源源不斷的外地人口流入，可以 幫助消化，但重慶去年常住人口增量才3.5萬(wàn)，只有其他強(qiáng)二線城市增量的零頭。

武漢因?yàn)槿丝谄詹槠陂g疊加了疫情，導(dǎo)致普查人口低估，造成了去年常住人口增量120.12萬(wàn)人，真實(shí)人口增量應(yīng)該是20多萬(wàn)。

成都、杭州、西安增量都在20萬(wàn)以上，南昌、長(zhǎng)沙、青島、寧波、鄭州、貴陽(yáng)、南京、福州都在10萬(wàn)以上。重慶只有3.5萬(wàn)。

數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

人口增量乏力，去庫(kù)存乏力，偏偏又遭遇了樓市寒冬，這種背景下，重慶的房子根本賣(mài)不動(dòng)。

所以，當(dāng)下的重慶，開(kāi)發(fā)商們都在不遺余力地打折促銷(xiāo)。

至于重慶的二手房掛牌量第一，掛牌增量第一，就更好理解。

重慶面積大，人口多，二手房掛牌量多數(shù)時(shí)期都是第一位。增量快速攀升，是受市場(chǎng)冷凍影響，很多投資客扛不住，開(kāi)始掛牌離場(chǎng)，落袋為安。

這種事情不僅發(fā)生在重慶，幾乎所有中心城市都是一樣。

03 | 當(dāng)下的重慶怎么買(mǎi)

當(dāng)下的重慶，整體面臨著房子賣(mài)不動(dòng)，庫(kù)存高企，去化周期高企，二手房掛牌量高企等諸多困境。

開(kāi)發(fā)商的打折力度越來(lái)越大，不著急的購(gòu)房者，大可以繼續(xù)觀望。

分板塊來(lái)看，主城12區(qū)和外圍區(qū)縣最好不要碰。

銳理數(shù)據(jù)顯示，主城12區(qū)和外圍區(qū)縣整體去化周期基本都在3年以上，銅梁區(qū)的去化周期高企78個(gè)月，長(zhǎng)壽區(qū)74個(gè)月，潼南區(qū)68個(gè)月，合川區(qū)59個(gè)月、綦江區(qū)56個(gè)月。

璧山區(qū)、江津區(qū)、永川區(qū)、涪陵區(qū)、榮昌區(qū)、南川區(qū)、萬(wàn)州區(qū)、墊江縣、奉節(jié)縣去化周期都在3年左右。

而且人口密度都很小。

中心9區(qū)各區(qū)人口密度都在1萬(wàn)以上，但是目前各區(qū)的去化周期也超過(guò)了住建部劃定的12個(gè)月安全警戒線。

數(shù)據(jù)：重慶市統(tǒng)計(jì)局、中指院

從當(dāng)下的重慶市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)下行空間依然有，房?jī)r(jià)調(diào)整還沒(méi)到結(jié)束的時(shí)候。