導(dǎo)讀北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。一參加個(gè)扯淡的研討會(huì)，又聽一堆所謂的大道理。其實(shí)我是真不愛....

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

參加個(gè)扯淡的研討會(huì)，又聽一堆所謂的大道理。其實(shí)我是真不愛去的，但這不是人家管飯嘛，還給出臺(tái)費(fèi)，那咱總不能為了尊嚴(yán)而不占便宜吧？

但這扯淡會(huì)議容易跑偏，就開始念講稿兒的時(shí)候還行，一個(gè)個(gè)專家們都道貌岸然的，念起臺(tái)詞來也感情充沛，催人尿下。但只要一放下稿子就開始胡扯，張家長李家短孫家蛤蟆一只眼的，全都是道聽途說的瞎賣弄。

今天也不怎么又聊到炒房上了，明顯是被某中介大佬給帶動(dòng)的，非說北京沒有炒房客了。專家們立刻興奮得就像某種器官，稍微一撥拉就跟著站了起來，硬著脖子說北京從來也沒有炒房客，因?yàn)榭們r(jià)高炒不動(dòng)、制度完善炒不了、百姓理智不跟風(fēng)……

扯淡，真想對(duì)專家們喊一嗓子，您不要臉的樣子已經(jīng)突破哈士奇的極限了，但你們真的見過炒房客嗎？

二

我最早也是不信有炒房客的，也是基于這幾個(gè)理由，就認(rèn)為北京比海南要理性得多，不可能被炒作。但現(xiàn)實(shí)就是那么的被打臉唄，我入行的第一個(gè)師傅就是純粹的炒房客，只不過當(dāng)年炒的是商鋪，那會(huì)兒的住宅確實(shí)是炒作的不多。之后我就信了，因?yàn)闆]有炒房客還不好賣房呢。

但專家們是高高在上的，根本不知道現(xiàn)實(shí)情況是什么，打臉也就不是一次兩次了。比如前些年農(nóng)業(yè)品的價(jià)格暴漲，專家們也都紅口白牙的說沒人炒作。結(jié)果沒多久人家炒大蒜的自己站出來了，把手法過程也都披露，這回專家們沒得說了。

其實(shí)只要有“社會(huì)游資”存在，那商品的炒作就是不可避免的。甭說什么幾百萬的房了，幾千萬的我都見過。只有你想不到，沒有人家不敢干的。而且任何炒作品，最關(guān)鍵的不是資金，而是信息，賺的就是信息差的錢。

三

比如早期的炒房很簡單，也根本不像人們想象的那樣要?jiǎng)佑枚嗌馘X，真要是都動(dòng)用自己的錢那就不是炒作而是投資了。既然是炒，那講究的就是以小博大，用杠桿才能賺到更多的錢。

再一點(diǎn)，永遠(yuǎn)不要小看中國市場上的“游資”，也就是民間資本。這東西甭說在資本世界了，哪怕是在改革開放前的運(yùn)動(dòng)時(shí)期都一直在活動(dòng)。比如我就聽我奶奶說過，60年代是大家最窮的時(shí)候，那胡同里的大媽們就組“會(huì)”。說白了就是集資，由“會(huì)頭”來操辦，誰著急用錢了就從會(huì)頭手里拿，只不過有時(shí)候要經(jīng)過大媽董事會(huì)的同意，然后下月發(fā)工資了連本帶息的還上。這種行為幾千年來一直在民間底層存在，只是不上臺(tái)面而已。

80年代溫州的“抬會(huì)”之風(fēng)盛行，那就是真正的非法集資了。幾年鬧下來，在那個(gè)年代都有動(dòng)輒幾十億的規(guī)模。上網(wǎng)搜搜李啟峰、鄧斌等人，就知道當(dāng)年有多瘋狂了。最終溫州因?yàn)楦鞣N暴雷而損失慘重，非法拘禁無數(shù)，死傷“會(huì)頭”上百人。

我大概是96年見到這種集資現(xiàn)場的，其實(shí)就是個(gè)普通的行業(yè)協(xié)會(huì)慶典，吃飯之后有人就提出有生意可做，現(xiàn)場集資入股，竟然達(dá)到千萬以上。那會(huì)兒嚇傻了我了，這種規(guī)模可不是普通打工者能想象的。

熱錢游資的特點(diǎn)有三個(gè)，但歸根結(jié)底就一個(gè)字“快”。快速聚集，快速進(jìn)入，快速了結(jié)。這才是真正的炒作，大火猛炒，沒工夫慢火咕嘟，那就成亂燉了。

舉個(gè)例子吧，某樓盤的位置不太好，如果沒有炒作的話是根本賣不出去的。于是就找到炒房客談條件，聯(lián)手控盤。炒房客要的就一條，用最少的錢控制最多的房，這才能賺的最多。開發(fā)商要的也就是一條，只要能在短時(shí)間內(nèi)以自己的價(jià)格底線賣出去就行。底線之內(nèi)的差價(jià)完全歸炒房客，超出的各家再分賬。

房地產(chǎn)其實(shí)是最適合炒作的產(chǎn)品，首先是籌碼集中，完全控制在開發(fā)商手中。其次是用不了太多的錢就能炒動(dòng)，最多不超過總貨值的10%。而如果是讓炒房客交保證金的話，那以20%貨值的10%算，才不過是2%資本就能撬動(dòng)。

再一點(diǎn)就是這是個(gè)非常講究概念的東西，只要你能把故事編圓了就行，反正都是遠(yuǎn)期概念，誰知道真假啊。等反應(yīng)過來也都晚了，活該。當(dāng)年各類商鋪市場全都是這么干的，大家全是在賭。而像Soho那種就更是純忽悠了，跟風(fēng)的都是活該。

炒房客不是白給的，既然交了定金，那自然賣力的去散播謠言。而開發(fā)商更不閑著，動(dòng)用一切媒體來忽悠，火葬場都能給說成是涅槃重生的風(fēng)水寶地。案場售樓處里更是炒房客的主場，各種房托兒各司其職，根本不是光排個(gè)隊(duì)就完了，那是最低級(jí)的小嘍啰，真正的大忽悠只在關(guān)鍵時(shí)刻才出手配合呢。

具體的都不說了，北京現(xiàn)在這種事兒確實(shí)不多了。但這不是說炒房客消失了，而是開發(fā)商進(jìn)步了，自己什么都懂，那在利潤不高的情況下沒必要讓炒房客來分羹了。反正買房人怎么都是被忽悠，怎么都省不下錢來。

四

那新樓盤能被控盤，二手房怎么控？這簡直是不可能完成的任務(wù)啊。這有什么難的，玩兒的就是信息差，只要買房人得不到準(zhǔn)確信息不就得了。

舉個(gè)例子吧，某個(gè)小區(qū)門口有個(gè)中介，在這里深耕多年，能做到完全壟斷交易。怎么壟斷？跟物業(yè)關(guān)系好，除了自己人，其他的中介根本就不讓進(jìn)小區(qū)。說出來還理直氣壯，這是為了業(yè)主們的安全，所以必須指定中介。

那既然壟斷了就好辦了唄，先跟業(yè)主商量個(gè)價(jià)格，比如市場價(jià)10萬就10萬，但超出部分咱倆分，你給我返錢。這種情況都是明說的，根本不怕業(yè)主反悔。因?yàn)槿绻悴淮饝?yīng)條件，那不僅沒人來看房，就算是成交了也辦不了物業(yè)的手續(xù)，至少是別想痛痛快快的辦了，有的是各種合法折騰你的招兒。

別以為這種情況不存在，告訴你，在前些年，哪個(gè)小區(qū)不盤踞一堆混混兒啊，甭說租房賣房了，連沙子水泥都是壟斷的。你可以不服，但真的惹不起這麻煩。好歹人家賺錢也不多，稀里糊涂的也就忍了。

還有一種情況就是大中介干的了，他們?cè)谀硞€(gè)小區(qū)周邊連開三五家門店，鐵桶合圍，甭管進(jìn)哪家店都是人家的地盤兒。這比幾家店聯(lián)手的威力大多了，壟斷中的“卡特爾”組織是不能跟“托拉斯”相比的，一家獨(dú)大才是真正的壟斷。

為什么要開這么多店，不一定是成交量大，而是要用一單的生意賺出三單的錢來。比如你想賣房，肯定得找個(gè)門店多的唄，意味著人家的客戶多，成交快。于是人家拿出獨(dú)家代理的合同了，告訴你市價(jià)10萬，我?guī)湍阗u出11萬來，就問你簽不簽吧？

肯定簽唄，反正自己也沒損失。但真等你簽了那就沒準(zhǔn)了，如果真的是大中介還好說，講信譽(yù)不玩兒虛的，真的按這個(gè)價(jià)格給你來聚焦帶客。人家賺的就是合法的中介費(fèi)，雙方共贏，倒霉的是買房人。

那就這么幾家店的區(qū)域性中介呢，真沒譜兒，生意好的話也會(huì)按規(guī)矩辦事，生意不好就隨機(jī)應(yīng)變吧。各種掙錢的道兒都有，反正都是你想不到的。

當(dāng)然，人家中介也不是什么小區(qū)都這么玩兒，成本受不了。得是真有炒作題材，且容易被壟斷的小區(qū)或板塊才行。比如學(xué)校和公園，這是最好的題材，有一說八，不怕你不信，就怕你不來。只要來了就很可能被忽悠，反正周邊這幾家店都是一伙兒的，關(guān)上門打起來你跑不了。

再有一種控盤是業(yè)主操作的，這就太難成功了，南方的案例居多，北方很少，光聽說傳奇故事了沒見過。

五

最狠的一種炒房客，一直存在，而且越來越狠，那就是“殺豬盤”。

你想炒房發(fā)財(cái)嗎？走過路過不要錯(cuò)過，請(qǐng)加入我們的圈子，從資格、選籌到貸款一切都幫你搞定，不信可以和圈子里的諸位大佬交流。互相之間你們也可以串串盤，溝通資源嘛，有錢大家賺，別不好意思。

但你如果好意思了，人家可就對(duì)你說不好意思了，賺錢的時(shí)候一切都好，風(fēng)險(xiǎn)一來你就是接盤俠。這事兒太多太多了，當(dāng)然北京不多，基本都是在二三線城市，什么重慶武漢杭州乃至深圳，都有這種“眾籌”炒房的團(tuán)隊(duì)在運(yùn)作，誰被坑了誰知道。

當(dāng)然，所有的炒作都是順勢而為，逆勢的不能說沒有，太費(fèi)勁犯不上。而且中國又不是只有一種可炒的，連豬油大蔥都能炒，其他的就更不在話下了。借著行情啟動(dòng)的時(shí)候推波助瀾，把本來應(yīng)該漲5%的推到10%甚至20%。

看上去不多，但別忘了人家有杠桿啊，或者多來幾輪操作不就行了。阿里的螞蟻為什么上市給叫停啊，50倍的杠桿，賺2%就相當(dāng)于100%的利潤，還要什么自行車？

六

總之吧，甭聽專家說的什么沒有炒房客，那是行情不好的時(shí)候沒有炒房客，都拿著錢等著呢。一旦有機(jī)會(huì)，資本立刻蠢蠢欲動(dòng)，只要有足夠的利潤，各種損招兒都想得出來。這玩意兒就是道高一尺魔高一丈的事兒，發(fā)現(xiàn)漏洞了就補(bǔ)上，只能是讓炒作的難度越來越大。但完全杜絕是不可能的，畢竟這是來去如風(fēng)的熱錢游資，根本防不住。

最后說一句，普通人別參與炒房，尤其是別跟什么機(jī)構(gòu)合伙。人家既不缺錢也不缺資源，憑什么跟你合伙幫你發(fā)財(cái)啊？找你合伙就是做個(gè)“對(duì)沖”，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的工具人而已。賺了錢一切都好，只要賠了就全是你自己扛著，在這種每一把都梭哈的賭局上，肯定是久賭無勝家，只有抽頭兒的能贏。

僅供參考。

有房產(chǎn)相關(guān)問題，關(guān)注“章哥說買房”公眾號(hào)，點(diǎn)擊“免費(fèi)咨詢”私信提問即可。,