我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議

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提問：房姐你好 北京南六環(huán)中軸線中海云熙怎樣 有投資價(jià)值嗎

回答：沒有價(jià)值，屬于規(guī)劃炒作下的，一手遠(yuǎn)郊三無溢價(jià)盤。

提問：房姐，我在北京有一套能變現(xiàn)400萬的六環(huán)房子，南寧有套貨款房，現(xiàn)在想給兒子在北京買房手上的錢在北京不夠手付，想集中手上的錢在南寧投資一個(gè)好地段房，以我的名義在南寧買，本人在南寧已有一套未還完款的品質(zhì)好的房，本人還能貨出款來，等兩年南寧房漲價(jià)后賣了做首付在北京給兒子買房，請(qǐng)問房姐可行嗎？南寧有投資價(jià)值嗎？南寧哪個(gè)地段有潛力？

回答：南寧放棄，不具備投資條件，漲幅不會(huì)如你意，有一套自住就行了。北京6環(huán)的房子變現(xiàn)足夠買一套5環(huán)內(nèi)上車盤了，趁現(xiàn)在北京還沒有動(dòng)靜抓緊淘筍吧。

提問：泛悅城置業(yè)說會(huì)開70平以內(nèi)的小戶型. 這個(gè)面積，不做兩室一廳，卻做了一室兩廳，應(yīng)該是想針對(duì)單身貴族的. 請(qǐng)問這種戶型，如果單價(jià)2.45萬有投資價(jià)值嗎？

回答：投資沒有性價(jià)比，泛悅城定位高端盤，所以70平做一居并不奇怪，你見過140平的2居嗎？泛悅城的是小開發(fā)商，物業(yè)也沒有優(yōu)勢(shì)。優(yōu)先隔壁的琨御府吧，比泛悅城便宜。

提問：房姐，看了很多你的解答，推薦不限購(gòu)區(qū)首選漢口北，漢口北南德離輕軌太近，又是小開發(fā)商，清能戶型可選性少，多是140以上的大戶型，其它幾個(gè)您推薦的樓盤要么沒房，要么也是大戶型，該如何決定呢？

回答：不限購(gòu)區(qū)出來一個(gè)位置很好的盤，地鐵時(shí)代云上城，在地鐵金潭路站附近，沒有房票的都可以關(guān)注下，單價(jià)預(yù)計(jì)1.2左右。

提問：房姐你好。光谷匯景小戶型。38到60平。均價(jià)2.2萬。住宅性質(zhì)。會(huì)不會(huì)站崗。

回答：光谷匯景，小開發(fā)商，戶型差。投資角度看占房票，且目前價(jià)格沒有太大優(yōu)勢(shì)，后期漲不會(huì)太多，小戶型升值空間有限。投資追求的是漲幅不是租金，且武漢整體租售比偏低。光谷匯景只適合光谷附近的上班族或者急需學(xué)區(qū)的暫時(shí)過渡。

提問：美麗的房姐，躍進(jìn)家園還建房75精裝修，出價(jià)多少賣比較合適，附近樓盤星悅城大概2萬一平

回答：掛1.3-1.4左右

提問：你好房姐，個(gè)人名下有一個(gè)去年2月份注冊(cè)的注冊(cè)資本100w的公司，公司經(jīng)營(yíng)范圍主要是軟件開發(fā)類，注冊(cè)辦公地址是自己名下的一套公寓樓，實(shí)際那個(gè)公寓已經(jīng)租給別人住，當(dāng)時(shí)只是為了注冊(cè)公眾號(hào)需要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有代賬公司幫忙打理，實(shí)際無經(jīng)營(yíng)無流水，名存實(shí)亡暫未注銷，請(qǐng)問可以申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款嗎？找哪家銀行呢？這方面小白，麻煩了。

回答：大多數(shù)銀行目前對(duì)公司流水沒有強(qiáng)制要求，可以認(rèn)可個(gè)人流水，即使工資流水也可以認(rèn)可，甚至不看流水。但是如果有比較好看的公司或者個(gè)人流水，會(huì)申請(qǐng)到最好的產(chǎn)品。武漢5-20年先息后本，等額本息都有，年化6.3-7.84%，具體看你的資質(zhì)，銀行各產(chǎn)品要求不同！

提問：房姐，請(qǐng)問遠(yuǎn)洋萬和四季怎么樣？?jī)r(jià)格兩萬一，升值空間大嗎？值得買嗎？

回答：不值得，看看遠(yuǎn)洋二手房，不滿二的單價(jià)1.6

提問：房姐你好！2個(gè)問題，1，我媽媽年齡55歲未滿，sfsd，接力貸最長(zhǎng)可以貸多少年？2，2套改1套，新盤可以操作嗎？

回答：55歲可以貸30年，2改1新盤要看銀行能不能做，二手房比較好操作。

提問：房姐，本人目前兩套房，都在貸款中，一套混合貸自住，一套商貸（舊樓梯房）父母住，還余10萬沒還。現(xiàn)在想將舊樓置換電梯房父母住。 1.是賣房好（舊房評(píng)估價(jià)100），還是還清貸款抵押好，抵押怎么操作呢？會(huì)不會(huì)負(fù)債盤得太高？ 2.能承受的貸款是60-70（月還款不超過4000）有沒有推薦。新房好還是二手，考慮到父母住宿問題。 3.另外，看了你的文章，決定使用父母的房票，但十年前父親因?yàn)檎餍挪缓茫员痪苜J。后來就沒逾期過，不知道征信還有沒有記錄，會(huì)不會(huì)被拒貸。不好意思，問題有點(diǎn)多，請(qǐng)指點(diǎn)迷津。

回答：不太清楚這2套房子的具體情況，建議明盤。如果樓梯房的房齡已經(jīng)超過20年，建議直接出手。如果房子各方面條件還不錯(cuò)，那就先留著做截?cái)嗟盅骸Ｄ苜J多少需要根據(jù)房子和你的征信資質(zhì)來選擇對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。

征信5年一更新，10年前的逾期不影響，做接力貸你的流水足夠覆蓋就沒問題。

提問：美麗的房姐，我是畢業(yè)快兩年，現(xiàn)在大概只能湊三十萬首付，想在武漢買個(gè)房子(剛需)，現(xiàn)在面臨兩種選擇: 1.只考慮自住，買好地段的公寓(畢竟女生，家里不太支持買貴的住宅) 2.錢不多，只能買漢南蔡甸新洲或者江夏五里界的房但公寓后面脫手很困難，而遠(yuǎn)城區(qū)房子又太遠(yuǎn)，自住可能都實(shí)現(xiàn)不了，目前也不可能租不出去

回答：30萬首付，建議買小戶型的住宅，優(yōu)先在你公司附近找單價(jià)2W以下，50平左右的，自住過渡一下。或者看看盤龍城，江夏，花山單價(jià)1W左右的盤。

提問：請(qǐng)問房姐，漢口派偏投資值的入手嗎，主要覺得地理位置比較不錯(cuò)。

回答：不值得，很一般的盤。

提問：房姐你好，想買房投資，環(huán)境好可能自住，但不會(huì)去住白沙洲。今天搶到東原啟城中層125的房，首付55，6.37利率純商貸每月還近9千，錢不夠。現(xiàn)在想問:1能不能高負(fù)債買東原，自有資金42，向親友可以借到35，但是有20要一年后還，明年這時(shí)只有5萬確定可用，目前每月可動(dòng)4千還貸都不夠，還能堅(jiān)持買嗎？ 2如果買該怎么付錢，是把只能貸十年的裝修部分付全款，全力還毛胚部分，減輕月供壓力，還是組合貸拿公積金貸三四十萬每月少還點(diǎn)，還是只付最低首付，借的錢先付前幾年月供，或者有其他辦法撐過前3年。 3如果不買東原，想去買碧桂園東境和花山郡，但是花山要茶水不想給。請(qǐng)問以我的資金和收入哪條路更好，懇請(qǐng)解惑。

回答：東原首付越低越好，如果壓力大，建議買花山了，實(shí)在買不到，5W茶水可以接受。如果花山的單價(jià)超過1.2就沒必要入了。

提問：房姐，投資的話，買二手房同小區(qū)毛坯好還是裝修好，價(jià)格差多少可以入？

回答：優(yōu)先毛坯，一般裝修報(bào)價(jià)在10-30萬左右。毛坯好壓價(jià)，價(jià)格越低越好。

提問：房姐你好，現(xiàn)在關(guān)山大道已有三套房，想將一套較老的換置到光谷東純投資，換兩套小戶型，貌似只有朗詩(shī)里程了，不知道多少入可以，謝謝

回答：朗詩(shī)1.5可入

提問：房姐，我名下兩套房，一套不欠貸款，一套組合貸款100萬，現(xiàn)在準(zhǔn)備用父母名字再買一套，父母兩人一個(gè)月流水6000左右，我流水一年12萬，老婆現(xiàn)在沒上班，再貸款80-100萬流水不夠怎么辦啊？？？中介跟售樓部說可以幫忙操作，可行嗎！？

回答：售樓部的意思是可以幫你做JLS，有些銀行對(duì)流水的要求并不高。

提問：房姐好，之前問題好像失敗了。

1.買房之前消費(fèi)貸抵押貸，是否會(huì)影響按揭；

2.行用卡輸出多少，長(zhǎng)期接龍不被查，不降額；

3.房貸和消費(fèi)貸是在一個(gè)銀行好，還是分開好；

回答：消費(fèi)貸剩余尾款不多，流水能覆蓋不影響，一般是需要先還上的。

空當(dāng)接龍要多核才行，現(xiàn)在風(fēng)控越來越嚴(yán)，每次刷卡額度最多不要超過80%，詳見知識(shí)星球文章《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

分開

提問：房姐，您好，在重慶投資選擇哪個(gè)區(qū)有投資價(jià)值，目前重慶有點(diǎn)往西和南區(qū)發(fā)展了，北區(qū)的房?jī)r(jià)這兩年漲得太多。目前考慮西永和巴南，大渡口釣魚嘴附近。請(qǐng)房姐給個(gè)投資建議，謝謝！

回答：北邊太熱，嚴(yán)重溢價(jià)

我倉(cāng)位集中在南岸區(qū)南坪附近，板塊漲幅輪動(dòng)原理，差距不會(huì)太大。

巴南和大渡口太遠(yuǎn)了，重慶只能看2江4岸的真內(nèi)環(huán)地鐵沿線盤，我之前有發(fā)過重慶投資地鐵，在星球里搜一搜

提問：房姐，裝修部分的貸款必須找開發(fā)商指定銀行嗎，6.3的利率感覺有點(diǎn)高

回答：你先把裝修部分全款付了，然后再申請(qǐng)一筆信用貸。目前信用貸有些利率很低的產(chǎn)品，比如建行快貸，如果資質(zhì)好的話，可以申請(qǐng)30萬，利息4.3%，3年，后息后本

提問：美女房姐，我有一套漢陽興華的房子現(xiàn)在適合出售嗎 是裝修了出售還是毛坯出售 現(xiàn)在也沒漲了，以后漲幅空間還大不大？

回答：現(xiàn)在賣不合適，如果不急用錢，先持有

3年內(nèi)賣就控制

3-5年后賣就簡(jiǎn)裝出租

提問：房姐好！中介說福星不交茶水的話，需要5成首付的，這樣我預(yù)算就不夠了。7個(gè)茶水平攤到單價(jià)上是500一個(gè)平方，現(xiàn)在福星倒掛多少？自己搶能有多大概率能搶到？

回答：福星你交上資料了嗎？如果能交上資料，就直接等搖號(hào)，排號(hào)靠前的利率挺大。

茶水不建議給

提問：美麗房姐：您好，請(qǐng)問接力貸是得父母jlh且一方戶口遷到武漢來（都是農(nóng)村名下沒有房子的），是嗎？房子二次抵押貸款利率范圍大概多少啊？非常感謝

回答：1. 最好是離婚都遷過來，多2張房票，如果不離婚就只有一張sfsd房票。

2. 目前二抵的產(chǎn)品并不好，建議在資產(chǎn)負(fù)債率低于30%的情況下，直接截?cái)嘣俚盅骸?/strong>

一般情況下，二抵利率控制在7%-10%

提問：房姐，現(xiàn)有一套全款房，原本想抵押貸款再買一套，中介給的方案是：做析產(chǎn)JLH，以我老婆名義做假按揭貸款30年，不用過戶，可貸出總房?jī)r(jià)70%，貸出的錢直接打到我的卡上；中介費(fèi)是貸款額度的2.5%，但只要銀行按揭審核過了就要結(jié)清中介費(fèi)用。麻煩解答如下3個(gè)問題：1.假按揭貸款方案是否可行？風(fēng)險(xiǎn)大不？ 2. 2.5%中介費(fèi)高嗎？ 3.這樣操作對(duì)我以后買房有影響嗎？ 問題有點(diǎn)多，麻煩了。

回答：有3種方式：

1.轉(zhuǎn)按揭，一般全款房在半年內(nèi)是可以操作的，但是每個(gè)銀行的政策不一樣，不確定你辦貸款的銀行是否有這個(gè)窗口，可以去咨詢一下。

2.對(duì)敲，也就是中介說的方法。首先你們離婚，你老婆去名，然后讓你老婆買你的房子，這樣就可以貸款7成了。全款房不用析產(chǎn)，可以直接去名。對(duì)敲里面有一條很關(guān)鍵，夫妻之間不能進(jìn)行。所以必須要先離婚。

詳見知識(shí)星球文章《樓市提款機(jī)——如何對(duì)敲把錢套出來？》關(guān)鍵是，對(duì)敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中間商賺差價(jià)，正常辦貸款就行

3.全款抵押，這個(gè)就不用再多說了。

提問：房姐，感謝回答，請(qǐng)問一下自住的話，漢陽區(qū)，首付80，想要比較安靜，小區(qū)環(huán)境好點(diǎn)的改善型樓盤，有沒有推薦，謝謝！目前看了招商1872和金地，南國(guó)明珠，感覺金地有點(diǎn)舊，招商1872新證單價(jià)多少入手不虧啊？

回答：直接等招商公園的新盤吧，二手價(jià)格高了

提問：我想問問武漢對(duì)于剛需盤和改善盤大概怎么定義的，都有哪些特征

回答：價(jià)格和面積

2萬以上 140平以上是純改善盤

追問：房姐，北京計(jì)劃300萬左右（包括貸款），哪些區(qū)域有潛力，比如回龍觀 常營(yíng) 宋家莊 新宮 西紅門，這些怎么樣，或者更好的建議指導(dǎo)。謝謝

回答：如果怕出錯(cuò)，可以遵循大概方向：

1.便宜的，人口密集的，比如宋家莊

2.特別便宜的，有地鐵承接產(chǎn)業(yè)中心的，比如天通苑回龍觀3萬不到的

300萬的，這幾個(gè)基本都不匹配，除了宋家莊老破小，但不如東三環(huán)的老破小。

提問：房姐你好，我家在關(guān)山大道軟件園對(duì)面有住宅兩套。目前想拿100萬左右再買一套，因?yàn)闆]有房票，只能選擇非限購(gòu)區(qū)域。目前的幾個(gè)選擇，住宅類:長(zhǎng)江新城清能正榮府，江夏五里界，葛店南站中海錦城國(guó)際，聯(lián)投水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)。公寓類：二橋那邊的融僑城公寓，光谷H 酒店式公寓。 主要以投資為主，請(qǐng)問房姐該如何選擇？ 另外房產(chǎn)稅頻頻提及，是否持幣觀望更好？請(qǐng)指教，謝謝！

回答：1.子彈100，優(yōu)先買不限購(gòu)區(qū)，不知道你的老人票用了沒有，如果老人名下無房無貸，可以用老人的首房首貸購(gòu)買，然后做接力貸，你來還款。只要老人年紀(jì)不超過65歲都可以做。或者是找代持，用其他人的名義購(gòu)買。

2.如果以上情況都行不通，找不到房票的情況下，不限購(gòu)區(qū)優(yōu)先關(guān)注漢口北和蔡甸的地鐵沿線盤，漢口北有長(zhǎng)江新城利好，又沿江，所以比其他幾個(gè)不限購(gòu)地區(qū)發(fā)展的更好。

漢口北關(guān)注聯(lián)投漢口郡，清能正榮府，目前聯(lián)投的單價(jià)最低，住宅加裝修才9千多，洋房毛坯8800，價(jià)位最低。

蔡甸關(guān)注中國(guó)核建錦城，中建錦繡龍城，還有中法。中建錦繡龍城目前首付只要2成，作為投資是很棒的選擇。

3.公寓產(chǎn)品不建議購(gòu)買，因?yàn)楣⒌臐q幅小，且后期交易稅費(fèi)高達(dá)20%，很難找到接盤俠。如果把住宅購(gòu)房資格全部用完了，只能買公寓的話，就看看低于周邊住宅價(jià)格50%的公寓產(chǎn)品。

房產(chǎn)稅影響范圍太大，中國(guó)憲法規(guī)定不能稅上稅，所以5年內(nèi)基本不會(huì)下來。我重慶的房子每年都交房產(chǎn)稅，但是不影響房?jī)r(jià)上漲。不用擔(dān)心。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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