納稅人對外出租房屋，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得來繳納個(gè)人所得稅，以每次收入減去扣除費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%稅率。

房屋租賃個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

財(cái)產(chǎn)租賃所得屬于分類所得，按次納稅，這里的“次”以一個(gè)月取得的收入為一次。納稅人對外出租房屋，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，從不含稅租金收入中依次扣除以下費(fèi)用：

1、財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)

個(gè)人對外出租房屋，除了需要繳納個(gè)人所得稅，還涉及繳納增值稅、附加稅費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加）以及房產(chǎn)稅。

個(gè)人對外出租不動(dòng)產(chǎn)，如果出租的商鋪等商業(yè)用房，適用增值稅稅率是5%，如果出租的是住房，可以享受5%減按1.5%征收的優(yōu)惠政策，同時(shí)個(gè)人對外出租不動(dòng)產(chǎn)采用一次性收取租金方式的，均勻分?jǐn)偤笤伦饨鸩怀^10萬元的，可以享受免征增值稅的政策。

附加稅費(fèi)是以實(shí)際繳納的增值稅稅款為依據(jù)，如果增值稅免了，附加稅費(fèi)也就免了。

房產(chǎn)稅層面，如果對外出租的是商鋪等商業(yè)用房，根據(jù)不含稅租金收入和12%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，如果對外出租的是住房，按照不含稅租金收入和4%稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

在計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人繳納的附加稅費(fèi)以及房產(chǎn)稅可以憑完稅（繳款）憑證扣除。

2、向出租方支付的租金

如果納稅人對外租賃的是自己租賃的房屋，即納稅人是二房東的情況下，其支付給實(shí)際出租方的租金可以扣除。

3、修繕費(fèi)用

由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用每次以800元為限，一次扣不完的下次繼續(xù)扣除，直到扣完為止。

4、稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)

每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用為800元，每次收入超過4000元的，按照收入的20%減除。

即每次收入（月租金）不超過4000元的，應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目（稅費(fèi)、二房東支付的租金）-修繕費(fèi)用-800

每次收入（月租金）超過4000元的，應(yīng)納稅所得額=（每次收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用）×（1-20%）

財(cái)產(chǎn)租賃所得，適用的稅率是20%，但對個(gè)人按照市場價(jià)格出租的居民住房取得的所得，暫減按10%稅率征收個(gè)人所得稅。

舉例：

張某2023年8月1日起將其一處閑置的住房按照市場價(jià)格對外出租，每月收取租金收入3000元，8月因衛(wèi)生間漏水發(fā)生修繕費(fèi)用1000元，已取得合法有效的支出憑證。張某8月和9月需要繳納多少個(gè)稅（不考慮其他稅費(fèi)）？

應(yīng)納個(gè)稅=（3000-800-800）×10% (3000-200-800)×10%=680元

注意，個(gè)人對外出租不動(dòng)產(chǎn)，取得所得出租方個(gè)人是財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人，支付租金的單位或個(gè)人是個(gè)人所得稅扣繳義務(wù)人。個(gè)人對外出租不動(dòng)產(chǎn)，如果承租方是企業(yè)，需要出租方個(gè)人提供發(fā)票的，個(gè)人可以到稅局**。