2024 年 11 月 18 日消息，自 2024 年 12 月 1 日起，上海市住房和城鄉建設管理委員會等四部門發布通知取消普通住房和非普通住房標準。這一舉措是為了更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。同時，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布的《公告》明確了與取消標準相銜接的增值稅等優惠政策，上海積極落實。

在契稅方面，對個人購買 140 平方米以下住房按 1%征收契稅（家庭唯一住房或第二套住房均適用），140 平方米以上的，家庭唯一住房減按 1.5%征收，家庭第二套住房減按 2%征收。在個人轉讓住房個人所得稅方面，對未提供完整、準確房屋原值憑證，不能正確計算原值和應納稅額的，按轉讓收入的 1%核定應納個人所得稅額，取消了轉讓非普通住房按 2%核定的規定，而其他如轉讓自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房所得免征個人所得稅、居民換購住房個人所得稅政策按國家相關文件執行等政策不變。增值稅方面，個人將購買 2 年以上（含 2 年）的住房對外銷售的，免征增值稅，不足 2 年的，按 5%的征收率全額繳納。

一、政策調整對購房成本的影響

（一）契稅成本變化

對于剛需購房者而言，購買 140 平方米及以下住房契稅降至 1%是重大利好。以一套總價 500 萬元、面積 100 平方米的首套房為例，原來契稅可能按 1.5%征收，需繳納 7.5 萬元，而政策調整后只需繳納 5 萬元。對于改善型購房者購買二套房，如果面積在 140 平方米及以下，同樣契稅從可能的更高比例降為 1%。如購買總價 800 萬元、面積 120 平方米的二套房，新政前契稅可能高達 16 萬元（假設按 2%計算），新政后只需繳納 8 萬元。

（二）個人所得稅成本變化

在個人轉讓住房時，由于統一按 1%核定應納個人所得稅額（特定條件下），對于那些無法準確提供房屋原值憑證的賣家來說，轉讓非普通住房時稅負降低。比如轉讓一套價值 1000 萬元的住房（假設為非普通住房且無法提供原值憑證），原來按 2%核定需繳納 20 萬元個人所得稅，現在只需繳納 10 萬元。這將刺激二手房市場的活躍度，賣家可能更愿意將房屋掛牌出售，增加市場房源供應。

（三）增值稅成本變化

購買 2 年以上（含 2 年）住房對外銷售免征增值稅的規定，使得持有一定年限房屋的賣家在交易時無需承擔這部分成本。對于買家來說，在選擇二手房時，會更傾向于購買滿足免稅條件的房屋，這將促使市場上符合條件的二手房價格更具競爭力，同時也引導賣家持有房屋達到規定年限后再出售，穩定市場預期。

二、對上海房地產市場的影響

（一）購房需求釋放

1. 剛性需求

對于首次置業者，較低的契稅政策降低了購房門檻。特別是對于年輕家庭和新就業人群，購房成本的降低使得他們能夠更早地進入房地產市場。以一些外環附近總價相對較低但面積合適的房源為例，剛需購房者在經濟承受能力上更有優勢，可能會加速他們的購房決策。

2. 改善性需求

對于改善型購房者，無論是換房面積擴大還是提升居住品質，契稅和個人所得稅等政策調整都有積極影響。他們在出售現有住房和購買新住房過程中成本降低，會促使更多改善需求釋放。例如，一些家庭原本因為換房成本高而猶豫，現在可能會積極行動起來，帶動中高端房產市場的交易。

（二）市場活躍度提升

1. 二手房市場

二手房賣家因個人所得稅調整更愿意出售房屋，市場上房源供應可能增加。同時，買家因契稅優惠和增值稅政策，對二手房的關注度和購買意愿也會增強。比如在一些成熟的商圈附近或優質學區周邊的二手房，交易可能會更加頻繁，價格也可能在供需關系調整下更趨合理。

2. 新房市場

開發商可能會利用政策利好加大推盤力度。購房者在政策激勵下，對新房的需求也會增加。開發商可以通過優化產品設計、提高房屋品質等方式吸引購房者。對于一些即將開盤的新樓盤，尤其是位于交通便利、配套設施完善區域的項目，可能會迎來更高的認購率。

（三）市場信心增強與供求關系優化

1. 市場信心

政策的優化向市場傳遞了積極信號。購房者、賣家和房地產相關從業者都對市場前景更有信心。購房者不再擔心購房成本過高，賣家也對房屋交易的收益預期更明確。房地產中介等行業從業者業務量有望增加，進一步穩定市場情緒。

2. 供求關系

需求的釋放和供應的增加將促使上海房地產市場供求關系優化。在四季度，這種調整將更加明顯。隨著更多購房者入市，開發商和賣家積極響應，市場將朝著平穩健康的方向發展，避免了房價的大幅波動，有利于房地產市場長期穩定。

三、實操建議

（一）對于購房者

1. 剛需購房者

? 關注 140 平方米以下的房源，充分利用契稅 1%的優惠政策。在選擇區域時，可以考慮交通、配套設施發展潛力較大的新興區域，這些區域房價相對較低，性價比高。

? 準備好購房資金，包括首付和可能的稅費等。可以提前咨詢銀行貸款政策，確保自己的信用狀況良好，以獲得更優惠的貸款利率。

2. 改善型購房者

? 評估自己的換房需求，確定是單純面積擴大還是對居住品質有更高要求，如學區、環境等。如果現有住房滿足轉讓自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房條件，可以免征個人所得稅，可在合適時機掛牌出售。

? 在購買新住房時，根據家庭人口和經濟實力選擇合適面積和總價的房屋。注意二套房契稅政策，合理控制成本。同時，關注新房和二手房市場動態，比較兩者的優勢和價格。

（二）對于賣家

? 如果準備出售房屋，盡快整理房屋相關資料。若無法提供完整房屋原值憑證，要了解新的個人所得稅核定政策。對于持有 2 年以上的住房，可重點向買家宣傳增值稅免征優勢。

? 根據市場行情合理定價。可以參考周邊類似房屋的成交價格，結合政策調整對房價的影響，制定一個有競爭力的價格，以吸引更多買家關注。

總之，上海此次取消普通住房和非普通住房標準相關政策調整，對房地產市場各方都有著深遠影響。