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熊貓貝貝專欄內容：地產話題第四百六十七期（NO.467）

專欄內容提要：

小產權熱在調控高壓的深圳再次升溫！這一次，資產炒作的風氣還能持續多久？

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房地產樓市觀察者，歡迎關注。

圖片來源：網絡

#房產大真探# #深圳炒房客大舉囤小產權房#

這是熊貓貝貝的第467篇原創文章：

2021年4月份還沒過完，中國經濟特區，改革開放示范區的明星一線年輕城市深圳，又一次在房子的事情上，被國家高規格，公信力媒體點名：

4月27日，央視新聞發稿，表示近期深圳的小產權房市場異常火熱，甚至出現了一房難求的現象。

圖片來源：央視財經《正點財經》視頻截圖

其實從2020年全國疫情被控制以來，深圳就一直不太平靜：

首先是疫情爆發的中心武漢剛剛解封，深圳就爆出“千萬級別豪宅公寓日光銷售”的新聞，繼而拉開了深圳房價領漲全國的序幕，深圳本地商品房出現脫離實際的暴漲，甚至是跳漲，部分地區動輒30%起步，上不封頂，整個深圳樓市在2020年上半年出現了普遍的躁動現象。

隨著2020年7月18日深圳出臺了“史上最嚴”的樓市調控政策，大量原本的剛需群體喪失資格，但是依然沒有把深圳樓市躁動，房價堅挺向上的勢頭止住，比較有代表性的，就是2020年11月份的“潤四”打新狂潮，再起引起了高層意志的不滿。

進入2021年，深圳承受了來自中國各個維度的壓力和聚焦，在“政治站位”的高壓之下，史無前例，直擊炒房市場的208“二手房指導價”新政在深圳出臺，市場買賣雙方陷入僵持，二手房市場交易速凍。

到了4月份，深圳樓市一波未平一波又起，全面清查違規資金流入樓市，打擊有組織的炒房代表“深房理”的結果還沒有出來，深圳市的領導班子又經歷了大換血，雖然領導正常換屆和深圳高房價，炒作積極的樓市風氣沒有必然直接明顯的聯系，但是在這樣的節骨眼上發生，很難讓人不產生關聯想象，這其實是好事，新的領導班子新氣象，自上至下的政策落地和實施也有力度保障，畢竟“新官上任三把火”，全國城市和政策高層都期待也在等結果。

冰凍三尺，非一日之寒，商品房新房套利投機和二手房炒作抬價牟利的入口雙雙被堵住之際，近日深圳市場部分熱錢流向小產權房。

這讓所有沒在深圳的人和其他城市不得不感慨，深圳這座城市對于資本套利和金融炒作的執著與狂熱，甚至是“專業精神”。

那么問題就來了：“房住不炒”的大勢已經形成，全國調控一盤棋，金融監管雙管齊下的后疫情時代，深圳的小產權房，頂風作案，狂躁異動，打的是什么主意？又能活躍多久？

這篇文章，就從“小產權房”的前世今生說起，結合深圳當前資產投資的一些目的和現象分析，對后續“小產權房”這門生意的未來和趨勢，進行一次有深度，有態度的討論和分析。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。

圖片來源：網絡

一、有“原罪”的小產權房，是經濟發展進程中的資產毒瘤

首先來說，小產權這個東西，基本上從政策層面的定義來看都不會有什么僥幸或者可以商量的余地，就是經濟發展進程中的一種資產毒瘤，先天帶著原罪。

小產權房（主要以“農民房”為主）作為房地產市場中的“怪胎”，自問世以來，就備受業內人士的爭議。

看看，這些形容詞和定義，就沒一個是好聽的，而且還沒有什么反駁和質疑的機會，就足以說明小產權房這個東西，從政治定義層面和市場維度來看，都是游走于黑白交界的“灰色產品”，如果不是因為小產權房這個類型的房子，存在一定的套利空間，以及對政策紅利的強奪豪取的侵占能力，恐怕早就被掃入歷史的垃圾塵埃中，從定義到實物消失在中國房地產的世界中。

正是有利可圖，才讓小產權房，這樣“怪胎”，“毒瘤”定義的灰色產物，得以持續存在。

小產權房有兩大原罪，一個是土地，一個就是和經濟發展的不同發展導致的經濟阻礙效果。

首先是核心的土地問題：

2020年5月18日，自然資源部發布《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》強調，對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

這是國家層面的定性。

然后是2020年5月20日，廣州下發《關于印發<廣州市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案>的通知》，立馬跟進了這個消息，表了態。

這是地方政府的配合。

一切的信號，都劍指小產權房，國家要將它“趕盡殺絕”。

因為小產權房，對國有土地的權威和歸屬，包括規劃的調整，已經產生了現實的阻礙效果。

首先，小產權房沒有“名分”——國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證通通沒有，該交的土地出讓金等費用，通通都沒有。

其次，對于購房者來說最致命的，它的產權根本就是不完整的——一般住宅的產權證是國家房管部門頒發，而小產權房的則是由鄉政府或者村頒發。

之所以那么多人買，其實就一個原因，便宜。

便宜到價格可能只有同樣區域正常商品住房的一半，至于為什么這么便宜，就是因為它產權不齊全。

簡單來說就是，小產權房又占用了集體用地，又不交土地轉讓費用，然后利用小產權所屬的村委還能享受城市化進程中的紅利，配套，教育等等福利，最重要的是，小產權房的成本相比于政府正式出讓土地的商品房要低太多，特別在深圳這樣的高房價城市，簡直可以說忽略不計，這就相當于用極低的土地價值釋放成本，享受到了發達現代化城市紅利。

本質上，就是小產權所有群體依托小產權房，在剪國家的羊毛，占地方政府的便宜，吃城市發展的紅利。

國家能不能容忍這樣的情況持續下去？肯定不能！

所以小產權房注定前途無“亮”，但是由于和居住屬性捆綁，要高效率清除又有現實阻礙和難度。所以在土地價值釋放這件事上，就成為了長期拉鋸糾結的一個難題。

這不就是人類惡性腫瘤的意思么？

其次，是小產權房的畸形發展，恐怕能夠顛覆很多人的想象。

小產權房不是什么新東西，甚至說早于正規住房商品房市場出現以前就存在，城市要發展，城市化要推進，必然需要擴張和對土地進行整理，通過建筑升級實現土地價值更大的釋放。

換句話來說，城市化進程越高，效率越快的城市，遇到小產權房的阻礙，越明顯。

小產權房是個全國普遍性的問題，而廣東整個省，更是小產權房的重災區，為什么會這樣？很簡單，因為廣州，深圳，北京，上海，包括近20年出現了高速發展的城市，都必然會面對擴張效率和經濟發展效率，大于本地城市化效率的問題。

經濟跑到城市建設前面，就會倒逼城市建設加速，而小產權房，本身就是經濟毒瘤，在追求效率的經濟大潮中，就成了很多人的“致富密碼”！

據相關統計數據，截止2018年底，深圳違法建筑總產量做到37.94萬棟，總建筑面積達到4.05億平方米，是深圳建筑面積的49.27%，占深圳總基本建設量的江山半壁。

而這次央視新聞里的數字似乎更新了，深圳違法建筑，也就是小產權房約40萬棟，建筑面積達4.2億平方米。

廣東其他重點城市也好不到哪兒去，拿隔壁廣州當例子，根據廣州市城市管理綜合執法局公布的數據，2012年，廣州清拆違法建筑98.5萬平方米，但新增違建筑140萬平方米。

大家發現了沒有？不管是廣州還是深圳，這個小產權房的面積是在增加的？

原本就是國家清理對象，嚴厲清拆的經濟毒瘤，竟然不退反進，越打越多？

這不是惡性腫瘤是什么？

而造成小產權房增加的原因很簡單，只有兩個，還都是和錢有關系：

要么是外來人口居住需求擠壓，租賃收益幫助原本深圳和廣州跟不上時代沒有生存創造財富能力的原住民群體，輕松實現躺賺，刺激沒有什么收入增長來源的原住民群體大肆興建農民房。收租賺錢多輕松啊！

要么就是和拆遷補償博弈，特別是一些地區隨著城市發展成為了炙手可熱的中心城區，大量建造小產權房，等著政府來拆遷博取高額補貼，一夜暴富。

（這個模式不僅僅在城市里面，甚至很多高速公路兩側都能看到很多空無一人的農民房，打的就是這個主意）

城鎮化加快，土地價值隨之激增，最終的導向就是，種菜不如”種房“，巨大的利益驅使違法建筑源源不斷，違法建設不斷冒頭。

先不說道德問題，換個角度站到政府的立場上來看，這是不是典型的鉆制度空子，敲詐地方財政的行為？

所以，客觀來說，小產權房，不管是出身，還是治理，兩個層面來看，都是阻礙地方城市化發展，對地方經濟發展產生阻礙的毒瘤。

而這個毒瘤，又因為歷史遺留的規則保護，而存在套利和需求支持。

和政策意志為敵，和經濟主流為敵，這，就是中國的小產權房，不用說以后，什么時候，這樣的東西都是定調要被清除的，只是一個時間和時機的問題。

深圳城中村（圖片來源：網絡）

二、深圳小產權房的走熱：可能是炒作資產的“懶錢”最后的救命稻草

實話實說，雖然深圳這個城市金融化程度高，資本活力十足，但是在輪番的嚴厲調控和金融收緊，再加上日益嚴肅的市場監管，現在在深圳，想要通過標準的商品房進行資產炒作，都不能用火中取栗，頂風作案來形容了，完全是飛蛾撲火，螳臂當車的不自量力。

打新買一手房？層層資格審核，公平概率之下，資本和炒房群體沒有那個耐心；

二手房炒作？不好意思，指導價下管市場上管金融，“表外交易”的風險市場不承認，別說往上炒，就是行情都打折，玩什么？

所以，在這樣的市場環境中，推銷公寓和小產權房就成了中介的生財之道。也成了游走在深圳樓市中的炒作資本和群體的新寵。

資本其實很懶的，又懶又慫，天生趨利避害，追逐輕松利潤，其實調控之下，僅僅在一季度，就已經有4000億的存款從深圳流出，說明有自知之明，不敢和國家機器正面對抗。

而有些錢，是離不開本地的，很多就是原本從炒房中積累的原始資本，除了炒房賺錢，還真的沒有什么盈利能力和渠道，跨地域人生地不熟，還有距離阻礙，所以這部分“懶惰”的資金和群體，只能在規則之下，尋找救命稻草。

一個是公寓，也就是商住性質的寫字樓或者商鋪，走出了獨立行情：

根據中原統計數據顯示，3月全市公寓共成交1098套，環比上升147.9%；成交面積為7.6萬平，環比上升128.5%。這明顯翻倍增長的數字，實打實地說明了深圳公寓市場的火熱。

圖片來源：網絡

公寓熱銷一點都不擔心，去去庫存搞活經濟也是好事，這個大家都懂，公寓這種東西，剝離居住屬性太容易了，這個價格還真的不怕炒，何況50%的杠桿，銀行風險系數很小。

另一個，就是被央媒點名的“小產權房”了，小產權的行情，絕對令人咋舌：

• 2021年以來，深圳的小產權房漲幅已經超過50%；
• 深圳的小產權房不按面積計算，只按套數算。
• 地段稍好改造過的小產權房套內單價達到4萬至5萬元；
• 公明的小產權房在兩年前的收購價是6000元，現在要1萬至1.2萬；
• 沙井的小產權房在兩年前的收購價是6000元至9000元，現在要1.1萬至4萬；
• 龍華的小產權房在兩年前的收購價是1萬至1.8萬，現在要1.5萬至4萬。

商品房的調控越來越嚴格，深圳房管局出臺商品房指導價之后，大大地影響了二手房的交易和流通，然而在深圳的小產權房市場，是一個不受監管的，并且在瘋狂，發展壯大的一個市場，受到不少投資者和市場熱錢的追捧。

炒“小產權房”，現在已經深圳公開，甚至是沸騰聚焦的一個現象了（話說就不能消停點去搞搞生產實體發展么？這深圳就和房子死磕上了？）

炒房群體和資本熱錢的算盤打得很響，小產權房，在各路中介，炒房組織的認知里面，主要有以下幾種辦法套利：

1、博拆遷，這個是最直接的套利方式，坐地起價，等政府拿錢來談；

2、炒價格，資本沒有什么道德可言，只要能漲價，別說小產權，什么不能炒？

3、盼轉正，也就是寄希望于政府部門被小產權房“木已成舟”的現實所屈服，從官方的角度對小產權房予以“正名”，得以轉正，對比現有深圳正規商品房價格，差價不就是凈利潤了么？

4、以勢壓人，先占洼地：深圳小產權房的面積占到深圳建筑總面積的二分之一，深圳小產權房讓人不可小覷。50%！什么概念？這么大的面積，深圳不可能說取締就取締，體量帶來的心理優勢，也成為了小產權價格被推漲的重要的原因。

結合以上分析，小產權房在深圳，因為價格低廉，體量龐大，最重要的，是具有套利甚至是暴利的想象力和預期，實實在在吸引到了被調控和金融監管逼出樓市的熱錢資本和投機群體。所以就導致了當前深圳“小產權房熱”的現狀。

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三、后市分析：沒有活路的垂死掙扎

深圳炒房，連小產權都不放過，這樣的后市，會走向一個什么樣的方向？

這或許是很多人，包括是深圳本地的炒房群體都高度關心的一個話題吧？

先給出趨勢研判，炒小產權房，就是深圳扭曲的資本市場垂死掙扎，就是一路狂奔的求死絕路！

這里給出幾個維度的分析：

首先是小產權轉正，絕無可能！

早在2018年年底，廣東就發布過《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，里面明確提出，集體所有土地上開發的商品住房，即俗稱的“小產權房”，一律不得辦理不動產登記。

這個文件，早已奠定了基調，堵死了小產權房的轉正可能。

其次是風險，交易層面，有幾大不可忽視和規避解決的風險：

1、產品問題

小產權存在交樓風險，反正小產權交易不被法律認可，發生什么事買家都沒法維權。

2、反價風險

小產權的產權具有唯一性，是村委本地的，不是什么個人，如果村委內部出現利益意見不統一，隨意調價，或者臨時變卦，和吃飯喝水一樣正常。

3、交易人風險

由于小產權處于監管灰色地帶，賣方可以以各種理由模糊產權。跟購買者交易的說不定是二手或者N手房東，而購買者根本不知情。

4、抵押風險

所購買的小產權房子可能會被抵押給私人抵押公司或者存在復雜不為人知的債務關聯，以及可能存在未解決的產權糾紛。

5、爛尾風險

深圳城市更新是個世紀大難題，你永遠不知道拆遷什么時候完成，即便是華潤與大沖這樣順利進行的舊改項目，整體下來也超過十年，要是碰到個“木頭龍”式釘子戶，拖個十幾二十年很正常，去年南方都市報的有相關報道：“30多位業主等待中離世”。

6、宏觀風險

由于時間線長，購房者完全無法預估市場的云譎波詭，說不定過幾年來個房產稅或者金融危機，房價跌一波，也不是不無可能。這樣一來，對于小產權房的投資收益可能是負值。特別在當前資本熱錢和非理性炒作的市場情緒集中的價格泡沫風險，非常可怕。

7、政策風險

雖然租金低廉的小產權房，為城市低收入人群尤其是流動人口，提供了大量可以棲息的地方。這些人群往往是一個城市制造業和服務業的絕對主力，決策層也會考慮到這一點。

但是，深圳現在的問題不是發展問題，在全國經濟從效率往公平轉向的大趨勢之下，深圳現在的主要矛盾和問題，是要解決過快的經濟發展和居住規劃的問題，想走的遠，速度不是唯一，還需要走的穩，已經成為當前深圳當務之急的共識了。

接下來，深圳將進一步遏制這樣的小產權房風氣，是題中之意，也是必然趨勢。

4月28日下午，網傳已有指示就“違規銷售小產權房問題”做出要求，包括：

• 一是進一步摸清小產權房在集體土地上建設的情況，嚴禁私下建設、銷售小產權房；
• 二是涉及到小產權房產權變更、過戶的不允許蓋公章；
• 三是清理轄區涉及到小產權房銷售的宣傳廣告；

所以接下來，打算買小產權的朋友還是想清楚，炒房有風險，剛需更需謹慎。

寫這些，可能會讓很多癡迷于小產權房炒作或者準備加入小產權房套利大軍的群體造成心理傷害，但是客觀來說，對于炒作小產權房，還想著躺在資產上吃紅利這種游離在規則之外，規避風險的事，只能說這么多了。我心存善念，不代表所有人都能接受。

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四、寫在最后：幾個觀點和建議

文章最后，針對當前深圳“小產權”炒作現象，談幾點個人的看法，觀點和建議：

1、小產權房的危害，從政府層面和角度來看，甚至是高于高房價的，這個權重關系要有清晰的認知，高房價從某種程度來看對城市財政和資金貢獻是有一定的正向意義的，但是小產權房，占用土地，占用城市資源，明擺的肉中刺眼中釘，是典型原住民“我弱我有理”的流氓鉆空子行為，這個定義一點都不過分。

所以，小產權被取締清理，沒有什么懸念，只是時間的問題。結合深圳50%以上的小產權，妄想用體量威脅政府那就是笑話，要么不動，要么就是全面一刀切。

這個風險算是肉眼可見的風險。

2、樓市監管越來越緊的將來，這波炒作小產權房的熱度能持續多久，還是個未知數。

但是小產權和商品房有個很重要的區別，在于金融關聯，小產權房實際上不受國家金融機構的認可和支持的，所以對金融體系的風險性完全就轉移到了市場層面，大家知道什么意思吧？

也就是小產權是完全市場經濟環境中的流通商品，而且這個商品還不沒有國家信用背書和官方金融支持，這樣的東西在任何時代都有，比如郁金香，比如藏獒，事實上，全國范圍內的小產權，也只有廣州，深圳，上海有可能在居住供需擠壓的環境中出現資產化炒作可能。

為什么沒有北京？北京不和你商量的，供需不足自己想辦法，今天說拆過不到明天。

這就很有意思了，對于小產權房，其實解決的思路有很多，把供需擠壓的因素解決了，小產權房還炒什么？

所以，如果通過擴區，或者保障性國有性質的住房得以實施，小產權房可能自己就崩潰了。

要知道，收拾殘局的難度，可要比底氣十足的正面硬杠，要來得輕松得多。

3、最后是建議，其實小產權房一分為二，既然被資本追逐，必然有市場理由。

出于自住的需求，買小產權房其實是一個不錯的選擇，如果村委能夠解決讀書問題，疊加區位交通的通勤成本節約，那是很合算的。

但是炒作小產權房，特別是資本扎堆，炒作成風的情況下，著實有些缺德，這似乎是印證外界對深圳高房價的一種看法，那就是用資本主義跑馬圈地的模式一輪輪的洗刷市場，驅趕價值產出能力低下的群體離開深圳，然后完成資本積累。

而這樣的印象一旦坐實，對于深圳這座城市來說，就是走偏了，所以，央媒發聲，很值得警惕。

4、拆遷補償，其實和購買小產權房的個體沒有直接關系。這是小產權最大的風險。

至于小產權房在深圳的這波熱潮，個人觀點，可能是深圳涅槃重生，解決問題的重要一個環節，而這個環節，現在已經被曝露，所以，看清現實，放棄幻想吧！

房住不炒，才是大勢，依靠小產權相關的政策套利，鉆空牟利的行為，或許會在不遠的將來埋葬一代投機群體的財富。

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文章鄭重聲明：

本文僅作為認知交流和思考分析所用，至于是否正確合理，還需要等待時間的驗證。

并且熊貓也樂于在財富之路上的一些認知思考和理解和各位分享交流

文章沒有任何投資建議和投資引導，投資有風險，都是成年人，風險自擔是最基本的價值認知。

以上。

2021年，經濟波動和暗流涌動正在恢復平靜，但是影響視野的大霧依然沒有散去。

預祝看到這篇文章的各位朋友，能夠心志堅定，做好準備，在2021年實現迷霧沖破，快意逐浪！

文章就寫到這里。希望各位讀者朋友能夠喜歡。

或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。

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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。

每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

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這就是本人自媒體的態度和初心：不做什么大路貨，通過寫作分享，記錄對世界的認知。

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不當什么專家，也不敢大言不慚說自己高明，只想通過寫作分享，心存善念，廣結善緣。