導讀北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既....

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。

想到哪兒說到哪兒，肯定有記憶出錯的地方，歡迎批評，反正我也不改，湊合看個樂呵兒吧。

一

好久沒接觸專業炒房客了，業余的倒看了不少。怎么說呢，只能說是無知者無畏，越是不懂的就越妄想一夜暴富。其中最激進的都是剛畢業沒兩年的，一看口氣就是父母給的錢，反正就是還沒體會過掙錢攢錢的苦呢。惦記的就是高收益，根本就不考慮什么風險。

在這些人看來，炒房是這個世界上最容易的事兒了，不就是花錢嗎，扔根兒骨頭連狗都會，有什么難的？所以都是在網上看了點兒炒房秘籍就迫不及待的想實踐了，滿嘴的專業術語，其實沒幾個能理解的，純屬扯淡的糊弄人。

往常對這種人我都不理，說句不懂就得了。今天來了個小伙子，一邊兒說著家里有多窮，是賣了父母的房才湊的80多萬。但一邊兒又說是有中介要跟他聯手炒房，說環京某樓盤有內部關系，能讓他半年就翻著番的賺。

這一看就是中介跟售樓處的套路，什么扯淡的炒房，人家就是讓你當接盤俠。交的都不算是首付，就是人家沖業績的定金。倒是如果房價跌了就逼著你去湊首付，如果漲了就更好辦了，跟你沒關系，最多把錢退給你轟出門就完了。總之這就是忽悠不懂的人去押房，人家怎么都不會虧，你怎么都不可能賺，還沒地方告去。真要能有翻倍的利潤誰找你這80多萬的啊，直接找馬云好不好？

但甭管說什么都沒用，這種年輕人就是幻想一夜暴富，生怕錯過機會。反復的跟我說開發商怎么配合，中介怎么專業什么的。唉，能說什么呢？寒門出貴子就已經很難了，先防備著別出敗家子兒吧。

二

北京現在的炒房客非常少，幾乎沒有。除非是團伙兒作案，還得或是跟開發商關系很鐵，或是有黑色社會的跟著咋呼，否則根本玩兒不了。所以偶爾有人跟我說某個樓盤又有人在炒房，我一般都不信，畢竟北京不是深圳，沒那個氛圍炒不起來。

我接觸炒房客很早了，一入行就跟他們有聯系。但那會兒炒的都是商鋪，沒人弄住宅，找不到下家兒能砸手里。

商鋪也不好干，真得是懂行眼力毒，而且還得都是開發商的同鄉朋友一類的，否則有可能被直接給踢出局。就跟這小伙子一樣，跌了就炒成站崗的房東，賺了卻跟自己沒關系，人家翻臉就能不認賬。

最早是炒柜臺，公家的私人的都有，這比較省事兒，只要有關系就能賺錢，一把一清也沒人找后賬。

90年代中期開始炒商鋪，難度大點兒也說得過去。那會兒主要是炒市場的，商場的沒怎么接觸過，檔次太高。典型的市場如動物園、木樨園、雅寶路秀水等等，后來又有中關村什么的，還炒過朝外百腦匯和三里屯。這玩意兒就得是內行 內部，否則根本玩兒不了，人家也不帶你玩兒。

如果內部沒人配合那就很麻煩，炒成房東是大概率事件。比如木樨園天雅，我去炒鋪就炒成了房東。天雅的開發商是程氏兄弟，程文水、程文虎、程文龍，叫天雅的各個市場都是他們三兄弟的。他們都是容城人，也就是現在雄安新區的，最早老大程文水是從布匹起家，逐漸成了專業市場開發商。他們在雄安也曾經囤了不少地，后來怎么跟政府談的就不知道了。

雄安還有個在北京發家的開發商，石景山京漢旭城的老板田漢，順義的超級大盤金漢綠港也是他開發的。后來北京地價太貴了，也就退出了北京。傳說他也在白洋淀一帶大量囤地，那或許也受到了雄安的影響。

扯遠了，當時木樨園天雅的老板是老二程文虎，操盤人是趙永杰，非常專業。但專業得有些過分了，不給炒商鋪的留一點兒空間，至少是非常的困難。

其實我也沒想怎么炒，只是因為在周邊有項目，捎帶手想跟著起哄而已。一看挺費勁也就算了，只是弄了一個五樓邊鋪。開始想玩兒一把就撤的，結果一看他們控制得挺嚴，不給面子。索性就持有了，炒成了房東。后來租金還算不錯吧，每年賺個十來萬塊錢。大紅門整頓之后是越來越難干，這才給徹底轉了，前后持有了小十年，總算沒砸手里。

炒商鋪是個風險很大的行業，高峰期烈火烹油，但幾個月時間就能由盛轉衰，很多人根本都沒有反應的時間。比如我最后參與的某項目，天時地利人和全都聚齊了，誰看著都能發大財。只是當時我父親生病住院，我得陪床，于是就沒再摻和。等我父親出院的時候好鋪子早就給搶沒了，那就算了唄，白給朋友幫了點兒忙。

市場開業之后也是爆火，我很后悔，還不如甭管好鋪賴鋪的先弄幾個呢。結果也就倆仨月吧，旁邊又開了一個市場，都不知道什么時候籌備的，速度超快。那之前這市場的生意就一落千丈唄，這都無法預料的事兒。

之后又沒幾天，意外發生了，開發商卷進了一場政商大案被抓了。那這市場沒人管了，徹底完蛋，沒倆月干脆關門。這會兒我又慶幸了，幸虧沒往里投錢，要不然損失錢不說，還得惹一堆麻煩。

三

提炒房客就必須得說“溫州炒房團”了。人們一直有個誤區，就是溫州人一直在全國各地的流竄，到了哪兒都是興風作浪。

其實不是，這個詞出現得就很晚了，到2004年才被人所知。最早的1992年海南泡沫里有溫州人，但不是很多，那才是炒房的鼻祖。但結局都不太好，基本上被宏觀調控所團滅，能逃出生天的只有馮侖潘石屹等為代表的很少一部分。

所以之前并不是說沒有炒房團，而是并不太知名，也沒人特指溫州。直到2004年初，中國社科院的尹中立博士寫了一篇文章，名字我忘了，反正內容是譴責溫州炒房團禍國殃民的，言語用詞十分激烈，引發了巨大的爭論和譴責。

爭論不必說，先爭論是否存在這么個組織，再爭論炒房是否對經濟有害。譴責則分為截然不同的兩個陣營，買不起房的剛需譴責炒房團，有房的和經濟學家們譴責尹博士。這都不是屁股決定腦袋了，而是屁股決定嘴，是典型的立場問題。

當時幾乎所有的主流報紙都在討論溫州炒房團的問題，門戶網站也都開了專題，一時間全國人民都知道了這么個神秘又有錢的組織。各種心態都有，有警惕的有歡迎的，更多的是好奇。因為傳說這個組織嚴密，嚴格以同鄉、家族、行業為紐帶，外人根本混不進去，完全不了解內幕。

而且最重要的是，傳說溫州炒房團資金量龐大，能輕松調動上千億的資金。上千億是什么概念？當年北京的GDP總量才6000億，六分之一了。而當年北京的住房銷售總量不過是1200億，占GDP的20%。

那溫州的千億資金就了不得了，能隨隨便便買下北京市區所有的新房。這是什么概念？能讓北京人沒房子住，或者是再也買不到便宜的房子了，至少能翻一倍。

現在想來這些都是胡說八道，1000億，就是至少1萬個千萬富翁，哪兒湊去啊？而且人家溫州人為什么要來炒北京的房子，上海才是江浙的第一選擇，之后是杭州。而北京主要是晉陜蒙煤老板的圣地，南北方畢竟是有區別的。

其實溫州人一直在北京炒房，但炒的是商鋪，以木樨園為主，住宅不是人家的菜，畢竟并不習慣北方的氣候，還是想的葉落歸根。

當時我就經常去木樨園，他們主要集中在珠江駿景、彩虹城、璽萌鵬苑等小區，都在三環外。三環內買房的很少，也不知道為什么，估計是愿意扎堆兒吧。但后來百榮和沙子口文具市場火起來之后應該在那一帶買房的不少了，這我就不知道了。

但住宅對他們來說真的不是重點，沒覺得能升值多少。所以各個樓盤雖然都拿他們當主力客戶，但非得說炒房不至于。比如公益西橋有個名都家苑，曾經拿了兩棟樓到義烏去賣，說是效果很好，實際上也一般。那個年代住宅的升值太慢，租金也低，遠遠趕不上商鋪寫字樓。

所以，溫州炒房團確實炒房，但主要都是在上海和杭州，據說占到了當地銷售總量的20%以上。而在北京呢，估計也就是零頭。后來有人在網上論壇接龍，說都到物業去查查，看看自己小區有多少溫州人？結果折騰了好幾天，除了木樨園附近的，幾乎都沒發現有溫州人的蹤跡。那這傳言就有些沒意思了，相當于謠言，瞎編排人家。

其實不光是北京，在上海也并不是說真的有溫州炒房團，更準確的說法是溫州購房團。這就相當于各個樓盤組織的看房團一樣，比如到各地參加房展會，湊足了一撥人就發車拉著去看房。買不買是看房人自己的事兒，當然如果買房的人多，肯定能要到一個合適的團購價，這就是溫州炒房團的來歷。

四

但是，既然有了這個稱呼，百姓們就認為有這個組織，那自然就有人要利用了。打個不恰當的比方，這就相當于“朝陽群眾”和“西城大媽”，以及“小腳偵緝隊”什么的，是否真的存在這么個組織無所謂，但如果打出這旗號，就是能給某些不守法的人以震懾。

溫州炒房團也是這個性質，未必真的存在，但既然社會上都傳說有，那就假戲真唱唄。比如上海就反應迅速，很多樓盤都打出了“歡迎溫州炒房團”的橫幅，甚至傳說連上海某位大領導都下達了指示，要求服務好溫州買房人。還有傳說溫州已經禁止炒房團去外地買房，要引導他們把資本留在本地。

也就是說，溫州炒房團不管是否真實存在，他們都成了一個符號，一個有著巨大購買力，而且能促使房價上漲的符號。他們出現在哪里，就意味著哪里的房子好、價格低，房價很快就要上漲。

那這話也可以反過來說，哪里的房子想促銷或者想漲價了，那就讓溫州炒房團出現在這里就行了，比硬邦邦的廣告要好使得多。

2004年北京的樓市其實不怎么樣，并不好賣，延續的只不過是2003年的熱度而已。既然不好賣，各家樓盤就得想辦法。在我們公司的營銷會上，老板就突然對我說：下禮拜讓溫州炒房團來幾趟，把媒體也都找來。

我當時傻乎乎的沒反應過來，但也只能滿口答應，只是說馬上去聯系，但最好先別定下日子，未必來得及。我那會兒也真的以為有這么個組織存在，想的是趕緊去找木樨園的商戶，讓他們幫我聯系什么的。結果老板直接開罵：你傻啊，找一幫溫州人來不就行了，誰分得清楚他們是不是炒房團啊。

我恍然大悟，說出了于謙的名言：你要這么說我就明白了。好辦，這都不用下禮拜，只要媒體準備好，三個小時之內我保證給你拉一車來。

后來又一琢磨，準備什么媒體啊，直接自己辦了完了，反正不就是錄視頻拍照片然后再寫個通稿嗎。那直接就給木樨園負責招商是熟人打電話，晚上我請客，下午給我拉幾十個溫州人過來，最好以男的為主，得長相穿戴都像溫州人的，也就是穿金戴銀還得留胡子的。那會兒很多溫州男人都留著八字胡，辨識度高。其實是不是溫州人都無所謂，看著像就行。

當天晚上我們的通稿就上了網了，也算是搶了頭條。然后把各種視頻在售樓處循環播放，就是要告訴看房人，趕緊掏錢，要不然就讓溫州人給買光了，至少也得漲價。

效果還行吧，確實忽悠出幾套去，那會兒的買房人還都樸實呢，不難忽悠。后來沒多長時間就不好使了，一是人們見多了也就無所謂了，二是別的樓盤也用這招兒，不新鮮了。所以到后來也就咋呼一下買房小白還行，稍微看房多點兒的都不起作用了。

別看當時北京N多樓盤都宣稱接待過溫州炒房團，實際上沒賣出多少房子去。因為溫州人的主要目標還是上海，北京是備選之一而已。那會兒在上海買房還是送戶口的，市區35萬，浦東30萬就行，甚至遠郊10萬就給個戶口，20萬給倆還能送一個。有了戶口就能享受和上海人一樣的上學什么的，相當劃算。

而當時的北京雖然也有買房送戶口的政策，但門檻兒高多了。指標還少，一年就這幾千個，還只能買郊區的房子，所以對南方人的吸引力不大，遠遠不如上海杭州。

五

其實北京也有住宅的炒房客，早在90年代后期就出現了，但這些人還是主要以投資為主，所以當時叫投資客。他們或是有過海外生活經驗，或是被港澳臺新等地的人所灌輸了理念，至少是知道其他國家的房價歷史。所以堅定的買入持有，也沒打算炒作，更不會。

而且這類人畢竟規模小，哪怕是鄧智仁和李元發等人大肆炒作樓盤，也并沒有在社會上掀起太大的波瀾。畢竟炒房需要的資金成本太大了，當時人們都窮，拿不出這么多錢來。

最早炒作的公寓和寫字樓，這基本和百姓無關，哪怕是崩盤也沒引起太大重視。我親眼見過炒作方莊龍珠公寓的，1.6萬買入的，崩盤后直接腰斬，最低點又腰斬，跌倒了4000。這個炒房客痛哭流涕，說自己的錢都是借來的，沒想到會崩盤，現在不知道怎么還？

我開始聽著同情，后來覺得沒什么可同情的。這就是賭博，愿賭服輸唄。而在這人傾家蕩產的同時，抄底的炒房客上場了，主要炒的就是低價砸盤的。比如薊門橋的太月園，雙井的華騰園、酒仙橋的宏源國際等等，都是低價上市，自然很多人來撿便宜，在別人恐懼的時候貪婪。

但那會兒還相對好得多，沒出現太多的炒作現象。但這不是因為開發商炒房客有覺悟，也不是因為制度嚴，而是實在是炒不起來啊。畢竟那會兒的人們就認為商鋪寫字樓才是買來賺錢的，能賺錢的才值得投資，而住宅就是居住，還這么貴，憑什么能漲價？

這種情況一直延續到2003年，非典之后，或者之中吧，炒房客真的出現了。原因也很簡單，人們有錢了，貸款放寬了，房子自然好賣了。所以任何一次大行情都必定伴隨危機，是危機產生了恐懼，政府恐懼經濟下滑，民眾恐懼財富縮水。之后各方都貪婪于利潤，于是就有人在別人恐懼的時候貪婪。

2003年時候的炒房客就很專業了，手法也基本定型，后來所謂的創新也都只不過是細節而已。炒作嘛，沒什么新鮮的。說白了就是拿出一部分錢來，和開發商利益綁定后聯手控盤。甚至可以這么說，很多項目連銷控方案都是跟炒房客商量著做的。

比如我參與的項目，一期800套房，均價50萬一套吧。其中200套由炒房客買斷，都是位置樓層好的。他們支付每套5萬的定金，共1000萬。這200套約定鎖盤期，比如三個月，在這之內不許賣。當然他們也賣不了，更名權在開發商手上。但這也不是絕對的，如果確實行情好的話隨時可以商量，一切都是坑其他買房人的錢而已。

既然利益綁定，那炒房客們就天著天的在售樓處里晃悠，當房托兒。我們也做各種的硬廣軟文配合，把看房人招來之后就和售樓員一起用手段唄，有的是招兒，隨機應變，反正就是造成搶手和要上漲的錯覺。

這玩意兒就是個故事，信的人多了也就真的漲了。但那會兒的漲幅不兇猛，開發商也沒有太高的期望值。炒房客每套房賺個幾萬十幾萬的也就差不多了，10%的純利，再高了不太容易。

真正高利潤是在2005年以后，因為北京的房價實在太低了，低到全國人民都覺得不合適。當時溫州房價第一，9000多，上海漲到了8000多，之后是廣州杭州7000多，都挺高的。而北京呢，和眾多二線城市差不多，新房不到6000，整體均價不到5000，低到沒面子。

那炒房客既然發現了洼地就開始炒唄，不能說那幾年樓市暴漲都是炒房客造成的，但確實是起到了推波助瀾的作用。他們很專業也很敬業，不少人又有南方或晉蒙煤老板的資金支持，所以跟開發商形成利益共同體，互相抬轎子。

但不管怎么說，那會兒的炒房客還不是太成氣候，畢竟這里是北京，很多保守的開發商都覺得和炒房客合作可恥，一旦被曝光的話有辱樓盤形象。所以跟炒房客合作的大多是小盤，規模小資金少，不得不尋求各方合作。

都說2008年對炒房客造成了重大打擊，其實那么回事兒，不算太嚴重，吃虧的還是以普通買房人居多。因為北京的行情從來沒有像小城市那樣劇烈波動，也沒有出現過徹底冰封的場景。就算波動劇烈也都是上漲的時候，下跌起來從來都是平穩的。這是因為北京的二手房存量實在太大，而誰也不相信首都的經濟會崩盤，所以沒什么逃離的。也就是說，當年的炒房客雖然很少炒二手房，但二手房救了炒房客們。

當年的二手房主要都是中介在炒，公開的，叫現金收房或加價收房。這是當年中介盈利的主流模式，也被市場所認可。所以中介就成了二道販子，二手貨的攤主，既收貨也賣貨。或者就是曾經的“委托商行”，賣房人可以寄售，也可以直接出售，自己看價格和用錢的急切程度了。

六

中介炒房的事兒以后再寫吧，當年的事兒有點兒亂。

炒房客大舉進入二手房市場是在2009年春天，四萬億計劃之后，各種拆遷和大基建的上馬讓市場上充滿了錢，天天聞到的都是錢的味道。那會兒高利貸的利息都低到1分了，也就是年息12%，而高的時候可是隨便就30%以上啊，可見當時的融資成本有多低吧。

炒房客之所以主攻二手房市場，其實道理很簡單，開發商不帶他們玩兒了。開發商是政府的夜壺，經濟不好的時候拿出來救急，用完了就扔床底下還嫌臭，更怕惹一身騷。那炒房客就是開發商的夜壺了，房子不好賣的時候配合炒作，房子好賣了還用得著他們嗎？自己還不夠賣的呢，何必讓人來分羹呢。

所以，如果房價真的普遍大幅上漲，那一般就和炒房客沒什么關系了。他們在此時和普通買房人一樣，根本沒什么特殊渠道和政策，開發商不傻的，只有房子不好賣或想賺取超額利潤的時候才會用他們。

二手房隨時進出，好辦得多。那會兒能動用的手段也多，這就不細說了，有教唆炒房的嫌疑。總之，炒房客的目的是要做到三控，一控盤，也就是壟斷某個小區的房源，這不太容易做到，必須得和中介聯手；二控價，不能讓賣房人賣低價，必須要高價以配合炒房客抬價出貨，這不難辦，不用出面就能辦到；三控人，也就是好幾個炒房客圍攻一個買房的，或者幾個炒房客同時找來一堆買房的。這就更好做到了，讓他們互相抬價，自己人煽風點火就行了。

前幾天我看有人寫文章說炒房客賺的是稅費的錢，不對，至少不全是。或者說這是小炒家的做法，賺的就是小錢兒，省下的就是賺的。而房子多的炒家則是肯定過戶的，寧可少賺點兒也要降低風險，要不然只要有一套房子出問題就能牽扯很多精力，為了這耽誤時間犯不上。

這出問題一般指的倒不是賣房人反悔，因為只要簽了公證就反悔也沒用，手續上無法阻止，耍賴打架的話炒房客比普通人可在行多了，根本打不過。

這問題基本都出在黑吃黑上，比如哪個輸急了的炒房客就會鋌而走險，或者是專門報復同行也有可能，設下局之后就等著其他炒房客來上鉤。具體細節不說了，只能說根本無法分辨，出了事兒之后也無法阻止，報警沒用，打官司犯不上，所以只能是認倒霉的破財免災。這就相當于遇上碰瓷兒的了，也是活該。

之后各個時期的炒房客基本都這種情況，行情不好的時候跟著開發商起哄，行情好了就到處亂竄，逮什么炒什么。限購之后或是組成團伙，或是以公寓為主，這風險就大了，競爭也激烈，所以到2017年不知道有多少炒公寓的傾家蕩產，被迫跑路的有的是。

在這種每一把都是梭哈的賭局上，一著不慎就是滿盤皆輸。別以為開發商和炒房客是什么穩固的同盟，都是互相利用的關系而已。尤其是開發商，為了生存狠起來連自己的員工都坑，這都不是什么新鮮事兒，國企央企都照干不誤。炒房客就更是工具了，遇到風險的時候必須先拿他們當炮灰。

七

不多寫了，北京的炒房客在2017年之后急劇減少，也幾乎沒人炒新房了。開發商不再看得上他們這點兒資金量，那些手段也都過時了，花點兒錢就能買到的服務，沒必要跟人合伙。更主要的是北京的調控太嚴了，幾乎堵死了炒房客的所有空間，限購限貸雖然對炒房客無所謂，但接盤人不好找啊，所以挺麻煩，成本高利潤低，不劃算了。

前兩年的“南城房姐”事件就是典型案例，這屬于死不悔改的，明明都沒利潤了還死扛著，早晚出事兒。當然這也是她陷太深了，全部身家都押了上去，一旦清倉就是傾家蕩產，所以只能是用龐氏騙局來維持現金流，幻想還能熬到房價暴漲。

這種人出事兒是早晚的，跟趨勢做對就已經是不明智了，偏偏還要和政策做對，那就是找死。對于炒房客，政府不是管不了，而是很多時候懶得管，畢竟有時候炒房的也確實有活躍市場的功效。

但這一定只是暫時的，全世界主要國家的政府都沒有長期支持炒房客的，那屬于飲鴆止渴，肯定惹大麻煩。資本主義“隨機發瘋”的本質特征是改不了的，所以政府們都非常的警惕，就是偶爾拿他們當尿壺而已。

總之，我不炒房，也不認為北京房價還能暴漲。房住不炒真的是國策，是國家都不能突破的經濟底線。非得逆著政策去炒房，那就自求多福吧。在深圳這些資本活躍的地方還好說點兒，在北京，難于上青天。

僅供參考。

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