投資性房地產這章節內容比較龐雜，但是理清思路，弄清楚到底是發生在哪個環節的事項并不難。重點把握兩個容易混淆“轉換”：自用和投資性之間的轉換，投資性自己后續計量模式的轉換。接下來，我們一點一點梳理。

一、投資性房地產的性質和確認

1、 定義

投資性房地產是指為賺取租金或則資本增值，或兩者兼而有之的房地產。包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

注意：普通自用的房地產，作為固定資產/無形資產來核算；

房地產公司的土地使用權，以及商品房是按照存貨來核算的。

2、 投資性房地產確認時點

對于已出租的土地使用權，已出租的建筑物在租賃開始日確認；

對于持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，為董事會或類似機構作出書面決議的日期；

持有準備增值后轉讓的土地使用權，為自用土地使用權停止自用、準備增值后轉讓的日期。

二、投資性房地產的初始計量

投資性房地產的計量模式有兩種，一是成本模式，二是公允價值模式，兩種模式下初始計量成本的確認也不同。

1、 外購投資性房地產

成本模式下：初始入賬成本為購買價款、相關稅費和直接歸屬與投資性房地產的其他支出，計入科目“投資性房地產”

公允價值模式下：以取得投資性房地產的公允價值作為入賬成本,借計“投資性房地產——成本”

2、 自行建造的投資性房地產

自行建造的投資性房地產，兩種模式下都為達到預定可使用狀態前的必要支出

3、非投資性房地產轉換為投資性房地產

轉換為成本模式下，初始計量為轉換日的賬面價值；轉換為公允價值模式，初始計量成本為轉換日的公允價值。

三、投資性房地產的后續計量（結合會計分錄來理解）

1、 成本模式計量

取得時：

借：投資性房地產

貸：銀行存款等

持有期間收取租金：

借：銀行存款

貸：企業業務收入

計提折舊：

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

發生減值時：

借：資產減值損失

貸：投資性房地產資產減值準備

期間公允價值發生變動，不做賬。

對外處置：

確認收入：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

結轉成本：

借：其他業務成本

投資性房地產資產減值準備

投資性房地產累計折舊（攤銷）

貸：投資性房地產

2、 公允價值模式下

取得時：

借：投資性房地產——成本

貸：銀行存款等

持有期間收取租金：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

公允價值發生變動：

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益（或相反）

對外處置時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

借：其他業務成本來源: www.ws46.com

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動（或在借方）

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本（或相反）

借：其他綜合收益

貸：其他業務成本（或相反）

如果當初投資性房地產是由非投資性房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，且轉換日公允價值大于賬面價值，其差額是計入其他綜合收益的，投資性房地產被處置都不存在了，自然其他綜合收益也要轉入其他業務成本。

注意：成本模式下對外出租，和固定資產對外出租類似，需要計提折舊，減值，而公允價值模式下不需要，只需要計量其公允價值的變動。

四、投資性房地產的轉換

轉換是指因房地產用途發生變化而對房地產進行的重分類。

1、 非投資性房地產轉換為投資性房地產

①自用房地產→成本模式下投資性房地產（入賬金額為轉換日的賬面價值，對轉，折舊轉折舊，減值轉減值）

借：投資性房地產

累計折舊（攤銷）

固定資產/無形資產減值準備

貸：固定資產/無形資產

投資性房地產累計折舊

投資性房地產資產減值準備

②自用房地產→公允價值模式下投資性房地產（結轉，入賬價值為轉換日的公允價值，差額借方計入“公允價值變動損益”貸方計入“其他綜合收益”）

借：投資性房地產——成本

累計折舊（攤銷）

固定資產/無形資產減值準備

公允價值變動損益

貸：固定資產/無形資產

其他綜合收益

③存貨→成本模式下投資性房地產（原理同上，科目變）

借：投資性房地產

存貨跌價準備

貸：開發產品

④存貨→公允價值模式下投資性房地產

借:投資性房地產——成本

存貨跌價準備

公允價值變動損益

貸：開發產品

其他綜合收益

2、 投資性房地產轉換為非投資性房地產

①成本模式下投資性房地產→自用房地產（入賬金額完全相同，僅僅是改變一下科目）

借：固定資產/無形資產

投資性房地產累計折舊

投資性房地產資產減值準備

貸：投資性房地產

累計折舊/攤銷

固定資產/無形資產減值準備

②公允價值模式下投資性房地產→自用房地產（入賬金額為轉換日的公允價值，差額計入公允價值變動損益）

借：固定資產/無形資產

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

公允價值變得損益

③成本模式下投資性房地產→存貨（入賬金額為轉換日的賬面價值）

借：開發產品

投資性房地產累計折舊

投資性房地產資產減值準備

貸：投資性房地產

④公允價值模式的投資性房地產→存貨（入賬金額為轉換日的公允價值，差額計入公允價值變動損益）

借：開發產品

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

公允價值變動損益（或在借方）

記憶：

成本模式下的轉化沒有差額，公允價值模式下：投資性→非投資性，差額計入“公允價值變動損益”，非投資性→投資性，借方差額計入公允價值變動損益，貸方差額計入“其他綜合收益”。

五、投資性房地產后續計量模式的變更

為了保證會計信息可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確認，不得隨意變更。只用在房地產市場比較成熟、能夠充分的采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業將計量模式從成本模式轉換為公允價值模式。切記公允價值模式不可以轉化為成本模式。

成本模式轉換為公允價值模式應當作為會計政策變更來處理，使用追溯調整法，視為從一開始就采用公允價值模式進行計量，對以前期間應當確認的損益計入留存收益。

借：投資性房地產——成本

——公允價值變動

投資性房地產累計折舊

投資性房地產資產減值準備

貸：投資性房地產

盈余公積

未分配利潤

這樣順下來，從初始計量→持有期間相關處理→處置，再加上投資性房地產和非投資性房地產之間的轉換以及投資性房地產后續計量模式的轉化，內容不少，但是邏輯還是比較清晰的，希望以上總結能幫到備考中的你。

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