公司將辦公樓對外出租，收取租金，需要繳納什么稅，納稅義務發生時間怎么判定，賬務如何處理等問題困擾著不少企業，處理不當，就會引發稅務風險。

公司出租辦公樓等不動產，需要區分為自有房屋對外出租還是非自由（轉租）對外出租，因為企業自由房屋對外不僅涉及到增值稅，企業所得稅，印花稅，還會涉及房產稅。

1、 增值稅

企業提供租賃服務，采用預收款方式收取租金的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天，和是否已經對外開具發票無關，也就是說，只要收到預收款，即使還沒有開具發票，也要確認銷項稅額。

相關會計核算為：

借：銀行存款

貸：預收賬款——房租費

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

注意：企業對外出租房屋收取的押金，不屬于銷售價款，也屬于價外費用，不需要計入租金收入繳納增值稅，如果雙方約定，租金不退回，就屬于價外費用了，應該計入租金收入，繳納增值稅。

2、 企業所得稅

《企業所得稅實施條例》中規定，對于企業取得的租金收入，按照合同約定的承租人應付費用的日期確認收入的實現；如果交易合同或協議中規定的租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付，可在租賃期內，分期均勻計入相關年度。

而會計核算方面，根據權責發生制原則，也是需要按照實際將預收賬款，分期確認到相應年度的收入中。

租賃期內每年會計核算處理：

借：預收賬款——租賃費

貸：其他業務收入/租賃收入

自有房屋，結轉成本：

借：其他業務成本(www.wS46.com)

貸：累計折舊

3、 印花稅

自簽訂租賃合同之日，承租方和出租房都需要按照合同約定價款的0.1%繳納印花稅。

4、 房產稅

企業自有房屋對外出租，應該按照租金收入的12%繳納房產稅。房產稅的納稅義務發生時間為，納稅人對外出租房產之次月起，實行按年計算，分期繳納的征收方式。對于預收租金的方式，預收不交稅，等到真正交付的次月才交稅。

舉個例子：

A公司（一般納稅人）將自有辦公樓對外出租給B企業，約定兩種付款方式，一年一付年租金為327萬，3年租金收入一起付為872萬。2020年3月31日，B公司支付押金20萬，同時一次性支付3年租金872萬，并于當日搬入辦公樓。

2020年3月31日

借：銀行存款 892

貸:預收賬款 800

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）72

其他應付款 20

每月將預收賬款轉入其他業務收入：

借：預收賬款——租賃費 22.22

貸：其他業務收入 22.22

3年后，返還押金：

借：其他應付款 20

貸：銀行存款 20

2020年3月31日確認增值稅銷項稅額 72萬；

2020年確認應繳納的企業所得稅為：800/3/12*9*25%=5.56萬；

從2020年4月份開始，每月確認應繳納的房產稅為：800/3/12*12%=2.67萬；

2020年3月31日確認應繳納的印花稅為：800*0.1%=0.8萬。

公司以預收賬款的形式對外出租，需要繳納增值稅，企業所得稅，房產稅（自有），印花稅，還有城建稅和附加稅，注意的時增值稅在收到預收款的當天就要確認銷項稅額，而企業所得稅可以分攤計入到每年，房產稅是從租賃的次月按月繳納。