境內轉移土地、房屋權屬，承受土地、房屋的單位和個人需要繳納契稅，不同情形下的轉移，在計算繳納契稅時，契稅的計稅依據具體是什么呢？

契稅納稅義務發(fā)生的前提是產權發(fā)生轉移，具體可以分為土地使用權的出讓、土地使用權的轉讓、房屋買賣、房屋贈與、土地使用權及房屋互換、土地或房屋作價入股、償還債務、獲獎等其他方式轉移土地或房屋權屬的行為。

1、土地使用權出讓

國有土地使用權出讓給其他單位或個人，以協議方式出讓的，其計稅依據為出讓合同中確定的成交價格，先以劃撥方式取得土地使用權，后批準改為出讓方式的，受讓方需要補交契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金及其他出讓費用。

2、土地使用權的出售

受讓方需要以土地使用權轉讓合同中注明的成交價格為計稅依據計算繳納契稅。

3、房屋權屬轉移

有合同成交價款的，按照合同成交價款，沒有合同成交價款的以稅務機關參照市場價格核定的價格為計稅依據計算繳納契稅。

4、土地使用權互換或房屋互換

互換以互換的土地使用權或房屋價格的差額為計稅依據，由互換之后手中房屋或土地增值的一方繳納契稅。比如A以300萬的商鋪換B 400萬的別墅，另外A向B支付100萬的差價，則A需要以100萬的差額繳納契稅。

5、以土地使用權或房屋投資入股

按照入股協議上約定的土地使用權或房屋價值為計稅依據，由受讓財產的企業(yè)繳納契稅，如果合同協議價格明顯偏低且無理由，由稅務機關依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定計稅依據。

6、土地使用權贈與或房屋贈與

土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋，以稅務機關參照市場價格依法核定的價格作為計稅依據。注意法定繼承以及夫妻存續(xù)期間變更土地房屋權屬的免征契稅。

綜上所述，土地使用權及房屋權屬轉移，受讓方計算繳納契稅的計稅依據，有合同或協議成交價格的按照合同協議成交價格，但是成交價格明顯偏低且無理由的，稅務機關核定；沒有成交價格的，按照稅務機關根據市場價格核定的價格為計稅依據。

應納契稅稅額=計稅依據×適用稅率（3%——5%比率稅率），個人購買家庭唯一90平米及以下的普通住房稅率減按1%征收，面積在90平米以上的，減按1.5%稅率征收；對家庭購買的第二套改善性住房，面積在90平米及以下的，減按1%稅率征收，面積在90平米以上的，減按2%稅率征收。