很多人都知道房產過戶要繳稅，但是卻不知道不同形式的過戶，所繳納的稅款并不相同，今天我們總結了房產過戶比較常見的3種形式，買賣、贈與、繼承不同方式下需要繳納的稅款，看一下如果父母要將房產過戶到子女名下，究竟哪種方式更節稅。

便于理解以下三種不同方式，舉個例子，下面具體方式下，代入數據計算更加直觀。

張父要將自己名下位于青島的一套100平住房（并非唯一住房）過戶給自己的兒子小張，該房產于2017年購置，購買時總價款為150萬，現在市場價為200萬，小張名下無住房。

一、房產買賣需要繳納的稅款

1、賣房需要繳納的增值稅

根據增值稅相關規定，對于個人出售住房是有優惠政策的，個人出售購買的不滿2年的住房，需要按照銷售收入的5%繳納增值稅；個人出售購買滿2年的北上廣深四個城市的非普通住宅（如別墅）需要按照5%征收率繳納增值稅，應交增值稅=（銷售收入-購房成本）*5%；但是如果個人銷售自建自用的住房或則銷售滿兩年的住房（除北上廣深非普通住房）可以享受免征增值稅優惠政策。

2、賣方需要繳納的附加稅

省、自治區、直轄市人民政府可對小規模納稅人減按50%征收城市維護建設稅，教育費附加和地方教育費附加。

3、賣方需要繳納的個人所得稅

對于能夠提供房產原值的，出售房產按照財產轉讓所得計征個稅，需要繳納的個稅=（銷售收入-房產原值-相關稅費）*20%

如果不能提供房產原值按照銷售收入的1%——3%幅度范圍內核定征收。但是如果轉讓的房產屬于自用滿5年以上且為家庭生活唯一住房的，可以享受免征政策。

對于賣方而言，不需要繳納契稅（受氣包，接受房屋的一方繳納契稅），個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

對于上面張父的例子，增值稅方面，購買滿2年不需要繳納，附加稅時以增值稅為計稅依據，也不需要繳納，個稅方面，轉讓給自己的兒子，可以選擇平價轉讓，這樣就不存在房產增值（實際情況，房產肯定增值了，但是一般情況下，以低于市場價格出售，個人直接出售一般不會涉及到調整價格，但是如果通過了中介，以明顯低于市場價格很可能就會被核定），個稅也為0。

4、買方需要繳納的契稅

個人購買住房，契稅方面是有優惠政策的，屬于個人購買第一套住房的，90平米及以下，稅率為1%；90平以上，稅率為1.5%；屬于個人購買第二套改善住房的，90平米及以下，稅率為1%；90平米以上稅率為2%；對于個人購買的第三套及以上住房，各地政策并不相同。

個人購買住房，印花稅可享受暫免征收優惠政策。

對于上面例子，我們以張父平價轉讓為例，小張需要繳納的契稅為150*1.5%=2.25萬

如果張父選擇平價將房屋出售給兒子，總共需要2.25萬稅款。

二、房產贈與需要繳納的稅款

1、贈與人增值稅相關處理

將房屋無償贈與其直系親屬以及對其有直接承擔撫養或贍養義務人，免征增值稅；個人向其他單位或者個人無償轉讓房產需要視同銷售不動產，征收增值稅。

張父將房屋無償贈送給兒子，免征增值稅。

2、贈與人土地增值稅相關處理

將房屋無償贈與其直系親屬或承擔直接贍養義務人，免征土地增值稅；贈與其他單位和個人需要做視同銷售處理。

張父將房屋無償贈送給兒子，免征土地增值稅。

3、贈與人印花稅相關處理

贈與人贈與房屋需要按照“產權轉移書據”繳納印花稅，稅率為萬分之五。省、自治區、直轄市可以在50%額度范圍內減征。

對于上面張父需要繳納印花稅為200*0.05%*50%=0.05萬元，需要繳納500元印花稅。

4、受贈人個人所得稅處理

對于個人無償贈與其直系親屬或負有直接贍養義務人，受贈人免征個人所得稅；無償贈送給其他人，受贈人需要按照偶然所得，稅率為20%繳納個人所得稅。

小張接受父親無償贈與的房屋，免征個稅。

5、受贈人契稅相關處理

個人承受他人贈與的房屋需要按規定繳納契稅，房屋的計稅價格由稅務機關參考市場價格確定。

小張需要繳納的契稅為200*1.5%=3萬元

6、受贈人印花稅相關處理

受贈人接受房屋按照“產權轉移書據”，萬分之五繳納印花稅，除此之外，還涉及到房產證，按照5元/本繳納印花稅，省、自治區、直轄市可以在50%額度范圍內減征。

小張需要繳納印花稅：產權轉移書據為200*0.05%*0.5=0.05萬元，即500元，房產證：5元，總共需要繳納印花稅505元。

如果張父選擇將房屋無償贈送給兒子，共需要繳納稅款3 0.05 0.05 0.0005=3.105萬元。

三、繼承房屋需要繳納的稅費

1、增值稅

房屋產權人死亡，房屋的法定繼承人、遺囑繼承人或則受遺贈人依法取得房屋不征收增值稅。

2、個人所得稅

房屋產權人死亡，房屋的法定繼承人、遺囑繼承人或則受遺贈人依法取得房屋不征收個人所得稅。

3、契稅

契稅方面如果是法定繼承，不需要繳納，非法定繼承，需要按規定繳納契稅。

所以如果小張等到父親去世，依法繼承房屋就不需要繳納增值稅、個稅以及契稅。

4、印花稅

印花稅方面還是兩個，一是按照“產權轉移書據”萬分之五稅率計算，另一是拿到不動產權證需要按照5元/本繳納印花稅。

小張需要繳納印花稅為200*0.05%*50% 0.0005=0.0505萬元，即總共需要繳納505元契稅。

綜上所述，如果父母想把房子過戶給子女，目前來看通過繼承是最劃算的，但是實際生活中，很對情況是父母生前就想把房子過戶給子女，那么可以看出通過平價買賣要比贈與所繳納的稅款更少（后期房產稅，遺產稅方面是否會出臺相關政策，這個還要再等）。