個(gè)人將自有不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。根據(jù)承租人身份的不同，比如承租人是一般納稅人，可能要求個(gè)人代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。對(duì)個(gè)人而言開(kāi)專(zhuān)票和開(kāi)普票有什么區(qū)別呢？

張阿姨2021年1月1日將其自有房產(chǎn)出租給A公司，月租金含稅為3萬(wàn)元，一次性收取半年租金為18萬(wàn)元。

1、出租房產(chǎn)為住房，承租人要求開(kāi)具專(zhuān)票

倘若張阿姨出租的是一套自有住房，A公司要求其開(kāi)具專(zhuān)票。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，承租人為企業(yè)的情況下，個(gè)人可以到不動(dòng)產(chǎn)所在地申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票（承租人為個(gè)人的情況下，不得開(kāi)具專(zhuān)票）。增值稅應(yīng)按5%征收率減按1.5%繳納。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租金/(1 5%)*1.5%

對(duì)于上面案例，張阿姨需要繳納增值稅為18/(1 5%)*1.5%=0.26萬(wàn)元。

2、出租房產(chǎn)為非住房，承租人要求開(kāi)具專(zhuān)票

如果張阿姨出租的是一套商鋪，或自有辦公樓等非住房，A公司要求開(kāi)具專(zhuān)票。這時(shí)候就不得享受增值稅5%征收率減按1.5%繳納的優(yōu)惠政策，需要按照5%征收率繳納。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租金/(1 5%)*5%

張阿姨需要繳納增值稅為18/(1 5%)*5%=0.86萬(wàn)元。

3、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，開(kāi)具普票

如果承租方不要求開(kāi)具專(zhuān)票，建議個(gè)人到稅局代開(kāi)普票。因?yàn)閭€(gè)人對(duì)外出租不動(dòng)產(chǎn)，平均月租金不超過(guò)10萬(wàn)元，可以享受免征增值稅的優(yōu)惠政策。如果平均月租金超過(guò)10萬(wàn)元，不管開(kāi)專(zhuān)票還是普票都需要按照住房和非住房的規(guī)定繳納增值稅。

上面案例，張阿姨出租不動(dòng)產(chǎn)，月租金含稅為3萬(wàn)元，不含稅租金收入為2.86萬(wàn)元，低于10萬(wàn)元，可以享受免征增值稅優(yōu)惠政策，需要繳納增值稅為0。

所以個(gè)人在對(duì)外出租不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，要和承租人（公司）談好是開(kāi)具專(zhuān)票還是普票，租金是含稅還是不含稅，以及稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。如果個(gè)人承擔(dān)稅費(fèi)，并且開(kāi)具專(zhuān)票的情況下，如果房租不變，房東實(shí)際到手收益會(huì)變少，所以房東要考慮這部分稅款支出，是否要漲房租。