契稅是以境內轉移土地、房產權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅，土地指的的土地使用權的轉移，房產指房產所有權的轉移。所以契稅的納稅義務人是土地或房產的承受方而不是轉讓方。那么契稅具體如何計算呢？

契稅的計算公式：

應納稅額=計稅依據×稅率

計稅依據的確定

1、土地所有權出售、房屋買賣

土地所有權出售或房屋買賣是以轉移合同確認的成交價格為計稅依據。這里的成交價格包括交付的貨幣、實物或其他經濟利益對應的價款。比如從開發商手中購買住宅，以商品房買賣合同中注明的價款總額（單價×購房面積）作為計稅依據，繳納契稅。

2、國有土地使用權的出讓

承受國有土地的使用權，承受方以支付的全部經濟利益為計稅依據。以協議方式出讓的，為出讓合同中確定的成交價格，包括：土地出讓金、土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、市政配套設施費等支付的貨幣、實物、無形資產以及其他經濟利益。

如果沒有成交價格或成交價格明顯偏低，則由征稅機關按照評估價格和土地基準地價依次確定。

劃撥方式取得土地使用權之后，又經過批準改為出讓方式的，土地承受方需要依法補交契稅，補繳稅款的計稅依據為應補繳的土地出讓金以及其他出讓費用。

國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，享受免征優惠。

3、土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格轉移土地、房屋

土地、房屋無償贈與，以獲獎方式承受土地等沒有成交價格的轉移行為，稅務機關參照土地使用權、房屋買賣的市場價格來核定價格，注意法定繼承可以享受免稅優惠。婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房產權屬可以享受免征優惠。

4、房屋互換

房屋互換支付差價一方繳納契稅（互換之后，誰手中房屋價格高，誰繳納契稅），那么等價房屋的互換無需繳納契稅。

可以看出契稅的計稅依據大致可以分為兩類，一是有成交價格的，按照成交價格；二是沒有價格或價格不明的，稅務機關參照市場價格進行核定。但是如果納稅人申報的成交價格、互換價格明顯偏低且無正當理由，稅務機關可依法核定。(www.ws46.com)

契稅實行的稅率是3%——5%的幅度比例稅率，省、自治區、直轄市可以按照規定對不同的主體、不同地區、不同類型的住房權屬轉移確定差別比例稅率。