經常會聽到一句話，“一套房子半套稅”，這句話是真的嗎，房地產公司銷售一套房子真的需要交那么多的稅嗎？今天我們具體來算一下。

我們以一套市區總價200萬（不含增值稅）的房子為例，假設平攤到這套房子的土地款和購買土地繳納的契稅合計為15萬，建造成本合計為40萬（包含開發成本和開發費用），其中可以取得進項發票的沙土等原材料成本為10萬（假設均為13%發票），我們算一下房地產公司需要繳納的稅款。

1、增值稅

以一般納稅人為例，房地產公司銷售不動產，增值稅稅率為9%。上面例子，需要繳納的增值稅為200*9%-10*13%=18-1.3=16.7萬。

2、附加稅

附加稅以增值稅稅額為計稅依據，城建稅稅率7%，教育費附加稅率3%，地方教育費附加稅率為2%，合計附加稅稅率為12%，需要繳納的附加稅為16.7*12%=2.004萬。

3、土地增值稅

應繳納的土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

我們先算扣除項目金額=取得土地使用權支付的金額 開發成本 開發費用 一稅兩費 加計抵減金額=15 40 2.004 （15 40）*20%=68.004

增值額為200-68.004=131.996

增值率為：131.996/68.004*100%=194%，查土地增值稅四級超率累進稅率，得出適用稅率為50%，速算扣除系數為15%。

應繳納的土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數=131.996*50%-68.004*15%=55.80萬元。

4、印花稅

銷售房產，按照“產權轉移書據”繳納印花稅，稅率為萬分之五。

需要繳納的印花稅為：200*0.05%=1000元=0.1萬元

5、需要繳納的企業所得稅

需要繳納的企業所得稅為（200-15-40-2.004-55.80-0.1）*25%=21.80萬元

合計一下，企業在不分配利潤，股東不繳納分紅個稅的情況下，出售一套200萬的房子，需要繳納的稅費合計16.7 2.004 55.80 21.80 0.1=96.4萬元。

6、房產股東分紅個稅

（200-15-40-2.004-55.80-0.1-21.80）*20%=13.06萬元。

合計一下，房產公司出售一套200萬的房子，需要繳納的稅費合計16.7 2.004 55.80 21.80 0.1 13.06=109.5萬元。

房產到個人手里，個人還要繳納契稅，我們以最低契稅稅率1%來算，首套房，面積90平以下，需要繳納契稅為200*1%=2萬。

再合計一下，房地產企業加上個人需要繳納的稅費合計為109.5 2=111.5萬元，稅費占房產總價比例=111.5/200*100%=55.6%。

這么看來“一套房半套稅”這話是真的。