一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個(gè)人以及租賃企業(yè)對外出租不動(dòng)產(chǎn)，增值稅計(jì)稅方法并不相同，涉及異地出租的，還會(huì)涉及預(yù)繳增值稅，有些納稅主體對外出租特定不動(dòng)產(chǎn)還會(huì)涉及稅收優(yōu)惠，那么不同納稅主體下增值稅應(yīng)納稅額如何計(jì)算，具體銷售哪些稅收優(yōu)惠呢？

1、一般納稅人采用一般計(jì)稅方法對外出租不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人對外出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為9%，應(yīng)納增值稅稅額=不含稅銷售額×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅銷售額÷（1 9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額。

一般納稅人對外出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)（2016年5月1日之后取得），涉及異地預(yù)繳增值稅，需要向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，預(yù)征率為3%。

預(yù)繳增值稅稅款=含稅銷售額÷（1 9%）×3%

機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款=含稅銷售額÷（1 9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2、一般納稅人采用簡易計(jì)稅方法對外出租不動(dòng)產(chǎn)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）文規(guī)定，一般納稅人對外出租2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，適用征收率為5%，應(yīng)納增值稅稅額=含稅銷售額÷（1 5%）×5%。

出租不動(dòng)產(chǎn)位于異地的，涉及預(yù)繳增值稅，預(yù)征率為5%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 5%）×5%。

一般納稅人異地出租不動(dòng)產(chǎn)，雖然預(yù)征率和企業(yè)適用征收率相等，即在機(jī)構(gòu)所在地?zé)o需在繳納稅款，但是應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地正常進(jìn)行納稅申報(bào)。

3、小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（含住房）

小規(guī)模納稅人增值稅只能采用簡易計(jì)稅方法，適用征收率為5%，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1 5%）×5%

涉及異地出租不動(dòng)產(chǎn)的，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，預(yù)征率為5%。應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 5%）×5%

同樣，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款之后，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第5號）為規(guī)定，小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額不超過15萬（季度申報(bào)的不超過45萬）的，免征增值稅。按照規(guī)定，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅的，凡是在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月度應(yīng)稅銷售額不超過15萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳增值稅。

4、個(gè)體工商戶對外出租不動(dòng)產(chǎn)

個(gè)體工商戶對外出租非住房，應(yīng)納稅額的計(jì)算同上面第3條小規(guī)模納稅人對外出租不動(dòng)產(chǎn)（包括異地出租）一致。

根據(jù)2016年第16號文公告，個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1 5%）×1.5%

涉及異地對外出租住房的，預(yù)征率為1.5%，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 5%）×1.5%。

5、其他個(gè)人對外出租不動(dòng)產(chǎn)

其他個(gè)人即自然人，對外出租非住房，適用5%征收率，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1 5%）×5%(www.ws46.Com)

自然人對外出租住房，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1 5%）×1.5%

自然人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)租金的，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)進(jìn)行平均分?jǐn)偅绻謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鸩怀^15萬元，享受免征增值稅的優(yōu)惠。

6、住房租賃企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)

公租房經(jīng)營單位對外出租公租房，在2019年1月1日至2023年12月31日享受免征增值稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）文規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)一般納稅人向個(gè)人出租住房，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；也可以選擇采用一般計(jì)稅方法，適用稅率為9%，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣增值稅。小規(guī)模住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值