對于部分購房者，前期購房時，由于資金緊張等原因選擇了貸款，后期隨著經(jīng)濟(jì)條件變好，手中有了充裕的資金，就有了提前償還貸款的想法。那么對于等額本金方式的房貸，提前清償貸款劃算嗎？什么時間節(jié)點提前清償貸款更劃算呢？

等額本金是一種還款方式，要想了解提前還款是否劃算，先要明白等額本金還款方式下是如何償還本金和利息的。

等額本金是指每期償還的本金是相同的，房貸一般是以一個月為一期，www.ws46.com

每月償還本金=總貸款金額（本金）÷總還款期數(shù)

每月償還利息=截止本還款期尚未清償?shù)馁J款本金（不扣除本期將要清償?shù)谋窘饠?shù)額）×月利率

月利率=年利率÷12

房貸利率是名義年利率的概念，要將年利率換算成計息期利率，以月為一個計息周期，則月利率為年利率除以12個月，因為是以月為計息周期復(fù)利計息，實際有效年利率要比名義年利率高，以名義年利率為6%為例，計息期為一個月，則有效年利率=（1 6%÷12）^12-1=6.17%.

在選擇固定利率的情況下，不同還款年份的年利率是不變的，則月利率是相等的；在選擇LPR浮動利率（默認(rèn)是一年調(diào)整一次）的情況下，不同還款年份的年利率是浮動的，則月利率也會有所不同。

每月償還金額=每月償還本金 每月償還利息=總貸款本金÷總還款期數(shù) 截止本還款期尚未清償貸款本金×月利率

選擇固定利率的情況下，每月償還的利息數(shù)列是一個等差數(shù)列，公差為每月償還本金×月利率，該等差數(shù)列求和，就是總共需要償還的利息之和。

償還利息之和=總還款期數(shù)×（總貸款本金×月利率 最后一期償還本金×月利率）÷2=總還款期數(shù)×（總貸款本金 每月償還本金）×月利率÷2

以貸款本金120萬，貸款期限為20年（總還款期數(shù)為20×12=240個月），貸款利率為固定利率6%（便于計算），則總還款利息=240×（120 120÷240）×（6%÷12）÷2=72.3萬。

由于每月償還的利息均是尚未清償?shù)谋窘饘?yīng)的利息，即每月支付的利息均是對你占用尚未支付的本金（尚存在貸款）支付的對價。從這一觀點來看，手中有錢并不打斷進(jìn)行任何其他任何投資的情況下，有多少閑錢就清償多少本金，還上的本金部分，以后期間均不用再計算利息。（注意有些銀行提前清償有違約金，還要關(guān)注貸款合同具體違約金的規(guī)定）

從還款利息之和較少的角度考慮，等額本金方式下，三分之一貸款合同總期限之前提前還款更劃算。

以上面的例子，我們計算第1年到第20年還款利息之和分別是多少（不考慮違約金，實際有違約金的自己再加上違約金，違約金也屬于提前還款的成本）；

第一年年末提前清償剩余貸款：12×{120×0.5% （120-0.5×12）×0.5%}÷2=7.02萬；

第二年年末提前清償剩余貸款：24×{120×0.5% （120-0.5×24）×0.5%}÷2=13.68萬；

第三年年末提前清償剩余貸款：36×{120×0.5% （120-0.5×36）×0.5%}÷2=19.98萬；

第四年年末提前清償剩余貸款：48×{120×0.5% （120-0.5×48）×0.5%}÷2=25.92萬；

第五年年末提前清償剩余貸款：60×{120×0.5% （120-0.5×60）×0.5%}÷2=31.5萬；

第六年年末提前清償剩余貸款：72×{120×0.5% （120-0.5×72）×0.5%}÷2=36.72萬；

第七年年末提前清償剩余貸款：84×{120×0.5% （120-0.5×84）×0.5%}÷2=41.58萬；

第八年年末提前清償剩余貸款：96×{120×0.5% （120-0.5×96）×0.5%}÷2=46.08萬；

第九年年末提前清償剩余貸款：108×{120×0.5% （120-0.5×108）×0.5%}÷2=50.22萬；

第十年年末提前清償剩余貸款：120×{120×0.5% （120-0.5×120）×0.5%}÷2=54萬；

第十一年年末提前清償剩余貸款：132×{120×0.5% （120-0.5×132）×0.5%}÷2=57.48萬；

第十二年年末提前清償剩余貸款：144×{120×0.5% （120-0.5×144）×0.5%}÷2=60.48萬；

第十三年末提前清償剩余貸款：156×{120×0.5% （120-0.5×156）×0.5%}÷2=63.18萬；

第十四年年末提前清償剩余貸款：168×{120×0.5% （120-0.5×168）×0.5%}÷2=65.52萬；

第十五年年末提前清償剩余貸款：180×{120×0.5% （120-0.5×180）×0.5%}÷2=67.5萬；

第十六年年末提前清償剩余貸款：192×{120×0.5% （120-0.5×192）×0.5%}÷2=69.12萬；

第十七年年末提前清償剩余貸款：204×{120×0.5% （120-0.5×204）×0.5%}÷2=70.38萬；

第十八年年末提前清償剩余貸款：216×{120×0.5% （120-0.5×216）×0.5%}÷2=71.28萬；

第十九年年末提前清償剩余貸款：228×{120×0.5% （120-0.5×228）×0.5%}÷2=71.82萬；

按照合同規(guī)定，不提前還款總利息：240×{120×0.5% 0.5×0.5%}÷2=72.3。

從以上計算的數(shù)列可以看出，在第5年年末提前還清剩余貸款，前5年利息為31.5，占到總利息的一半，所以，對于20年的等額本息提前還款建議在5——7年內(nèi)償還，30年的等額本金建議在10年內(nèi)提前清償。

以上是假定購房者沒有其他投資的情況下，如果購房者有其他投資項目（或理財項目），在投資項目的投資回報率大于房貸利率時（注意年限的轉(zhuǎn)換），就可以選擇不提前還款，而是用手中多余的資金投資于該項目。

同時，需要注意，貸款有利于抵抗通貨膨脹。因為有通貨膨脹的存在，固定利率貸款下，實際利率要比合同約定的固定利率低，購買力在下降，錢越來越不值錢了，進(jìn)一步加大了杠桿的作用。

購房者者選擇LPR（貨幣市場報價利率）浮動利率的情況下，一般默認(rèn)情況下，利率以一年為一個周期進(jìn)行重定價，房貸年利率=LPR 基點加成，由于LPR的變動，導(dǎo)致利率的變動，所以，對于選擇LPR浮動利率的情況下，還要關(guān)注LPR的動向，LPR一般受到宏觀環(huán)境、貨幣政策、通貨膨脹等因素的影響。

不管是固定利率下的等額本金貸款還是LPR浮動利率下的等額本金貸款，是否提前還款，取決于個人是否有其他理財或投資項目，沒有任何其他理財或投資的情況下，手中余錢不提前還房貸也是等著貶值，則選擇提前還房貸；有投資項目的情況下，需要拿貸款利率于預(yù)計項目投資回報率或理財項目收益率進(jìn)行比較，回報率或收益率大于房貸利率的情況下，投資項目，而放棄提前清償房貸。