公司生產經營過程中，需要辦公場地，那么選擇通過公司名義購買辦公室（非住房）還是以老板個人名義購買之后出租給公司使用更劃算呢？

公司名義購買辦公室

抵扣增值稅

以公司名義購買辦公室（非住房），若公司屬于增值稅一般納稅人，增值稅計稅方式為一般計稅方法，增值稅應納稅額為銷項稅額扣除進項稅額，那么購買辦公室取得的進項稅額，可以憑借取得的專用發票抵扣增值稅。銷售不動產適用稅率為9%，即公司可以抵扣九個點的增值稅。

繳納契稅

購置不動產，需要繳納契稅，契稅計稅基礎為房產的成交價格，契稅稅率為3%——5%（各省、自治區、直轄市人民政府在該幅度內按照本地區的實際情況確定）。

繳納印花稅

購買商鋪、辦公樓等非住房，需要繳納0.05%的產權轉移書據印花稅，計稅依據為購房合同約定的成交價格。

繳納房產稅

公司購買自用辦公樓，按照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。年應交房產稅=房產原值×（1-扣除比例）×1.2%，扣除比例為房產原值的10%——30%。

繳納城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅以占用面積（房產證上的面積）為計稅依據，按年計征，年應納稅額為年每平方米定額稅額（實行幅度差別稅額）與占用面積的乘積。

企業所得稅稅前扣除

公司購置不動產，賬務上計入固定資產，房產原值，繳納契稅等相關稅費手續費一并計入固定資產的入賬成本。賬務上根據固定資產的使用壽命，采用合理的方式每月計提折舊，計提的折舊計入相關成本費用。

稅法上，房屋的最低折舊年限為20年，企業按照稅法規定的期限，計提的折舊費用，稅前扣除，即企業購置的不動產，分期進行稅前扣除。

舉例：

某公司（一般納稅人）購入一辦公室，價款為1000萬（不含稅），面積為300平方米，取得進項稅額為90萬，購置房產時繳納契稅、印花稅等相關稅費合計40萬，當地規定的房產稅扣除比例為30%，城鎮土地使用稅為10元/平方米。

企業購置房產當年可以抵扣增值稅90萬；按照稅法最低折舊年限，每年可以稅前扣除成本費用1040÷20=52萬，每年需要繳納房產稅為1040×（1-30%）×1.2%=8.74萬；每年需要繳納城鎮土地使用稅為300×10=3000元=0.3萬。每年可以抵減（52 8.74 0.3）×25%=15.26萬企業所得稅。

與沒有購置房產相比，每年少交企業所得稅15.26萬，多繳納房產稅8.74萬，多繳納城鎮土地使用稅0.3萬，合計每年少交稅款為15.6-8.74-0.3=6.56萬。(www.ws46.com)

若企業購置辦公室并非全款，而是選擇貸款方式，銀行貸款利息可以據實稅前扣除，利息支出同樣降低企業利潤，減少企業所得稅。

股東個人名義買辦公室出租給企業

自然人個人購買非住房（商鋪/廠房/辦公樓等非住房），需要繳納3%——5%的契稅，以及0.05%的印花稅。

自然人將個人購置的不動產出租給公司，涉及繳納增值稅、附加稅費、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、以及個人所得稅。

增值稅

個人出租不動產，按照租金收入的5%征收率計算繳納增值稅，月租金低于15萬元，享受免稅政策。

附加稅費

附加稅費（城建稅、教育費附加、地方教育費附加）以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，涉及繳納增值稅的，則同樣需要繳納附加稅費（可以階段性享受減半征收的政策）。

房產稅

個人出租非住房，按照不含稅租金收入為計稅依據，適用12%稅率計征房產稅（可以階段性享受減半征收優惠政策）。

城鎮土地使用稅

個人出租非住房，需要按照非住房占地面積，計算繳納城鎮土地使用稅。

印花稅

個人出租非住房，按照租金收入的0.1%計算繳納印花稅。

個人所得稅

個人出租非住房，按照“財產轉讓所得”計算繳納個稅，稅率為20%，費用扣除標準為月租金低于4000元的，按800元扣除，月租金超過4000元的，按照租金收入的20%扣除。

假設張某以貸款方式1000萬購入一300平方米的辦公室，以年租金100萬（市場價）出租給名下公司使用。

月租金低于15萬元，張某增值稅、附加稅費享受免稅政策，需要繳納房產稅為100×12%×5%=6萬；需要繳納城鎮土地使用稅為10×300×50%=3000元=0.15萬；需要繳納印花稅為100×0.1%×50%=0.5萬；需要繳納個人所得稅為：應納稅所得額×稅率={收入額-準予扣除的相關稅費-修繕費（每次800元為限，12個月即0.96萬）}×（1-20%）×20%={100×（1-12%）-0.15-0.05-0.08×12}×（1-20%）×20%=13.82萬。合計需要繳納稅款為13.82 6 0.15 0.05=20.02萬元。

張某在與公司（一般納稅人）簽訂合同時，將相關稅費轉嫁給公司，由公司去稅局**，在稅前扣除。

公司可以稅前抵扣應納稅所得額為100萬，抵減企業所得稅100×25%=25萬，股東個人出租不動產的稅負由公司承擔的情況下，與不租入房產相比，實際每年少交25-20.02=4.98萬稅。

根據《國家稅務總局2016年45號》規定，個人除了不動產租賃之外的其他業務，不得申請代開增值稅專用發票，換言之，自然人出租不動產可以代開專票，征收率為5%。

至于選擇開具專票還是開具普票，則可以根據租金進行判斷，若月租金低于免稅額度，則選擇開具普通發票，這樣老板個人可以享受免稅政策；若月租金高于免稅額度，則選擇代開專票，月租金高于免稅額度，不管開具專票還是普票均需要繳納增值稅，但是選擇開具專票，公司可以抵扣增值稅，相當于老板個人繳納的增值稅，公司又抵扣增值稅了。

公司購買方式下，每年繳納的房產稅、城鎮土地使用稅可以稅前列支，對于不動產，公司以折舊費用的形式分攤在企業所得稅前扣除；而以股東個人購買房產后出租給公司，個人作為實際納稅義務人應繳納的房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅以及個人所得稅，轉嫁給公司，公司無法稅前列支，股東收取的租金可以在企業所得稅前扣除。

兩種方式下，企業使用房產期間，涉及少繳納的稅款（出租方式，老板個人需要繳納的稅款轉嫁給公司）合計實際相差不多（若當地對個人出租非住房可以實行核定征收方式，一般核定的綜合稅負率較低，則通過出租實際比直接購買使用期間更節稅）。區別在于，通過公司名義買辦公室，公司屬于一般納稅人的情況下，涉及進項稅額抵扣的問題，可以少交增值稅（若公司屬于增值稅小規模納稅人，則也不得抵扣進項隨額）同時，貸款購買，利息支出可以稅前列支；而個人名義購買，不存在抵扣增值稅的問題，繳納的契稅需要自己承擔，若為貸款購買，利息支出也由個人承擔，不能抵稅。

同時，若辦公室日后有增值后出售的打算，則不建議通過公司購買，因為公司名義出售，涉及到繳納土地增值稅，而土地增值稅的稅率為30%——60%；通過個人名下辦公室（非住房）對外出售，也會涉及繳納土地增值稅，但可以采用核定征收方式，核定征收方式下（一般按照二手房售價的1%征收），稅負明顯會低于以公司名義出售。