11月中旬，位于北京中關村的我愛我家門店里，中介人員王超正專注地滑動著電腦屏幕上的房源。他的眼神中流露出深深的感慨：國慶假期后，房價的變動快如閃電，讓人應接不暇。

他特別提到了一套位于中關村附近的名校學區房，原本因為一所知名小學的附加值，二手房成交價一直保持在15萬元/平方米的高位。然而，令人驚訝的是，不到兩個月的時間里，掛牌價已經大幅降至13萬元/平方米左右。王超說：“9月，這個小區僅成交了兩套房源，之后便再無交易。”

有關北京學區房價格松動的消息，最早是在萬柳蜂鳥家園小區爆出的。一套52平方米的開間以令人咋舌的11.9萬元/平方米的單價成交，而就在2022年，相同的房源曾經以22萬元/平方米的高價成交。這個巨大的下跌幅度讓整個房地產市場為之嘩然，似乎一場房價的狂歡即將退去。

王超，一位經驗豐富的房地產中介人員，見證過市場的繁榮與衰落。然而，當前市場的頻繁變化，即使是經歷了無數風雨的他，也感到震驚。他無奈地表示：“今天的成交價，或許就是明天的掛牌價，價格一直在穩步下滑。”

在海淀定慧寺的一個小區，配套的小學有人大附小分校，小區環境優美。此前，這里的成交價在10萬元/平方米左右。

然而，令人意外的是，11月初，該小區以8.1萬元/平方米的單價成交了一套180平方米的大戶型。這個價格已經回到了三年前。一位中介人員向經濟觀察報透露：“近期，我們隱藏了一部分價格過低的房源。有些房源只能在后臺看到，正常交易但不對外顯示。”從后臺數據來看，6萬元/平方米的房源數量也不容忽視。

學區房一直被認為是北京房價的天花板。海淀區、西城區和東城區因為擁有豐富的中小學教育資源而成為學區房的聚集地。然而近年來，隨著入學政策的不斷調整，學區房效應逐步減弱。尤其是海淀區，在原有的“多校劃片”、“六年一學位”等政策基礎上，2022年初進一步優化了學區劃分政策。新政策規定所有用于九年一貫制學校入學的住房，九年內只提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。

此外，海淀區還將“2022年1月1日后新遷入戶口”和“2019年1月1日后新購房”的全部納入多校劃片范圍，進一步擴大了多校劃片的范圍。這意味著即使是購買了學區房，也不一定能保證孩子能進入心儀的學校。

在這個波詭云譎的市場中，王超深感壓力山大。他每天都要密切關注市場的動態，從早到晚都忙得不可開交。他不僅要聯系客戶，還要處理各種突發事件，比如突然降價、買家改變主意等等。盡管如此，他仍然對未來充滿希望。他說：“市場總是有起有落，我們要做的就是適應變化。”

與此同時，海淀區的房地產市場也呈現出新的景象。過去幾年里，由于學區房的火爆，房價一路飆升。而現在，隨著政策的調整和市場的變化，學區房的價格開始出現下滑。一些原本被視為黃金地段的房源也開始降價出售。這讓一些投資者開始退出市場，也讓一些剛需購房者開始猶豫不決。

然而，對于一些仍然看好學區房的人來說，他們認為學區房的投資價值仍然存在。雖然現在政策對學區房有所限制，但隨著時間的推移和市場的變化，這些限制可能會逐漸消失。因此，他們仍然愿意冒險投資學區房，期待未來能夠獲得更高的回報。

在這個充滿變數的市場中，無論是投資者還是剛需購房者都需要保持冷靜和謹慎。他們需要密切關注市場的動態和政策的調整，以便做出正確的決策。同時，他們也需要做好風險評估和資金規劃，以確保自己的投資和購房行為不會給自己帶來過大的壓力和經濟風險。