如果您已經還了三年的房貸并打算出售房產，那么專賣怎么計算收益：

1、市場價值：首先，您需要了解您的房產在當前市場上的價值。您可以通過請當地的房地產經紀人進行估價，或者查看類似房產在您所在區域的成交價。

2、剩余貸款：您還需要知道您當前的房屋貸款余額，即您需要還給銀行的貸款本金和利息。您可以向貸款機構查詢您的貸款余額。

3、贖樓費用：如果您的貸款處于贖樓期，那么您需要支付相應的贖樓費用才能徹底解除抵押權。這些費用可能包括違約金、手續費和利息等。

4、賣房成本：出售房產還需要支付相關的成本，例如中介費、稅費、律師費等。

一旦您了解了以上信息，就可以計算您的收益了。您的收益等于房屋的市場價值減去貸款余額、贖樓費用和賣房成本。如果這個數字是正數，那么您就會從出售房產中獲得收益。如果這個數字是負數，那么您將需要額外的資金來支付貸款余額、贖樓費用和賣房成本。

如果您計算出的收益是正數，那么您可以選擇出售房產并獲得收益，這個收益可以用來償還其他債務、投資或購買新的房產。請注意，如果您在房屋持有期間進行了大量的裝修和改造，那么這些費用也應該計入成本中，以便更準確地計算收益。

另外，還需要考慮一些稅收和法律問題。出售房產可能需要支付一些稅費，例如不動產轉讓稅、個人所得稅等，您需要了解當地相關稅收規定。同時，您也需要咨詢專業律師以確保您的交易合法且符合當地法律要求。

總之，出售房產需要綜合考慮多個因素，并進行詳細的計算和規劃。建議您在做出決定前，充分了解自己的財務狀況和當地相關規定，并尋求專業的意見和建議。