觀察：人口大遷徙之下 看三四線城市商業(yè)如何逆襲

在大遷徙之下，三四線城市將漸漸失去活力；與人口、消費力息息相關(guān)的商業(yè)是否還有機會？又將如何逆襲？

最近，相信你的朋友圈也被一篇《逃離你終將衰落的家鄉(xiāng)》的人口大數(shù)據(jù)分析刷屏了吧。一組組數(shù)據(jù)，一張張向下走的趨勢圖，都在闡述著社會發(fā)展過程中必然要面臨的城市間人口遷徙、勞動力分配不均的問題，以及不可避免的人口老齡化問題。

“逃離他們終將衰落的家鄉(xiāng)。”

關(guān)于未來，大數(shù)據(jù)分析給出了這樣一種推斷。

那么，

作為地產(chǎn)人，看到這樣的數(shù)據(jù)分析可能都會本能的思考：

在大遷徙之下，三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從呢？

與人口、消費力息息相關(guān)的商業(yè)是不是也將沒落呢？

三四線城市的商業(yè)有沒有機會逆襲呢？

且讓我們先來看一看商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀：

“搶著去做”商業(yè)！

2015年是房企轉(zhuǎn)型之年，出現(xiàn)了異常的商業(yè)熱，我們看到，一眾房企紛紛跳進商業(yè)領(lǐng)域，連專注住宅開發(fā)三十年的萬科都搶著做商業(yè)了。

為什么呢？

隨著地產(chǎn)黃金時代的終結(jié)，商品住宅的土地供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，一線城市商業(yè)（專題閱讀）公建土地的出讓增多。巧婦難為無米之炊，在有限的市場條件下，房企只能識時務(wù)者為俊杰。

在當(dāng)下土地供應(yīng)、市場與經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)變等眾多因素之下，商業(yè)成為房企尋求轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)增值或二次起步的核心路徑之一。

不得不做！

是許多房企轉(zhuǎn)型商業(yè)面臨困境之下的選擇。

同質(zhì)化嚴(yán)重，運營難！

中國城鎮(zhèn)化進程造就了北上廣深幾大人口集中的特大型城市，另一方面，也造就了房地產(chǎn)市場的不斷擴容，在住宅市場蓬勃向上的帶動下，近兩年，商業(yè)地產(chǎn)也呈大規(guī)模體量爆發(fā)。

此前，世邦魏理仕發(fā)布了《全球購物中心開發(fā)最活躍城市報告》，在全球十大“最活躍在建購物中心市場”排名中，中國城市占據(jù)了九席，上海以410萬平方米的在建購物中心面積排名該榜單第一位。

但是，商業(yè)市場上各種“品名”的Shopping mall林立，除了地段、位置、外形之外，商場設(shè)計、經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌引進、店面鋪陳以及促銷手段似乎都 “差不多”。大規(guī)模、成批量開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)如同流水線上標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，使客戶失去了對購物中心的依賴感。

雖然，如大悅城、K11等一些企業(yè)已開始調(diào)整轉(zhuǎn)型做體驗式商業(yè)，但在整體“階段性相對過剩”的局面之下，同質(zhì)化嚴(yán)重，運營成為商業(yè)的頭等難題。

未來，對于人口支撐力不斷弱化的三四線城市而言，商業(yè)還有機會嗎？

據(jù)各地國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報，近五年來，常住人口流入超過100萬的13個城市中，北上廣深等一線城市位居前列。一二線城市吸附了大量的外來人口，同時，也吸引了越來越多的開發(fā)商進入，基本上是地產(chǎn)百強企業(yè)的必爭之地，可以看到今年來一線城市的地價、房價屢創(chuàng)新高，而一二線城市購物中心開發(fā)量也已接近飽和，已進入存量的運營時代。

而在很多三四線城市，購物中心數(shù)量太少，同時，消費模式陳舊，仍停留在百貨時代，急需升級換代，對于部分三四線城市的中心城區(qū)而言，仍有商業(yè)機會。

那么，三四線城市的商業(yè)要如何做呢？

我們選取了福建莆田這樣一個處于三四線的人口輸出型城市作為案例分析。

莆田是福建省下轄的一個地級市，人口約329萬，以僑鄉(xiāng)著名，在國內(nèi)各地以及海外都有大量的莆田人，被譽為“東方猶太人的莆商”，一直以“精”“勤”“儉”“孝”的精神聞名于世。 返祖回饋家鄉(xiāng)的傳統(tǒng)情節(jié)，為莆田的經(jīng)濟發(fā)展帶來了活力。

案例分析

莆田正榮?財富中心

大遷徙之下，三四線城市商業(yè)如何選地段？

對于商業(yè)定位來說，地段、地段、地段。選址有文化專屬資源的區(qū)位，形成在地思維+適度超前的商業(yè)定位。

項目位于莆田市政府重點打造的木蘭溪兩岸核心區(qū)域，項目占地約300畝，總建筑面積逾百萬平方米。項目依托莆田母親河“木蘭溪”北岸特色景觀長廊，融入了媽祖、海絲和科舉三大文化特色，規(guī)劃有展現(xiàn)莆田歷史文化的第一步行街。

項目涵蓋22萬方頂級購物中心正榮MALL、由5A甲級寫字樓和超五星級喜來登酒店組成的莆田第一高樓、莆田步行街、國際名校麟峰小學(xué)木蘭分校、頂級SOHO辦公和頂級濱水宜居住宅等多種頂級物業(yè)形態(tài)，是集文化、餐飲、購物、娛樂、休閑、辦公及商住等多功能為一體的百萬方頂級都市形象復(fù)合體。

對于一個城市綜合體而言，這個項目，地段有了，該涵蓋的物業(yè)都涵蓋了。

那么，問題來了。

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類型：綜合體

城市：莆田荔城區(qū)

面積：100萬平方米

招商：百貨商店,大型超市,服飾皮具,個人護理,名品折扣,快時尚,男裝,女裝,童裝,內(nèi)衣,休閑,運動,戶外,奢侈品,化妝品,珠寶,鐘表,數(shù)碼電子,鞋包皮具,時尚配飾,家居用品,美容SPA,瘦身纖體,美發(fā)美甲,中餐,西餐,日韓料理,火鍋燒烤,國際風(fēng)情,飲品甜點,面包糕點,健身會所,電影院,KTV,電玩,酒吧,早教機構(gòu),兒童攝影,兒童職業(yè)體驗館,嬰童用品,圖書音像,培訓(xùn)機構(gòu),琴行/畫廊,高星級酒店,便利店,干洗店,婚紗攝影,煙酒茶專賣,連鎖藥店,網(wǎng)吧棋牌,沐足桑拿,汽車用品

如何從千篇一律的商業(yè)中脫穎而出，做出有城市特色的商業(yè)呢？

“接地氣”，植入文化理念。

融合當(dāng)?shù)刈匀弧⑷宋暮蜕虡I(yè)資源，為城市定制獨具個性、填補空白的差異化商業(yè)。同時采取更為‘發(fā)散’的思維，利用在地思維引入活水資源，避免“千盤一面”后期運營乏力。

莆田步行街結(jié)合著名商業(yè)街區(qū)開發(fā)特色及莆田消費習(xí)慣，以多元“智能、人文、交流、創(chuàng)新”為核心理念，創(chuàng)造性地將富有莆田本土人文的建筑特色、業(yè)態(tài)選擇和文化體驗與涵蓋社交化消費、情景式商業(yè)、智能化體驗和多主題組合的國際潮流相結(jié)合，讓消費者既能體驗來自國內(nèi)外一線城市的吃喝玩樂購、休閑娛樂逛，同時發(fā)掘莆田當(dāng)?shù)匚幕跋M習(xí)慣。

植入莆田文化，如海絲文化、媽祖文化、科舉文化。

移植莆田老街，并打造有莆田特色的雕塑，如黃金水岸、鄭和寶船、海上絲綢之路浮雕墻、莆田狀元廊、一門二丞相雕像等等。

在三四線城市，體驗式商業(yè)怎么玩兒？

未來的購物中心將成為每個人生活的一部分，成功的商場應(yīng)該是人們空余時間休閑的去處，是在放松消遣的同時自然而然的去消費，體驗和場景是關(guān)鍵。

“海、陸、空”大自然景觀體驗

將海洋世界、鳥語花園搬進購物中心，將獵奇精神發(fā)揮到極致。

五大主題強化購物中心室內(nèi)室外化，打造一層一景的夢幻主題公園式情景體驗（大地、天空、星空、森林、海洋、宇宙）。

綠植覆蓋率最大的購物中心，森林奇境。

福建首例水族式觀景服務(wù)臺，讓等待、個性化服務(wù)變得更有樂趣。

街區(qū)型創(chuàng)新業(yè)態(tài)

通過前期精心的消費調(diào)研，莆田步行街整體定位為”全家庭、全業(yè)態(tài)、全體驗、全時段主題步行街“，引入國內(nèi)外領(lǐng)先的街區(qū)型創(chuàng)新業(yè)態(tài)：

兒童主題業(yè)態(tài)（兒童早教、兒童休閑娛樂、兒童托管中心、母嬰用品）

社區(qū)生活業(yè)態(tài)（24H便利店、生鮮水果店、寵物會所、銀行、健身等）

休閑娛樂業(yè)態(tài)（特色休閑酒吧、咖啡吧、茶樓、桌球室、SPA足浴等）

特色餐飲業(yè)態(tài)（甜品店、特色輕餐飲、本土特色美食、面包蛋糕店等）

特色零售業(yè)態(tài)（精品飾品、特色服飾、全球買手店、特色工藝品店等）

親子創(chuàng)新

莆田最大最全兒童體驗樂園，1.1-1.3萬方兒童體驗型消費商業(yè)。

福建省首家專用的兒童主題便所、母嬰室，為媽媽打造最周全的貼心服務(wù)。

兒童專用垃圾箱，第一個將培養(yǎng)孩子責(zé)任心的理念納入服務(wù)理念的購物中心。

針對親子互動的環(huán)節(jié)，選擇新的情景式體驗方式，如親子農(nóng)場、植物迷宮、復(fù)古小火車，通過對自然的體驗增加親子互動的場景豐富程度。

結(jié)語

向前再看二十年，也許，我們的下一代真的將“逃離他們終將衰落的家鄉(xiāng)”，涌向擁有更多資源和機會的一線城市，在那里努力、拼搏。但是，這些“終將衰落”的三四線城市，終究是身在異鄉(xiāng)的他們心中的“家鄉(xiāng)”。固有的故土情節(jié)，使中國人對“家鄉(xiāng)”的眷戀遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出理性的數(shù)據(jù)分析。“常回家看看”“葉落歸根”的情節(jié)是大遷徙之下，面臨著人口流失危機的三四線城市商業(yè)（專題閱讀）發(fā)展的又一線生機。

有人的地方，就有商業(yè)的存在。雖然三四線城市的商業(yè)面臨著人口流失的危機，但對于小城市的人口聚集區(qū)、核心區(qū)，商業(yè)仍然有一定的機會。對于走出去的人和留下來的人來說，不管你的商業(yè)體造型有多絢，品牌有多高大上，“家鄉(xiāng)的味道”才是必殺技。因地制宜，結(jié)合城市文化、城市記憶，接地氣的商業(yè)，才能從千篇一律中脫穎而出，這才是未來三四線城市商業(yè)的方向。