公寓這個大坑，大家真的不要再跳了！

曾經有個同事在幾年前讓我跟她一起買公寓當投資，但那個時候小編為涉足房地產領域，對投資也是摸不著頭腦，所以就沒有買。公寓能不能投資？真的是太多粉絲問這個問題了。

公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產權時間短、沒有戶口和學位、轉手還要承擔高額稅費，還是奈何經受不了“不限購限貸、戶型小低總價”的誘惑，躍躍欲試。

而且現在的公寓營銷花樣百出，早已不是單純地賣房子！

擔心產權問題？——放心，我們不是40年、50年產權，是70年產權的住宅式公寓；

擔心公攤大得房率低問題？——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，通過導板拓展，得房率可以高達100%。

擔心出租問題？——多慮了，我們已經和**酒店簽訂托管協議，一站式服務打理，到時只需躺賺收租；

擔心裝修費用高問題？——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入巨額裝修費用。

招招切中你的焦慮，越聽腎上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不趕緊刷卡買單，人生就錯過了十個億。

但是，等等，說回剛才的問題，公寓真的有價值嗎？現實中真如置業(yè)顧問說的那么美好嗎？

公寓是商業(yè)地產投資中最為廣泛的一種地產形式。相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。

配置看上去似乎和普通住宅沒有什么區(qū)別，但其實公寓和住宅是不同的，其中需要注意的一點就是如若公寓的用地性質屬于商業(yè)用地，是無法落戶的！

公寓可以大概分為這幾類：普通公寓，酒店式公寓，商住公寓，loft公寓等

到底值得投資嗎？我們來分析一下：

1，產權

住宅：70年土地使用權；

公寓：按照用地性質劃分，商業(yè)用地為40年。

2，貸款首付政策

住宅：首套30%，二套40%首付，限購限貸，但有首套房利率優(yōu)惠；并且能使用公積金貸款；

公寓：一律50%首付，不限貸不限購，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。

商業(yè)性質的公寓只能用商業(yè)貸款，住宅可以公積金貸款和商業(yè)貸款。另外首付比例，公寓最低5成，普通住宅最低3成。總的來說， 如果公寓性質屬于商業(yè)地產的話，銀行對于商業(yè)地產的貸款首付以及利率都較高。

3，落戶及學位

住宅：符合條件可落戶，有學位

公寓：不能落戶、無學位,

4，二手交易稅費

住宅：1%-3%契稅，主要交易稅包含營業(yè)稅及個人所得稅；

公寓：3%契稅，主要交易稅包含營業(yè)稅、個人所得稅及土地增值稅。

5，水、電費等生活成本

水電費等比普通住宅要高。

之前提到過，通常公寓是屬于商業(yè)用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

有的公寓是商業(yè)用途，這些公寓的水電費用屬于商業(yè)用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發(fā)商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規(guī)或者通知，根據城市地域不同相關政策也可能略有不同。

6，落戶

公寓如果實在商業(yè)用地上建起的項目，是商業(yè)性質，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據不同地區(qū)的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

7，居住密度

一般公寓都是兩梯十幾戶，十幾戶啊~容積率高的可以逆天，這點就很難和住宅去比較，你能想象早上急急忙忙上班，一開門電梯口擠滿了人嗎？

如果是為下一代考慮，或是家里老人要求，老老實實選擇住宅吧；如果以上因素不考慮，或是已擁有住宅，買公寓出租，上班就近等因素，就不必太過擔心這幾十年產權時間上的差距，你賺的肯定比一套公寓來得多。產權不是永久的，等這50-70年之后，對你來說，房子也已經達到了它的使用年限。況且下一代或者下下一代結婚的時候，可能還得掏錢買新房。