東莞住有所居之?dāng)?shù)讀

今年以來，東莞先后出臺“莞六條”“莞八條”，發(fā)布公證搖號選房新規(guī)、商品住房價格地圖、二手房參考價，并嚴(yán)格住宅用地競買，調(diào)控力度空前。南都記者注意到，在一系列調(diào)控組合拳作用下，此前“高燒”的東莞樓市已明顯“降溫”。與此同時，記者梳理東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的今年前三季度東莞樓市“成績單”發(fā)現(xiàn)，無論是新房還是二手房，整體成交都十分低迷。尤其是到了三季度，成交明顯“轉(zhuǎn)冷”，市場觀望情緒異常濃厚。

新房

調(diào)控升級加碼，政策顯威樓市明顯降溫

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度東莞全市新建商品住房共網(wǎng)簽32352套，其中地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅有31209套。與此同時，記者還注意到，隨著樓市調(diào)控不斷升級，今年東莞新房市場“降溫”明顯。

前三季度東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽價格雖有所波動，但整體波動幅度不大，網(wǎng)簽價格最高的是1月份，為29242元/m2；最低的是3月份，為22873元/m2。而在隨后的4、5月份，網(wǎng)簽價格依然持續(xù)低迷，直到6月才有所起色，網(wǎng)簽價格漲至26937元/m2。

究其原因不難發(fā)現(xiàn)，在今年2月東莞樓市新政“莞六條”出臺后，市場觀望情緒越發(fā)濃厚。“莞六條”對商品住房限購年限進(jìn)行了調(diào)整，投資投機(jī)型購房行為得到抑制，殺傷力非常強(qiáng)。具體到鎮(zhèn)街，東莞樓市熱點鎮(zhèn)街南城街道地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽價格，從2月份的45548元/m2直接降至3月份的33080元/m2

記者還發(fā)現(xiàn)，今年1、2月份東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽價格居于高位，隨后明顯回落，到5月份更是降至24800元/m2。而到了三季度，受8月“莞八條”新政疊加“莞六條”政策影響，有效需求大幅減少，市場明顯“轉(zhuǎn)冷”。反映到數(shù)據(jù)上，東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽價格明顯更加穩(wěn)定，環(huán)比變動較小。由此可見，新政籠罩下的東莞樓市，越發(fā)理性之余，價格也更趨穩(wěn)定。

在網(wǎng)簽量方面，今年1月份東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽量遙遙領(lǐng)先，高達(dá)7478套；其次是6月份，達(dá)4883套，環(huán)比上漲37.86%。另外，記者對比前三季度東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽量發(fā)現(xiàn)，今年1月份受年前開發(fā)商積極推貨、多個熱銷品牌項目認(rèn)購逐步進(jìn)入網(wǎng)簽市場影響，拉動住宅成交走高。另外，在今年二季度，東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽量逐月攀升，并在6月份達(dá)到峰值4883套。

值得注意的是，進(jìn)入三季度，東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽量明顯回落，8月環(huán)比下降近四成，僅成交2483套，原因顯而易見。另外，據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度東莞商品住宅供需齊跌，供應(yīng)約137萬m2，環(huán)比下跌7%，同比大跌37%；成交約104萬m2，創(chuàng)2011年以來同期新低，環(huán)比下跌17%，同比大跌58%，整個供求比為1.3，明顯供過于求。

鎮(zhèn)街

南城新房價格持續(xù)高企，沙田成交數(shù)據(jù)亮眼

南都記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1月東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅成交最為突出的鎮(zhèn)街是萬江，成交量1125套，成交均價39457元/m2。在價格方面，南城成交價格為45081元/m2，排在全市首位。

在隨后的2月份里，東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅成交量雖然普遍慘淡，但南城街道成交價格依然高達(dá)45548元/m2。記者還了解到，在今年5月到9月，東莞南城街道地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅價格始終堅挺，8月成交價格甚至高達(dá)47439元/m2。不難看出，東莞中心城區(qū)作為樓市熱點區(qū)域，盡管價格高企，但依然備受購房者關(guān)注。

而在剛剛過去的9月，東莞大部分鎮(zhèn)街地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅成交價格仍以上漲為主。數(shù)據(jù)顯示，9月全市共有9個鎮(zhèn)街均價超過30000元/m2，其中網(wǎng)簽價格排在前五位的鎮(zhèn)街分別是南城(44895元/m2)、大朗(35517元/m2)、萬江(33437元/m2)、東城(33078元/m2)、大嶺山(31308元/m2)。

與此同時，9月東莞地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅2351套，而網(wǎng)簽套數(shù)超過100套的鎮(zhèn)街僅10個。記者還注意到，9月莞城街道、高埗鎮(zhèn)、松山湖、道滘鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)這五個鎮(zhèn)街地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽量僅個位數(shù)，成交低迷。

南都記者梳理今年前三季度各鎮(zhèn)街地面建筑層數(shù)超過4層的新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)排名發(fā)現(xiàn)，寮步鎮(zhèn)(2591套)、厚街鎮(zhèn)(2196套)、沙田鎮(zhèn)(1882套)、萬江街道(1820套)、茶山鎮(zhèn)(1812套)排在全市前五位。仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，這些鎮(zhèn)街大多屬于城區(qū)以及泛城區(qū)區(qū)域。如網(wǎng)簽量排在首位的寮步鎮(zhèn)，得益于優(yōu)越的地理區(qū)位，處在松山湖與中心城區(qū)之間，在松山湖和中心城區(qū)新房供不應(yīng)求的情況下，寮步順理成章成為兩地購房需求外溢的主要承接地。

另外，萬江街道今年前三季度樓市表現(xiàn)同樣十分突出。作為東莞中心城區(qū)四大鎮(zhèn)街之一，近年來萬江樓市持續(xù)發(fā)力，市場關(guān)注度非常高。無論是土拍還是新房市場都十分火熱，不少熱門項目陸續(xù)浮出水面，成交量自然不低。

在今年前三季度各鎮(zhèn)街地面建筑層數(shù)4層以下的新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)排名中，塘廈鎮(zhèn)以163套的網(wǎng)簽套數(shù)排名首位，其次是沙田鎮(zhèn)(140套)、大嶺山鎮(zhèn)(125套)、厚街鎮(zhèn)(79套)、企石鎮(zhèn)(72套)。

值得一提的是，今年前三季度東莞樓市數(shù)據(jù)顯示，沙田鎮(zhèn)新建商品住宅網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)十分亮眼，除個別月份外，沙田鎮(zhèn)長期位于東莞新建商品住宅網(wǎng)簽量前五位。可見，受南沙大橋的開通及濱海新區(qū)的各項利好影響，沙田鎮(zhèn)樓市熱度居高不下。另外，位于東南臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)，受軌道交通利好等影響，樓市表現(xiàn)同樣十分突出。

二手房

網(wǎng)簽量持續(xù)下跌，三季度成交最為慘淡

數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月東莞二手房網(wǎng)簽價格始終保持在“1字頭”，相對比較穩(wěn)定。其中7月份東莞二手房網(wǎng)簽價格最高，為18796元/m2，排在首位。另外，8月份二手房網(wǎng)簽價格最低，為17903元/m2。

1-9月，東莞二手房網(wǎng)簽量最高峰出現(xiàn)在1月份，高達(dá)3523套。其次是3、4月份，分別為2760套和2449套。其余月份二手房網(wǎng)簽量均不超過兩千套。尤其是在9月份，二手房成交量跌至1516套，是前三季度二手房網(wǎng)簽量最低的一個月份。

從成交數(shù)據(jù)不難看出，自5月份以來，東莞二手房網(wǎng)簽量基本都處于下跌的狀態(tài)，三季度成交最為慘淡。對于東莞二手房市場明顯“遇冷”，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，后續(xù)若無重大政策利好刺激，二手房成交量和成交價將會繼續(xù)回落，趨于平穩(wěn)。

從鎮(zhèn)街表現(xiàn)來看，松山湖二手房價格長期遙遙領(lǐng)先，1-9月二手房價格均超過30000元/m2，在6月更是達(dá)到42638元/m2，在全市范圍內(nèi)一騎絕塵。與此同時，記者還發(fā)現(xiàn)，東莞二手房價格低洼鎮(zhèn)街大多在東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，前三季度僅黃江鎮(zhèn)6月份二手房價格超過20000元/m2。

值得一提的是，10月8日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局首次發(fā)布全市218個成交活躍住宅小區(qū)的二手住房交易參考價格。市住建局表示，未來將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，適時調(diào)整二手住房交易參考價格，進(jìn)一步完善發(fā)布機(jī)制。雖然東莞二手房參考價對市場的影響仍有待觀察，但毋庸置疑，此次參考價格的發(fā)布將進(jìn)一步抑制投機(jī)行為，引導(dǎo)市場理性交易。

回顧今年前三季度東莞樓市，在經(jīng)歷了上半年的“熱火朝天”之后，下半年又刮起了“陣陣涼風(fēng)”。東莞樓市已經(jīng)進(jìn)入新一輪調(diào)控期。