除一二線熱點城市外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。文/巴九靈“春節(jié)回老家看房，售樓處冷冷清清，各樓盤的優(yōu)惠力度倒是很大，其中一個樓盤全款能打8.6折，280萬的房子直接砍掉40萬。”開工后，小巴同事講起了他的春節(jié)看房記。大年初三，他和家人前往老家（浙江某縣城）的幾個售樓處看房。先是來到A樓盤，現(xiàn)場僅有一個銷售，對方正在接待另一組客戶，于是門口保安帶他們看了樣板房。轉(zhuǎn)頭來到B樓盤，去之前，銷售員稱“這個樓盤很火，搶的人很多，要趕緊下手”，結(jié)果到了售樓處發(fā)現(xiàn)僅有兩三個買房者在看房。這次小巴同事看的是B樓盤的二期，2021年元旦該樓盤的一期開售時，他也去過，“當(dāng)時售樓處擠滿了人，銷售員壓根沒時間招待我。短短一年時間，差別如此之大。”他感慨道。此外，令這位同事印象深刻的，還有力度非常大的優(yōu)惠：最夸張的樓盤就是開頭說到的，全款直接打8.6折，一次性砍掉40萬，即使是組合貸（商業(yè)貸+公積金貸款）也能打9折，砍掉近30萬。房子賣得更優(yōu)惠，但買房者似乎更迷茫。“現(xiàn)在是買房好時機(jī)嗎？”“房子還會跌嗎？”王璐（化名）是浙江諸暨的一名房地產(chǎn)從業(yè)者，這個春節(jié)她被問到最多的便是這類問題，但大多數(shù)人在問后便沒了下文。“這個春節(jié)格外冷清，售樓處只留了值班的同事。”王璐說，往年春節(jié)不管是除夕還是初一初二，都有很多人跑來看房。她的親戚朋友返鄉(xiāng)后也會很快聯(lián)系她，詢問“哪幾個樓盤比較好”“有沒有現(xiàn)房能買”等問題，這些親戚朋友的購房意愿很強(qiáng)烈，有看中的直接就買了。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間，重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積與去年春節(jié)相比下降51%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期重點15城新房成交959套，創(chuàng)近五年春節(jié)成交新低，同比去年春節(jié)下跌42.1%。注：重點15城市包括上海、重慶、深圳、廣州、武漢、蘇州、大連、寧波、福州、青島、濟(jì)南、溫州、莆田、泰安、淮安，春節(jié)假期一律依據(jù)法定節(jié)假日計算從不同城市來看，一線城市新房成交量增長近100%，其余城市成交均回落，而返鄉(xiāng)置業(yè)潮主要發(fā)生地——三四線城市，同比跌幅超九成。其中，一線城市的漲幅基本是被上海拉動，2022年春節(jié)假期上海新房成交505套，同比上漲超300%。深圳、廣州春節(jié)期間新房分別成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。二線城市中，蘇州新房成交94套，同比上漲27%，武漢前兩年因為疫情導(dǎo)致春節(jié)期間零成交，今年武漢新房成交了81套。其他城市都出現(xiàn)回落，寧波、濟(jì)南零成交，大連同比跌幅超8成。這或許也是近一個月來，政策和銀行方面比較積極的原因。1月20日，與房貸緊密掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)5個基點，隨后，包括北上廣深、蘇州、珠海、惠州等多地的銀行紛紛下調(diào)房貸利率，直接利好購房者。房貸利好的同時，不少城市還出臺了各種公積金貸款條件放寬、人才補(bǔ)貼等政策。只是，目前看來這些利好政策并沒有見效，未能在春節(jié)樓市激起什么浪花。那么，春節(jié)樓市慘淡行情背后，原因何在？2022年的樓市又會有哪些變化？想買房或想賣房的朋友，又該注意些什么？小巴采訪了兩位大頭，他們認(rèn)為：1.房地產(chǎn)稅即將出臺，對購房者決策心理影響大。2.小城市的房地產(chǎn)市場正在失去流動性。3.除少數(shù)城市外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。下面來看看他們的具體分析。虎年春節(jié)沒有返鄉(xiāng)置業(yè)潮的原因有：1.疫情是直接原因，“就地過年”導(dǎo)致返鄉(xiāng)人數(shù)減少。雖然沒有禁止返鄉(xiāng)，但不少城市鼓勵大家就地過年，尤其對于國企、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的人員來說，約束會更多一些，而他們恰好是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要人群之一。2.房地產(chǎn)稅對購房者決策心理影響大。房地產(chǎn)稅正在推進(jìn)中，但具體細(xì)則還不清楚，是按套收還是按面積收？家庭或個人是否有一定的免征額度？究竟收取多少稅率？細(xì)則不清晰使那些有意向買房的人感到疑惑，他們擔(dān)心在老家買房會影響交稅情況，因此返鄉(xiāng)置業(yè)的熱情被打壓了。3.三四線小城市人口沒有凈增長甚至凈流失，小城市的房子失去流動性。最近五六年，許多小城市呈現(xiàn)的發(fā)展態(tài)勢是：經(jīng)濟(jì)乏力、產(chǎn)業(yè)不振，以及年輕人口比例減少，中老年人口比例增加，這導(dǎo)致大家對小城市發(fā)展前景不樂觀，自然對小城市的樓市信心不足。最終導(dǎo)致了許多小城市的房子失去流動性，比如不少人在老家想置換房子，卻發(fā)現(xiàn)舊房子很難賣掉，肯定也沒辦法買新房。4.大家越來越認(rèn)識到，未來中國樓市只有一二線城市的房子才能增值，三四線小城市的房子僅有居住價值，失去了增值潛力。這時候，返鄉(xiāng)人群即使有財力在小城市購房，也會選擇放棄。因此從2022年開始，民間置業(yè)資金將會明顯趨向一二線中心城市。這一點從2021年各城市的“金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額”數(shù)據(jù)中就能看出趨勢，這個數(shù)據(jù)比GDP更能反映出資金的選擇方向。更形象地說，人們的資金已有流動方向，錢已經(jīng)長腳跑向大城市。實際上，春節(jié)期間不僅是小城市行情差，一二線大城市也同樣冷清。這背后是中國房地產(chǎn)全局性的問題，行業(yè)正處于一個痛苦折磨的階段。但預(yù)計2022年上半年這種情況會有所緩解。2021年受政策打擊最深的是房地產(chǎn)和教培行業(yè)，相對來說，教培行業(yè)受影響的是各大企業(yè)以及從業(yè)者，但房地產(chǎn)行業(yè)較特殊，波及面非常大，不僅涉及到開發(fā)商和買房人，還涉及到上游的建筑產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，下游的家電、裝潢等多個產(chǎn)業(yè)。如果把房地產(chǎn)行業(yè)比作一個彈簧，之前政策壓得太緊了，接下來政策會“松一松”，行業(yè)會有所恢復(fù)，但絕對不可能恢復(fù)到曾經(jīng)的盛況。房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化，從過去為規(guī)模化目標(biāo)而努力，到未來為老百姓的美好生活而努力。房地產(chǎn)行業(yè)也是中國經(jīng)濟(jì)的一個縮影，從過去的高速增長時代邁入到打造品質(zhì)化的路線。1月19日，李克強(qiáng)總理表示：加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，明顯加大宏觀政策實施力度。這定調(diào)了2022年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的方向。1月20日，住建部指出：“充分釋放居民住房需求。”這是自2021年9月28日央行提出“兩個維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）以來，中央政府層面對房地產(chǎn)市場政策表述的最大轉(zhuǎn)向。很多地方政府和部門對這一政策轉(zhuǎn)向，還沒有充分消化和理解。如何才能讓居民的住房需求充分釋放出來？這是新的一年里，房地產(chǎn)宏觀政策的重大命題。2月1日，國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆發(fā)表署名文章，警告：“慎重出臺有收縮效應(yīng)的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。”央行已經(jīng)率先開啟救市模式，降準(zhǔn)、降息。新的一年，貨幣和信貸政策對房地產(chǎn)市場較為寬松的政策尺度，幾乎沒有懸念。銀行對個人住房按揭貸款會加大支持，甚至不排除繼續(xù)降息、降低首付比例等。“充分釋放居民住房需求”，已經(jīng)成為中央政府對房地產(chǎn)市場政策的定調(diào)。過去幾年中，地方政府所承擔(dān)的房價上漲壓力已經(jīng)大為緩解。況且，除極少數(shù)城市以外，絕大多數(shù)城市的房價（指真實房價）已很難上漲。與過去幾年地方政府頻繁調(diào)控相比，新的一年中，地方政府的責(zé)任更多在于穩(wěn)住房地產(chǎn)市場下行趨勢。除一線和少數(shù)熱點二線城市以外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。甚至在同一個城市中，不同物業(yè)類型就有可能實行不同的政策，比如，商品房繼續(xù)限購的同時，二手房可以松動限購等。另外，各城市為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，也為了爭取更多的市場需求，推出各種吸引人才、吸引人口、穩(wěn)定人口增長等鼓勵性和獎勵性住房政策，也都可以期待。總之，新的一年，隨著房地產(chǎn)市場的重大變化和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場的政策也將隨之大幅轉(zhuǎn)向。作者|李夢清|當(dāng)值編輯|李夢清責(zé)任編輯|何夢飛|主編|鄭媛眉|圖源|VCG