除一二線熱點(diǎn)城市外，大部分城市解除限購(gòu)、限價(jià)、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。

文 / 巴九靈

“春節(jié)回老家看房，售樓處冷冷清清，各樓盤(pán)的優(yōu)惠力度倒是很大，其中一個(gè)樓盤(pán)全款能打8.6折，280萬(wàn)的房子直接砍掉40萬(wàn)?！遍_(kāi)工后，小巴同事講起了他的春節(jié)看房記。

大年初三，他和家人前往老家（浙江某縣城）的幾個(gè)售樓處看房。先是來(lái)到A樓盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)僅有一個(gè)銷(xiāo)售，對(duì)方正在接待另一組客戶，于是門(mén)口保安帶他們看了樣板房。

轉(zhuǎn)頭來(lái)到B樓盤(pán)，去之前，銷(xiāo)售員稱“這個(gè)樓盤(pán)很火，搶的人很多，要趕緊下手”，結(jié)果到了售樓處發(fā)現(xiàn)僅有兩三個(gè)買(mǎi)房者在看房。

這次小巴同事看的是B樓盤(pán)的二期，2021年元旦該樓盤(pán)的一期開(kāi)售時(shí)，他也去過(guò)，“當(dāng)時(shí)售樓處擠滿了人，銷(xiāo)售員壓根沒(méi)時(shí)間招待我。短短一年時(shí)間，差別如此之大。”他感慨道。

此外，令這位同事印象深刻的，還有力度非常大的優(yōu)惠：最夸張的樓盤(pán)就是開(kāi)頭說(shuō)到的，全款直接打8.6折，一次性砍掉40萬(wàn)，即使是組合貸（商業(yè)貸+公積金貸款）也能打9折，砍掉近30萬(wàn)。

房子賣(mài)得更優(yōu)惠，但買(mǎi)房者似乎更迷茫。

“現(xiàn)在是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)嗎？”“房子還會(huì)跌嗎？”王璐（化名）是浙江諸暨的一名房地產(chǎn)從業(yè)者，這個(gè)春節(jié)她被問(wèn)到最多的便是這類問(wèn)題，但大多數(shù)人在問(wèn)后便沒(méi)了下文。

“這個(gè)春節(jié)格外冷清，售樓處只留了值班的同事?！蓖蹊凑f(shuō)，往年春節(jié)不管是除夕還是初一初二，都有很多人跑來(lái)看房。她的親戚朋友返鄉(xiāng)后也會(huì)很快聯(lián)系她，詢問(wèn)“哪幾個(gè)樓盤(pán)比較好”“有沒(méi)有現(xiàn)房能買(mǎi)”等問(wèn)題，這些親戚朋友的購(gòu)房意愿很強(qiáng)烈，有看中的直接就買(mǎi)了。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積與去年春節(jié)相比下降51%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期重點(diǎn)15城新房成交959套，創(chuàng)近五年春節(jié)成交新低，同比去年春節(jié)下跌42.1%。

注：重點(diǎn)15城市包括上海、重慶、深圳、廣州、武漢、蘇州、大連、寧波、福州、青島、濟(jì)南、溫州、莆田、泰安、淮安，春節(jié)假期一律依據(jù)法定節(jié)假日計(jì)算

從不同城市來(lái)看，一線城市新房成交量增長(zhǎng)近100%，其余城市成交均回落，而返鄉(xiāng)置業(yè)潮主要發(fā)生地——三四線城市，同比跌幅超九成。

其中，一線城市的漲幅基本是被上海拉動(dòng)，2022年春節(jié)假期上海新房成交505套，同比上漲超300%。深圳、廣州春節(jié)期間新房分別成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。

二線城市中，蘇州新房成交94套，同比上漲27%，武漢前兩年因?yàn)橐咔閷?dǎo)致春節(jié)期間零成交，今年武漢新房成交了81套。其他城市都出現(xiàn)回落，寧波、濟(jì)南零成交，大連同比跌幅超8成。

這或許也是近一個(gè)月來(lái)，政策和銀行方面比較積極的原因。

1月20日，與房貸緊密掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，隨后，包括北上廣深、蘇州、珠海、惠州等多地的銀行紛紛下調(diào)房貸利率，直接利好購(gòu)房者。

房貸利好的同時(shí)，不少城市還出臺(tái)了各種公積金貸款條件放寬、人才補(bǔ)貼等政策。

只是，目前看來(lái)這些利好政策并沒(méi)有見(jiàn)效，未能在春節(jié)樓市激起什么浪花。

那么，春節(jié)樓市慘淡行情背后，原因何在？2022年的樓市又會(huì)有哪些變化？想買(mǎi)房或想賣(mài)房的朋友，又該注意些什么？

小巴采訪了兩位大頭，他們認(rèn)為：

1. 房地產(chǎn)稅即將出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房者決策心理影響大。

2. 小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在失去流動(dòng)性。

3. 除少數(shù)城市外，大部分城市解除限購(gòu)、限價(jià)、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。

下面來(lái)看看他們的具體分析。

虎年春節(jié)沒(méi)有返鄉(xiāng)置業(yè)潮的原因有：

1. 疫情是直接原因，“就地過(guò)年”導(dǎo)致返鄉(xiāng)人數(shù)減少。

雖然沒(méi)有禁止返鄉(xiāng)，但不少城市鼓勵(lì)大家就地過(guò)年，尤其對(duì)于國(guó)企、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的人員來(lái)說(shuō)，約束會(huì)更多一些，而他們恰好是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要人群之一。

2. 房地產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房者決策心理影響大。

房地產(chǎn)稅正在推進(jìn)中，但具體細(xì)則還不清楚，是按套收還是按面積收？家庭或個(gè)人是否有一定的免征額度？究竟收取多少稅率？細(xì)則不清晰使那些有意向買(mǎi)房的人感到疑惑，他們擔(dān)心在老家買(mǎi)房會(huì)影響交稅情況，因此返鄉(xiāng)置業(yè)的熱情被打壓了。

3. 三四線小城市人口沒(méi)有凈增長(zhǎng)甚至凈流失，小城市的房子失去流動(dòng)性。

最近五六年，許多小城市呈現(xiàn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是：經(jīng)濟(jì)乏力、產(chǎn)業(yè)不振，以及年輕人口比例減少，中老年人口比例增加，這導(dǎo)致大家對(duì)小城市發(fā)展前景不樂(lè)觀，自然對(duì)小城市的樓市信心不足。最終導(dǎo)致了許多小城市的房子失去流動(dòng)性，比如不少人在老家想置換房子，卻發(fā)現(xiàn)舊房子很難賣(mài)掉，肯定也沒(méi)辦法買(mǎi)新房。

4. 大家越來(lái)越認(rèn)識(shí)到，未來(lái)中國(guó)樓市只有一二線城市的房子才能增值，三四線小城市的房子僅有居住價(jià)值，失去了增值潛力。這時(shí)候，返鄉(xiāng)人群即使有財(cái)力在小城市購(gòu)房，也會(huì)選擇放棄。

因此從2022年開(kāi)始，民間置業(yè)資金將會(huì)明顯趨向一二線中心城市。這一點(diǎn)從2021年各城市的“金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額”數(shù)據(jù)中就能看出趨勢(shì)，這個(gè)數(shù)據(jù)比GDP更能反映出資金的選擇方向。更形象地說(shuō)，人們的資金已有流動(dòng)方向，錢(qián)已經(jīng)長(zhǎng)腳跑向大城市。

實(shí)際上，春節(jié)期間不僅是小城市行情差，一二線大城市也同樣冷清。這背后是中國(guó)房地產(chǎn)全局性的問(wèn)題，行業(yè)正處于一個(gè)痛苦折磨的階段。但預(yù)計(jì)2022年上半年這種情況會(huì)有所緩解。

2021年受政策打擊最深的是房地產(chǎn)和教培行業(yè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，教培行業(yè)受影響的是各大企業(yè)以及從業(yè)者，但房地產(chǎn)行業(yè)較特殊，波及面非常大，不僅涉及到開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人，還涉及到上游的建筑產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，下游的家電、裝潢等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。

如果把房地產(chǎn)行業(yè)比作一個(gè)彈簧，之前政策壓得太緊了，接下來(lái)政策會(huì)“松一松”，行業(yè)會(huì)有所恢復(fù)，但絕對(duì)不可能恢復(fù)到曾經(jīng)的盛況。

房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化，從過(guò)去為規(guī)?；繕?biāo)而努力，到未來(lái)為老百姓的美好生活而努力。房地產(chǎn)行業(yè)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影，從過(guò)去的高速增長(zhǎng)時(shí)代邁入到打造品質(zhì)化的路線。

1月19日，李克強(qiáng)總理表示：加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，明顯加大宏觀政策實(shí)施力度。

這定調(diào)了2022年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的方向。

1月20日，住建部指出：“充分釋放居民住房需求。”

這是自2021年9月28日央行提出“兩個(gè)維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）以來(lái)，中央政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策表述的最大轉(zhuǎn)向。

很多地方政府和部門(mén)對(duì)這一政策轉(zhuǎn)向，還沒(méi)有充分消化和理解。

如何才能讓居民的住房需求充分釋放出來(lái)？這是新的一年里，房地產(chǎn)宏觀政策的重大命題。

2月1日，國(guó)家發(fā)改委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆發(fā)表署名文章，警告：“慎重出臺(tái)有收縮效應(yīng)的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前?！?/p>

央行已經(jīng)率先開(kāi)啟救市模式，降準(zhǔn)、降息。

新的一年，貨幣和信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為寬松的政策尺度，幾乎沒(méi)有懸念。

銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款會(huì)加大支持，甚至不排除繼續(xù)降息、降低首付比例等。

“充分釋放居民住房需求”，已經(jīng)成為中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的定調(diào)。

過(guò)去幾年中，地方政府所承擔(dān)的房?jī)r(jià)上漲壓力已經(jīng)大為緩解。況且，除極少數(shù)城市以外，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)（指真實(shí)房?jī)r(jià)）已很難上漲。

與過(guò)去幾年地方政府頻繁調(diào)控相比，新的一年中，地方政府的責(zé)任更多在于穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)。

除一線和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市以外，大部分城市解除限購(gòu)、限價(jià)、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。甚至在同一個(gè)城市中，不同物業(yè)類型就有可能實(shí)行不同的政策，比如，商品房繼續(xù)限購(gòu)的同時(shí)，二手房可以松動(dòng)限購(gòu)等。

另外，各城市為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)需求，推出各種吸引人才、吸引人口、穩(wěn)定人口增長(zhǎng)等鼓勵(lì)性和獎(jiǎng)勵(lì)性住房政策，也都可以期待。

總之，新的一年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大變化和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也將隨之大幅轉(zhuǎn)向。

作者 | 李夢(mèng)清 | 當(dāng)值編輯 | 李夢(mèng)清

責(zé)任編輯 | 何夢(mèng)飛 | 主編 | 鄭媛眉 | 圖源 | VCG