煙臺城建的商圈規(guī)劃，有話要說

城市商圈，是一個城市發(fā)展的臉面，代表了這個城市的市容，經(jīng)濟(jì)，文化，甚至于市民幸福指數(shù)的優(yōu)良發(fā)展，而煙臺，在城市商圈發(fā)展的重視程度上，一直屬于遲滯的狀態(tài)。

前些日子煙臺市自然資源和規(guī)劃局公布了煙臺市區(qū)商圈規(guī)劃方案，著實振奮了一些關(guān)心市區(qū)未來商業(yè)發(fā)展的市民

但是細(xì)思一下，公布的規(guī)劃方案，基本是按照現(xiàn)有已具備規(guī)?；虡I(yè)體，或者商業(yè)集群的區(qū)域，來“復(fù)制粘貼”的，像商圈發(fā)展定位，特色商業(yè)打造等實際問題，并沒有作出相應(yīng)描述。

以下，就是我個人，根據(jù)其他城市商圈規(guī)劃發(fā)展，結(jié)合煙臺的發(fā)展特色，給出的建議，望廣大市民多多留言，提出寶貴意見，如果有可能的話，相關(guān)部門可以適當(dāng)采納！

芝罘區(qū)：

作為煙臺的老城區(qū)，中心商務(wù)區(qū)，定位能輻射整個煙臺地區(qū)，甚至威海等周邊地區(qū)的中高端商圈，非常順理成章！何謂中高端，即像青島萬象城、濟(jì)南恒隆廣場（去掉香奈兒，LV等一線奢侈品牌，保留二線奢侈品以及輕奢品牌）那樣定位的國內(nèi)一線知名度商場，可以在大悅城-萬達(dá)商業(yè)帶附近選擇落地（時代廣場那里就不錯）。

在這很多人可能會提振華商廈一樓GUCCI，Burberry等奢侈品牌撤柜，我只能說第一奢侈品牌講求集群性，不是三五個奢侈品開一家商場，這個區(qū)域的消費者就會認(rèn)可買單；第二振華幾十年的發(fā)展一直是煙臺地區(qū)民營商場，價位親民（振華商廈的高端定位也是這幾年才提升上來的），其影響力相比萬象城，恒隆，太古里，甚至海信廣場無法比擬，所以“振華里面買奢侈品”，一直不被市民所認(rèn)可；第三當(dāng)然也有關(guān)于振華奢侈品專柜續(xù)約條件未談妥等運營因素，這里不多做說明。

總之芝罘區(qū)缺少一個強有力的一線商業(yè)體落地，真正激活煙臺人對于中高端消費的需求和追求！

打造特色文旅商業(yè)結(jié)合體的商圈，是芝罘區(qū)另一個商業(yè)打造的趨勢，結(jié)合文化古跡，鼓勵煙臺山-朝陽街片區(qū)精致餐飲，酒吧文化，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，個性小店的落地打造（參考天津五大道、意式風(fēng)情區(qū)），將所城里定位在連鎖品牌，大眾品牌，知名品牌的匯集地，同時結(jié)合小吃快餐網(wǎng)紅食品等餐飲配套，提升商業(yè)功能，而非現(xiàn)在“逛逛就行”“沒地吃飯，沒啥能買”的尷尬（參考濟(jì)南寬厚里，青島臺東）。

關(guān)于芝罘區(qū)現(xiàn)有商圈規(guī)劃的強烈建議，就是將三站外遷！三站的形成有它特定的歷史原因，而后逐漸演變成了“煙臺雜貨鋪”，可以說只要你想買，三站都能有；但是現(xiàn)階段三站的低端定位，所占據(jù)的地理位置，以及造成的復(fù)雜交通問題，已經(jīng)不適合長期存在于此地了，三站更多的是要滿足煙臺及其周邊地區(qū)關(guān)于小商品的批發(fā)集散需求，而不要再讓它占據(jù)有利位置，分流廣大的零售需求消費者了，強烈建議三站南遷至黃務(wù)片區(qū)，一方面交通上既能靠近高鐵、高速，便于商品流通，另一方面市區(qū)五區(qū)抵達(dá)交通更便捷，緩解市區(qū)壓力，是有百利的規(guī)劃。

至于芝罘區(qū)其他的單體商業(yè)體的發(fā)展，我認(rèn)為存在即合理，只要維持中端或中低端業(yè)態(tài)運營或整頓就好（比如南洪街在保持現(xiàn)有煙火氣的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范經(jīng)營的整頓等），讀者對現(xiàn)階段哪個商業(yè)體有看法，咱們可以評論區(qū)具體討論。

萊山區(qū)：

今年萊山區(qū)將要迎來煙臺第一座萬象匯，個人認(rèn)為開業(yè)火爆、長久穩(wěn)定運營的可能性很高，不會像之前的萊山銀座、振華、寶龍廣場一樣不瘟不火甚至瀕臨關(guān)門，這其實就是上面說的品牌效應(yīng)，萊山作為煙臺的高端居住區(qū)，并不是人們習(xí)慣了進(jìn)市區(qū)逛商場，而是現(xiàn)階段的大多數(shù)商業(yè)體，根本與萊山大部分區(qū)域的居住層級不相匹配，也直接導(dǎo)致了佳世客的異軍突起，而與之相應(yīng)的萊山商圈劃分也呼之欲出。

政府規(guī)劃上將迎春大街作為一個整體來進(jìn)行商圈規(guī)劃，我不敢茍同，反而覺得觀海路-迎春大街路口區(qū)域商圈定位萊山中高端商業(yè)集群，幫助祥隆找個國內(nèi)有實力的步行街運營商接盤上市里，打造成既有萬象匯大型室內(nèi)商業(yè)綜合體，又有煙臺當(dāng)?shù)靥厣膽敉馍虡I(yè)步行街，同時還有佳世客作為精品商業(yè)的補充，輻射萊山區(qū)、高新區(qū)、牟平區(qū)等煙臺東部地區(qū)人群消費。

而現(xiàn)階段銀座-振華-寶龍商圈，依據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)作為中端中低端消費層級的補充，滿足萊山及其周邊區(qū)域的大眾消費需求就好；另外還有新世界百貨-保利MALL商圈，因為緊鄰大學(xué)，針對年輕化市場，作為網(wǎng)紅品牌集群地，甚至將市區(qū)的五房韓國城模式復(fù)制，做一些格子鋪經(jīng)營，不失為一個應(yīng)對萬象匯商圈分流的好出路。

開發(fā)區(qū)：

作為煙臺最有活力發(fā)展的片區(qū)，開發(fā)區(qū)的商業(yè)的確是異軍突起，不管是衡山路萬達(dá)，還是永旺夢樂城，都交出了相對令人滿意的商業(yè)運營答卷，當(dāng)然這其中也是有人歡欣有人憂，星頤廣場的一直消沉，愛琴海的不瘟不火，德勝-彩云城的混亂不堪，也時刻說明著開發(fā)區(qū)人的消費并不是饑不擇食，個人覺得開發(fā)區(qū)現(xiàn)階段商圈規(guī)劃是比較合理的，只是需要時間發(fā)展和人群的消費習(xí)慣養(yǎng)成，衡山路承載一線商業(yè)綜合體品牌，輻射福山區(qū)和芝罘區(qū)西部居民，長江路老城區(qū)商圈承載精品單體店鋪，說白了可以做個開發(fā)區(qū)版的南大街，滿足開發(fā)區(qū)居民的日常消費，泰山路周邊做地區(qū)特色餐飲集合地（比如韓餐、西餐、東北菜館等）可以很大程度上吸引非本區(qū)居民前來消費。

至于最近公示規(guī)劃的華僑城·古現(xiàn)里文旅小鎮(zhèn)，個人覺得還要配合周邊商業(yè)辦公、住宅項目推進(jìn)落地才能看到發(fā)展?jié)摿Γ傊_發(fā)區(qū)的確有無限可能，我在這里不敢主觀臆斷[呲牙]，但是開發(fā)區(qū)取代福山作為魯菜文化的推廣、歷史事跡的宣傳，的確是一個正確的選擇，畢竟福山沉寂已久，從屬關(guān)系上開發(fā)區(qū)作為門戶對外，福山區(qū)作為配套主內(nèi)的格局，已然形成！

至于其他區(qū)域，其中牟平區(qū)和蓬萊區(qū)因為遠(yuǎn)離中心區(qū)域，個人覺得本質(zhì)上和縣市沒有區(qū)別，自主發(fā)展商業(yè)就好，福山區(qū)因為有開發(fā)區(qū)作為商業(yè)輻射，且距離芝罘區(qū)距離較近，基于現(xiàn)階段福海路商圈，繼續(xù)發(fā)展一些基礎(chǔ)商業(yè)體作為配套就可，高新區(qū)剛規(guī)劃了吾悅廣場，且現(xiàn)階段居民較少，未來的定位發(fā)展也是城市高精尖科技學(xué)校等產(chǎn)業(yè)集群地，居住功能相對體現(xiàn)不明顯，說白了只要有綜合商業(yè)體作為配套就好，想要提商圈的話，還為時過早。